Mietspiegel Swisttal 2026 — Mietpreise, Rechtslage & amtlicher Mietspiegel
Was kostet Wohnen in Swisttal aktuell? Die durchschnittliche Angebotsmiete (Nettokaltmiete) liegt 2026 bei 9,32 €/m². Diese Seite zeigt die Angebotsmieten aus dem Markt nach Wohnlage, Baujahr, Größe und Stadtteil, sowie den rechtlichen Rahmen (Mietpreisbremse & Kappungsgrenze).
Amtliche Datenbasis
DSGVO-konform
SSL-verschlüsseltMarktmiete, Mietspiegel und Recht — drei verschiedene Dinge
Die Angebotsmiete ist der Preis, der in Wohnungsinseraten für neu angebotene Wohnungen verlangt wird — in Swisttal liegt sie 2026 im Schnitt bei 9,32 €/m² (Nettokaltmiete, Inseratsauswertung). Davon zu unterscheiden ist die ortsübliche Vergleichsmiete: die Miete, die für vergleichbare Wohnungen in laufenden Mietverhältnissen üblicherweise gezahlt wird. Für Mieterhöhungen im bestehenden Mietverhältnis ist rechtlich die ortsübliche Vergleichsmiete maßgeblich, nicht der Inseratspreis.
Angebotsmiete
Der in Inseraten geforderte Preis für neu angebotene Wohnungen — echte Marktdaten aus der Inseratsauswertung, aufgeschlüsselt nach Wohnlage, Baujahr, Größe und Stadtteil.
Ortsübliche Vergleichsmiete
Die Miete, die für vergleichbare Wohnungen in laufenden Mietverhältnissen üblicherweise gezahlt wird — die rechtlich maßgebliche Größe für Mieterhöhungen.
Mietpreisentwicklung in Swisttal
In Swisttal liegt die durchschnittliche Angebotsmiete laut aktuellen Marktdaten aus Inseraten bei 9,32 €/m². Im Vergleich zum Vorjahr zeigt sich eine Steigerung um 5,3 %, was die anhaltende Dynamik am lokalen Wohnungsmarkt widerspiegelt.
Die Wohnlage hat einen deutlichen Einfluss auf das Mietpreisniveau in der Gemeinde. Während Objekte in einfacher Lage durchschnittlich 7,65 €/m² erzielen, werden in guten Wohnlagen 11,79 €/m² aufgerufen. Wohnungen in mittlerer Lage liegen mit 9,5 €/m² im erwartbaren Bereich zwischen diesen beiden Werten.
Das Baujahr der Immobilie spiegelt sich ebenfalls in der Mietpreisgestaltung wider. Ältere Objekte bis Baujahr 1949 werden mit 8,34 €/m² angeboten, während Neubauten ab 2021 durchschnittlich 12,43 €/m² kosten. Wohnungen aus den Baujahren 2016 bis 2020 liegen mit 11,33 €/m² im oberen Preissegment, Objekte aus den Jahren 2000 bis 2015 bei 10,5 €/m².
Marktmieten in Swisttal nach Wohnlage
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einfach | 6,42 € | 6,80 € | 6,97 € | 7,38 € | 7,65 € |
| Mittel | 7,98 € | 8,45 € | 8,65 € | 9,16 € | 9,50 € |
| Gut | 9,90 € | 10,48 € | 10,74 € | 11,37 € | 11,79 € |
Mietpreise in Swisttal nach Baujahr
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| bis 1949 | 7,01 € | 7,42 € | 7,60 € | 8,05 € | 8,34 € |
| 1950 - 1979 | 7,13 € | 7,54 € | 7,73 € | 8,18 € | 8,48 € |
| 1980 - 1999 | 7,59 € | 8,04 € | 8,24 € | 8,72 € | 9,04 € |
| 2000 - 2015 | 8,82 € | 9,34 € | 9,56 € | 10,13 € | 10,50 € |
| 2016 - 2020 | 9,52 € | 10,08 € | 10,32 € | 10,93 € | 11,33 € |
| ab 2021 | 10,44 € | 11,06 € | 11,32 € | 11,99 € | 12,43 € |
Durchschnittliche Miete nach Wohnungsgröße
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Bis 45 m² | 8,66 € | 9,17 € | 9,39 € | 9,94 € | 10,31 € |
| 45 - 100 m² | 7,82 € | 8,28 € | 8,48 € | 8,98 € | 9,31 € |
| Über 100 m² | 6,98 € | 7,39 € | 7,57 € | 8,01 € | 8,31 € |
| Einfamilienhaus | 8,99 € | 9,51 € | 9,74 € | 10,32 € | 10,70 € |
Wohnungsmieten in Swisttal
Nach Zimmeranzahl
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 Zimmer | 9,50 € | 10,06 € | 10,31 € | 10,91 € | 11,31 € |
| 2 Zimmer | 8,13 € | 8,61 € | 8,81 € | 9,33 € | 9,68 € |
| 3 Zimmer | 8,05 € | 8,52 € | 8,73 € | 9,24 € | 9,58 € |
| 4 Zimmer | 7,23 € | 7,66 € | 7,84 € | 8,30 € | 8,61 € |
| 5+ Zimmer | 7,05 € | 7,47 € | 7,65 € | 8,10 € | 8,40 € |
Nach Etage
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Erdgeschoss | 7,48 € | 7,92 € | 8,11 € | 8,59 € | 8,91 € |
| 1. Stock | 7,90 € | 8,37 € | 8,57 € | 9,08 € | 9,41 € |
| 2. Stock | 7,70 € | 8,15 € | 8,35 € | 8,84 € | 9,17 € |
| 3.+ Stock | 7,72 € | 8,17 € | 8,37 € | 8,86 € | 9,19 € |
Mietpreise für Häuser in Swisttal
Nach Haustyp
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus | 8,75 € | 9,27 € | 9,49 € | 10,05 € | 10,42 € |
| Doppelhaushälfte | 7,99 € | 8,46 € | 8,66 € | 9,17 € | 9,51 € |
| Reihenhaus | 7,13 € | 7,55 € | 7,73 € | 8,19 € | 8,49 € |
| Mehrfamilienhaus | 6,71 € | 7,11 € | 7,28 € | 7,71 € | 7,99 € |
Nach Zimmeranzahl
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3 Zimmer | 6,87 € | 7,27 € | 7,45 € | 7,89 € | 8,18 € |
| 4 Zimmer | 7,81 € | 8,27 € | 8,47 € | 8,97 € | 9,30 € |
| 5 Zimmer | 8,28 € | 8,76 € | 8,98 € | 9,51 € | 9,85 € |
| 6+ Zimmer | 8,66 € | 9,17 € | 9,39 € | 9,95 € | 10,31 € |
Mietpreisbremse & Kappungsgrenze in Swisttal
Mietpreisbremse (Neuvermietung)
Bei Wiedervermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Swisttal ist in der Mieterschutzverordnung NRW (seit 01.03.2025) als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt festgelegt. Bundesweit bis Ende 2029 verlängert.
Kappungsgrenze (Bestand)
Obergrenze für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis — statt bundesweit 20 %, abgesenkt über die MietSchVO NRW, gültig bis 28.02.2030. Erhöhungen gehen nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus.
Kündigungssperrfrist nach Umwandlung: Nach Umwandlung in Eigentumswohnungen ist die Sperrfrist in Swisttal auf 8 Jahre verlängert.
Modernisierungsumlage: Nach einer Modernisierung dürfen bis zu 8 % der Kosten jährlich auf die Jahresmiete umgelegt werden — gedeckelt durch gesetzliche Kappungsbeträge.
Ortsübliche Vergleichsmiete in Swisttal
Ob eine Gemeinde einen amtlichen Mietspiegel führt, entscheidet sie selbst — verbindliche Auskunft dazu erteilt die Stadt- bzw. Gemeindeverwaltung von Swisttal. Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558c/§ 558d BGB), die von der Gemeinde oder von Interessenvertretungen der Mieter und Vermieter erstellt wird. Liegt kein Mietspiegel vor, kann die ortsübliche Vergleichsmiete über Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten (§ 558a BGB) begründet werden. Die auf dieser Seite gezeigten Werte sind Angebotsmieten aus Inseraten und dienen der Marktorientierung.
So funktioniert der amtliche Mietspiegel: welche Merkmale zählen?
Innerhalb eines Mietspiegel-Tabellenfeldes entscheidet die Bewertung der wohnwertrelevanten Merkmale (§ 558 Abs. 2 BGB), wo genau eine Wohnung in der Spanne liegt:
1. Bad / WC
Zweites WC, Fußbodenheizung im Bad, hochwertige Ausstattung → aufwertend; fehlende Ausstattung → abwertend.
2. Küche
Moderne Einbauküche, Ceranfeld/Induktion → aufwertend.
3. Wohnung
Balkon/Terrasse, Fußboden, Grundriss, Deckenhöhe.
4. Gebäude
Aufzug, Barrierefreiheit, energetischer Zustand, Fahrradräume, Zustand des Treppenhauses.
5. Wohnumfeld
Lärm, begrünte Innenhöfe, Stellplätze, Aufenthaltsqualität.
Modernisierung
Energetische Sanierung und Modernisierung wirken als Zuschlag innerhalb der Spanne — das Baujahr allein genügt nicht.
So berechnen Sie Ihre ortsübliche Vergleichsmiete (Schritt für Schritt)
- 1
Wohnlage bestimmen. Prüfen Sie im Straßen- und Wohnlagenverzeichnis der Stadt Swisttal, in welcher Wohnlage Ihre Adresse liegt.
- 2
Baualtersklasse & Größe zuordnen. Bestimmen Sie Bezugsfertigkeit (z. B. „1990“) und Wohnfläche (z. B. 70 m²).
- 3
Vergleichswerte heranziehen. Ohne amtlichen Mietspiegel dienen Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten (§ 558a BGB) als Grundlage.
- 4
Merkmale bewerten. Gehen Sie die fünf Merkmalgruppen durch und zählen Sie auf- und abwertende Merkmale.
- 5
Innerhalb der Spanne einordnen. Überwiegen aufwertende Merkmale, rückt der Wert zur oberen Spanne; überwiegen abwertende, zur unteren. Halten sie sich die Waage, gilt der Mittelwert.
- 6
Gesamtmiete berechnen. Wohnfläche × €/m² = ortsübliche Nettokaltmiete pro Monat.
Mieten im Umland von Swisttal
Swisttal liegt mit 9,32 €/m² im unteren Bereich der regionalen Mietpreisspanne und zählt zu den günstigeren Standorten im Vergleich zu den Nachbarstädten. Die Mieten bewegen sich in der Region zwischen 9,06 €/m² und 11,85 €/m², wobei Swisttal gemeinsam mit Meckenheim das mittlere Preisniveau markiert.
Besonders hohe Mietpreise weisen Bornheim mit 11,85 €/m², Alfter mit 11,28 €/m² und Rheinbach mit 10,99 €/m² auf, während Wachtberg mit 9,06 €/m² die günstigsten Konditionen bietet. Mit einem Abstand von 27,1 % zum teuersten Standort Bornheim positioniert sich Swisttal deutlich unterhalb der regionalen Spitzenwerte.
| Name | Ø Miete/m² | Veränderung |
|---|---|---|
| Alfter | 10,67 € | +6,7% |
| Weilerswist | 9,63 € | +4,0% |
| Rheinbach | 9,32 € | +2,5% |
| Euskirchen | 9,06 € | +4,4% |
| Bornheim | 10,56 € | +4,8% |
| Meckenheim (Rheinland) | 9,84 € | +5,5% |
| Bonn | 11,85 € | +5,6% |
| Wesseling | 10,99 € | +7,8% |
| Brühl | 11,28 € | +5,0% |
| Wachtberg | 10,00 € | +4,6% |
Immobilienpreise in Swisttal
Neben Mietpreisen sind auch die Kaufpreise für Immobilien in Swisttal relevant. Für weitere Informationen lesen Sie gerne die Artikel zum Bodenrichtwert in Swisttal sowie zur Entwicklung der aktuellen Quadratmeterpreise zum Mieten und Kaufen in Swisttal.
Häufige Fragen zu den Mietpreisen in Swisttal 2026
Die durchschnittliche Angebotsmiete (Nettokaltmiete aus Inseraten) in Swisttal liegt aktuell bei 9,32 €/m². Im Vergleich zum Vorjahr stieg die Miete um 5,3%.
Die Angebotsmieten in Swisttal haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 5,3% verändert. Die detaillierte historische Entwicklung finden Sie im Diagramm weiter oben.
Ja. Swisttal ist in der Mieterschutzverordnung NRW (in Kraft seit 01.03.2025) als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt festgelegt. Bei Wiedervermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen; bundesweit wurde die Mietpreisbremse bis Ende 2029 verlängert.
Im bestehenden Mietverhältnis darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen (statt bundesweit 20 % – abgesenkt über die MietSchVO NRW, gültig bis 28.02.2030) – und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Quellen & Stand der Daten
- Angebotsmieten: laufende Inseratsauswertung, Stand Q1 2026 — Marktdaten, nicht amtlich.
- Rechtsstatus: BBSR-Übersicht zu Mietpreisbremse und Kappungsgrenze sowie Mieterschutzverordnung NRW — recht.nrw.de
- Gesetzliche Grundlagen: § 558, § 558a, § 558c, § 558d BGB sowie die Mietspiegelverordnung (MsV) — gesetze-im-internet.de
Hinweis: Diese Seite dient der Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Verbindliche Auskünfte zu Mieterhöhung, Mietpreisbremse und ortsüblicher Vergleichsmiete erteilen der amtliche Mietspiegel, Mieter- bzw. Vermietervereine oder eine Fachanwältin/ein Fachanwalt für Mietrecht.