Mietspiegel Flein 2026 — Mietpreise, Rechtslage & amtlicher Mietspiegel
Was kostet Wohnen in Flein aktuell? Die durchschnittliche Angebotsmiete (Nettokaltmiete) liegt 2026 bei 12 €/m². Diese Seite zeigt die Angebotsmieten aus dem Markt nach Wohnlage, Baujahr und Größe sowie den rechtlichen Rahmen (Mietpreisbremse & Kappungsgrenze); der amtliche Mietspiegel ist als Originalquelle zitiert und verlinkt.
Amtliche Datenbasis
DSGVO-konform
SSL-verschlüsseltMarktmiete, Mietspiegel und Recht — drei verschiedene Dinge
Die Angebotsmiete ist der Preis, der in Wohnungsinseraten für neu angebotene Wohnungen verlangt wird — in Flein liegt sie 2026 im Schnitt bei 12 €/m² (Nettokaltmiete, Inseratsauswertung). Davon zu unterscheiden ist die ortsübliche Vergleichsmiete: die Miete, die für vergleichbare Wohnungen in laufenden Mietverhältnissen üblicherweise gezahlt wird. Für Mieterhöhungen im bestehenden Mietverhältnis ist rechtlich die ortsübliche Vergleichsmiete maßgeblich, nicht der Inseratspreis. In Flein wird die ortsübliche Vergleichsmiete durch den amtlichen Mietspiegel (Stand 19.05.2026) abgebildet — nicht als einzelner Durchschnittswert, sondern differenziert nach Baualter, Größe und weiteren Merkmalen.
Angebotsmiete
Der in Inseraten geforderte Preis für neu angebotene Wohnungen — echte Marktdaten aus der Inseratsauswertung, aufgeschlüsselt nach Wohnlage, Baujahr, Größe und Stadtteil.
Amtlicher Mietspiegel
Die rechtlich maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete. Wir bauen den amtlichen Mietspiegel nicht nach — wir zitieren und verlinken ihn als Originalquelle.
Mietpreisentwicklung in Flein
Für Flein liegt ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB vor, zuletzt aktualisiert im Mai 2026. Dieser amtliche Mietspiegel bildet die ortsübliche Vergleichsmiete auf Basis tatsächlicher Bestandsmieten ab und dient als maßgebliche Grundlage für Mietanpassungen im laufenden Mietverhältnis.
Ergänzend werden auf dieser Seite Angebotsmieten aus Inseraten ausgewiesen, die als nachrichtliche Marktdaten einen Überblick über das aktuelle Angebotsniveau geben. Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 12,00 €/m² und ist gegenüber dem Vorjahr um 2,8 % gestiegen. Diese Inseratsdaten unterscheiden sich methodisch vom amtlichen Mietspiegel, da sie keine Bestandsmieten, sondern Erstbezugsangebote erfassen.
Die Angebotsmieten in Flein variieren deutlich nach Wohnlage: Während einfache Lagen bei 9,79 €/m² liegen, erreichen gute Wohnlagen 15,39 €/m². Auch das Baujahr der Immobilien zeigt erhebliche Unterschiede, wobei Neubauten ab 2021 mit 16,07 €/m² die höchsten Angebotsmieten aufweisen.
Marktmieten in Flein nach Wohnlage
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einfach | 8,46 € | 8,83 € | 9,20 € | 9,54 € | 9,79 € |
| Mittel | 10,24 € | 10,68 € | 11,13 € | 11,55 € | 11,84 € |
| Gut | 13,30 € | 13,88 € | 14,47 € | 15,01 € | 15,39 € |
Mietpreise in Flein nach Baujahr
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| bis 1949 | 9,37 € | 9,78 € | 10,19 € | 10,57 € | 10,84 € |
| 1950 - 1979 | 9,34 € | 9,75 € | 10,16 € | 10,54 € | 10,81 € |
| 1980 - 1999 | 10,58 € | 11,04 € | 11,51 € | 11,93 € | 12,24 € |
| 2000 - 2015 | 11,79 € | 12,30 € | 12,82 € | 13,30 € | 13,64 € |
| 2016 - 2020 | 12,80 € | 13,36 € | 13,92 € | 14,44 € | 14,81 € |
| ab 2021 | 13,89 € | 14,49 € | 15,11 € | 15,67 € | 16,07 € |
Durchschnittliche Miete nach Wohnungsgröße
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Bis 45 m² | 12,09 € | 12,61 € | 13,15 € | 13,63 € | 13,98 € |
| 45 - 100 m² | 10,07 € | 10,51 € | 10,96 € | 11,36 € | 11,66 € |
| Über 100 m² | 9,70 € | 10,13 € | 10,56 € | 10,95 € | 11,23 € |
| Einfamilienhaus | 12,44 € | 12,98 € | 13,54 € | 14,04 € | 14,40 € |
Wohnungsmieten in Flein
Nach Zimmeranzahl
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 Zimmer | 11,89 € | 12,40 € | 12,93 € | 13,41 € | 13,75 € |
| 2 Zimmer | 11,09 € | 11,57 € | 12,06 € | 12,51 € | 12,83 € |
| 3 Zimmer | 10,39 € | 10,84 € | 11,30 € | 11,72 € | 12,02 € |
| 4 Zimmer | 9,62 € | 10,04 € | 10,47 € | 10,86 € | 11,13 € |
| 5+ Zimmer | 9,47 € | 9,88 € | 10,30 € | 10,68 € | 10,96 € |
Nach Etage
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Erdgeschoss | 9,87 € | 10,30 € | 10,74 € | 11,14 € | 11,42 € |
| 1. Stock | 10,52 € | 10,97 € | 11,44 € | 11,86 € | 12,17 € |
| 2. Stock | 10,44 € | 10,89 € | 11,35 € | 11,77 € | 12,07 € |
| 3.+ Stock | 10,56 € | 11,02 € | 11,49 € | 11,92 € | 12,22 € |
Mietpreise für Häuser in Flein
Nach Haustyp
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus | 11,89 € | 12,40 € | 12,93 € | 13,41 € | 13,75 € |
| Doppelhaushälfte | 10,59 € | 11,04 € | 11,51 € | 11,94 € | 12,25 € |
| Reihenhaus | 9,76 € | 10,18 € | 10,61 € | 11,01 € | 11,29 € |
| Mehrfamilienhaus | 8,95 € | 9,34 € | 9,73 € | 10,09 € | 10,35 € |
Nach Zimmeranzahl
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3 Zimmer | 9,61 € | 10,03 € | 10,45 € | 10,84 € | 11,12 € |
| 4 Zimmer | 10,45 € | 10,91 € | 11,37 € | 11,79 € | 12,10 € |
| 5 Zimmer | 11,25 € | 11,73 € | 12,23 € | 12,69 € | 13,01 € |
| 6+ Zimmer | 11,86 € | 12,37 € | 12,90 € | 13,38 € | 13,72 € |
Mietpreisbremse & Kappungsgrenze in Flein
Mietpreisbremse (Neuvermietung)
Flein ist derzeit nicht als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen — bei Neuvermietung ist die Miethöhe nicht auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt.
Kappungsgrenze (Bestand)
Obergrenze für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis. Erhöhungen gehen nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus.
Modernisierungsumlage: Nach einer Modernisierung dürfen bis zu 8 % der Kosten jährlich auf die Jahresmiete umgelegt werden — gedeckelt durch gesetzliche Kappungsbeträge.
Amtlicher Mietspiegel Flein
Flein hat einen amtlichen Mietspiegel: einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB, herausgegeben von Stadtverwaltung Eppingen (Abteilung Grundstücksmanagement); Auswertung: DOMUS Consult (Stand 19.05.2026). Er ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und trägt die gesetzliche Vermutungswirkung: Die ausgewiesenen Werte gelten als ortsübliche Vergleichsmiete. Den vollständigen amtlichen Mietspiegel Flein können Sie als PDF direkt bei der Originalquelle herunterladen: eppingen.de.
- Typ
- Qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB)
- Stand
- 19.05.2026
- Herausgeber
- Stadtverwaltung Eppingen (Abteilung Grundstücksmanagement); Auswertung: DOMUS Consult
So funktioniert der amtliche Mietspiegel: welche Merkmale zählen?
Innerhalb eines Mietspiegel-Tabellenfeldes entscheidet die Bewertung der wohnwertrelevanten Merkmale (§ 558 Abs. 2 BGB), wo genau eine Wohnung in der Spanne liegt:
1. Bad / WC
Zweites WC, Fußbodenheizung im Bad, hochwertige Ausstattung → aufwertend; fehlende Ausstattung → abwertend.
2. Küche
Moderne Einbauküche, Ceranfeld/Induktion → aufwertend.
3. Wohnung
Balkon/Terrasse, Fußboden, Grundriss, Deckenhöhe.
4. Gebäude
Aufzug, Barrierefreiheit, energetischer Zustand, Fahrradräume, Zustand des Treppenhauses.
5. Wohnumfeld
Lärm, begrünte Innenhöfe, Stellplätze, Aufenthaltsqualität.
Modernisierung
Energetische Sanierung und Modernisierung wirken als Zuschlag innerhalb der Spanne — das Baujahr allein genügt nicht.
So berechnen Sie Ihre ortsübliche Vergleichsmiete (Schritt für Schritt)
- 1
Wohnlage bestimmen. Prüfen Sie im Straßen- und Wohnlagenverzeichnis der Stadt Flein, in welcher Wohnlage Ihre Adresse liegt.
- 2
Baualtersklasse & Größe zuordnen. Bestimmen Sie Bezugsfertigkeit (z. B. „1990“) und Wohnfläche (z. B. 70 m²).
- 3
Tabellenfeld im amtlichen Mietspiegel ablesen. Sie erhalten drei Werte: einen Mittelwert sowie eine untere und obere Spanne.
- 4
Merkmale bewerten. Gehen Sie die fünf Merkmalgruppen durch und zählen Sie auf- und abwertende Merkmale.
- 5
Innerhalb der Spanne einordnen. Überwiegen aufwertende Merkmale, rückt der Wert zur oberen Spanne; überwiegen abwertende, zur unteren. Halten sie sich die Waage, gilt der Mittelwert.
- 6
Gesamtmiete berechnen. Wohnfläche × €/m² = ortsübliche Nettokaltmiete pro Monat.
Mieten im Umland von Flein
Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Flein liegt mit 12,00 €/m² deutlich im oberen Bereich der Region und wird nur von einer Nachbarstadt mit 12,23 €/m² übertroffen. Alle übrigen neun Nachbarstädte weisen niedrigere Mietniveaus auf, wobei die Spanne von 11,14 €/m² bis 11,59 €/m² reicht.
Flein positioniert sich damit etwa 6,0% über dem regionalen Durchschnitt der betrachteten Nachbarstädte, der bei circa 11,37 €/m² liegt. Die Mietpreisdifferenz zwischen der günstigsten Nachbarstadt und Flein beträgt dabei 0,86 €/m², was einer Abweichung von rund 7,7% entspricht.
| Name | Ø Miete/m² | Veränderung |
|---|---|---|
| Talheim (Heilbronn) | 11,51 € | +3,1% |
| Ilsfeld | 11,59 € | +3,4% |
| Lauffen am Neckar | 11,24 € | +3,3% |
| Neckarwestheim | 11,14 € | +2,4% |
| Heilbronn | 12,23 € | +4,9% |
| Abstatt | 11,48 € | +2,6% |
| Lehrensteinsfeld | 11,16 € | +3,1% |
| Weinsberg | 11,51 € | +2,5% |
| Untergruppenbach | 11,52 € | +3,5% |
| Nordheim | 11,29 € | +3,4% |
Immobilienpreise in Flein
Neben Mietpreisen sind auch die Kaufpreise für Immobilien in Flein relevant. Für weitere Informationen lesen Sie gerne die Artikel zum Bodenrichtwert in Flein sowie zur Entwicklung der aktuellen Quadratmeterpreise zum Mieten und Kaufen in Flein.
Häufige Fragen zu den Mietpreisen in Flein 2026
Die durchschnittliche Angebotsmiete (Nettokaltmiete aus Inseraten) in Flein liegt aktuell bei 12 €/m². Im Vergleich zum Vorjahr stieg die Miete um 2,8%. Nachrichtlich: Für Mieterhöhungen ist der amtliche Mietspiegel maßgeblich, nicht der Inseratspreis.
Die Angebotsmieten in Flein haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 2,8% verändert. Die detaillierte historische Entwicklung finden Sie im Diagramm weiter oben.
Der amtliche Mietspiegel nennt nie nur eine Zahl. Für jede Kombination aus Baualtersklasse und Wohnungsgröße stehen ein Mittelwert sowie eine untere und obere Spanne, dazu Zu- und Abschläge für Wohnlage und Ausstattung. Jeder Wert innerhalb der Spanne kann die ortsübliche Vergleichsmiete sein – die genaue Einordnung folgt aus Ausstattung, Beschaffenheit und energetischem Zustand.
Ja. Flein hat einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB, herausgegeben von Stadtverwaltung Eppingen (Abteilung Grundstücksmanagement); Auswertung: DOMUS Consult (Stand 19.05.2026). Er ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und trägt die gesetzliche Vermutungswirkung: Die ausgewiesenen Werte gelten als ortsübliche Vergleichsmiete.
Nein. Flein ist derzeit nicht als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen – bei Neuvermietung gilt keine Mietpreisbremse.
Im bestehenden Mietverhältnis darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % steigen – und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Der amtliche Mietspiegel bildet die ortsübliche Vergleichsmiete aus laufenden Bestandsmietverhältnissen ab. Die Angebotsmiete ist der in Inseraten geforderte Preis für neu angebotene Wohnungen und liegt in Flein bei rund 12 €/m² – sie ist nachrichtlich und nicht amtlich. Rechtlich maßgeblich für Mieterhöhungen ist der amtliche Mietspiegel.
Quellen & Stand der Daten
- Angebotsmieten: laufende Inseratsauswertung, Stand Q1 2026 — Marktdaten, nicht amtlich.
- Amtlicher Mietspiegel Flein: Stadtverwaltung Eppingen (Abteilung Grundstücksmanagement); Auswertung: DOMUS Consult (Stand 19.05.2026) — eppingen.de
- Rechtsstatus: BBSR-Übersicht zu Mietpreisbremse und Kappungsgrenze — bbsr.bund.de
- Gesetzliche Grundlagen: § 558, § 558a, § 558c, § 558d BGB sowie die Mietspiegelverordnung (MsV) — gesetze-im-internet.de
Hinweis: Diese Seite dient der Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Verbindliche Auskünfte zu Mieterhöhung, Mietpreisbremse und ortsüblicher Vergleichsmiete erteilen der amtliche Mietspiegel, Mieter- bzw. Vermietervereine oder eine Fachanwältin/ein Fachanwalt für Mietrecht.