Mietspiegel Heilbronn 2026 — Mietpreise, Rechtslage & amtlicher Mietspiegel
Was kostet Wohnen in Heilbronn aktuell? Die durchschnittliche Angebotsmiete (Nettokaltmiete) liegt 2026 bei 12,23 €/m². Diese Seite zeigt die Angebotsmieten aus dem Markt nach Wohnlage, Baujahr, Größe und Stadtteil sowie den rechtlichen Rahmen (Mietpreisbremse & Kappungsgrenze); der amtliche Mietspiegel ist als Originalquelle zitiert und verlinkt.
Amtliche Datenbasis
DSGVO-konform
SSL-verschlüsseltMarktmiete, Mietspiegel und Recht — drei verschiedene Dinge
Die Angebotsmiete ist der Preis, der in Wohnungsinseraten für neu angebotene Wohnungen verlangt wird — in Heilbronn liegt sie 2026 im Schnitt bei 12,23 €/m² (Nettokaltmiete, Inseratsauswertung). Davon zu unterscheiden ist die ortsübliche Vergleichsmiete: die Miete, die für vergleichbare Wohnungen in laufenden Mietverhältnissen üblicherweise gezahlt wird. Für Mieterhöhungen im bestehenden Mietverhältnis ist rechtlich die ortsübliche Vergleichsmiete maßgeblich, nicht der Inseratspreis. In Heilbronn wird die ortsübliche Vergleichsmiete durch den amtlichen Mietspiegel (Stand 01.08.2026) abgebildet — nicht als einzelner Durchschnittswert, sondern differenziert nach Baualter, Größe und weiteren Merkmalen.
Angebotsmiete
Der in Inseraten geforderte Preis für neu angebotene Wohnungen — echte Marktdaten aus der Inseratsauswertung, aufgeschlüsselt nach Wohnlage, Baujahr, Größe und Stadtteil.
Amtlicher Mietspiegel
Die rechtlich maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete. Wir bauen den amtlichen Mietspiegel nicht nach — wir zitieren und verlinken ihn als Originalquelle.
Mietpreisentwicklung in Heilbronn
In Heilbronn gilt seit August 2026 ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB, der die ortsübliche Vergleichsmiete für Bestandsmietverhältnisse verbindlich dokumentiert. Dieser amtliche Mietspiegel bildet die maßgebliche Grundlage für Mietanpassungen und rechtliche Bewertungen im Stadtgebiet.
Ergänzend werden auf dieser Seite Angebotsmieten aus Inseraten ausgewiesen, die eine durchschnittliche Höhe von 12,23 €/m² erreichen und gegenüber dem Vorjahr um 4,9 % gestiegen sind. Diese Marktdaten spiegeln die aktuelle Angebotssituation wider, sind jedoch nicht mit dem amtlichen Mietspiegel gleichzusetzen, da sie ausschließlich Neuvertragsmieten abbilden.
Die Wohnlage hat erheblichen Einfluss auf das Mietpreisniveau: Während Wohnungen in einfacher Lage bei 9,82 €/m² inseriert werden, liegen Angebote in guter Lage bei 15,08 €/m². Auch das Baujahr zeigt deutliche Unterschiede, wobei Neubauten ab 2021 mit 15,97 €/m² die höchsten Angebotsmieten aufweisen.
Marktmieten in Heilbronn nach Wohnlage
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einfach | 8,39 € | 8,73 € | 9,12 € | 9,46 € | 9,82 € |
| Mittel | 10,16 € | 10,57 € | 11,04 € | 11,45 € | 11,88 € |
| Gut | 12,90 € | 13,42 € | 14,01 € | 14,54 € | 15,08 € |
Mietpreise in Heilbronn nach Baujahr
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| bis 1949 | 9,03 € | 9,39 € | 9,81 € | 10,18 € | 10,56 € |
| 1950 - 1979 | 9,82 € | 10,21 € | 10,66 € | 11,07 € | 11,48 € |
| 1980 - 1999 | 10,65 € | 11,08 € | 11,57 € | 12,01 € | 12,46 € |
| 2000 - 2015 | 11,73 € | 12,20 € | 12,74 € | 13,23 € | 13,72 € |
| 2016 - 2020 | 12,78 € | 13,29 € | 13,88 € | 14,41 € | 14,94 € |
| ab 2021 | 13,66 € | 14,21 € | 14,84 € | 15,40 € | 15,97 € |
Durchschnittliche Miete nach Wohnungsgröße
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Bis 45 m² | 11,93 € | 12,41 € | 12,96 € | 13,45 € | 13,96 € |
| 45 - 100 m² | 10,65 € | 11,08 € | 11,57 € | 12,00 € | 12,45 € |
| Über 100 m² | 9,66 € | 10,05 € | 10,50 € | 10,90 € | 11,30 € |
| Einfamilienhaus | 12,63 € | 13,14 € | 13,72 € | 14,24 € | 14,77 € |
Mietpreise in den Stadtteilen von Heilbronn
| # | Name | Ø Miete/m² | Veränderung |
|---|---|---|---|
| 1 | Innenstadt | 12,67 € | +5,0% |
| 2 | Neckargartach | 12,17 € | +4,8% |
| 3 | Böckingen | 12,13 € | +5,0% |
| 4 | Sontheim | 12,05 € | +5,2% |
| 5 | Frankenbach | 11,96 € | +4,4% |
| 6 | Klingenberg | 11,69 € | +4,9% |
| 7 | Horkheim | 11,67 € | +4,8% |
| 8 | Biberach | 11,43 € | +5,0% |
| 9 | Kirchhausen | 11,24 € | +5,3% |
Wohnungsmieten in Heilbronn
Nach Zimmeranzahl
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 Zimmer | 12,62 € | 13,13 € | 13,71 € | 14,23 € | 14,76 € |
| 2 Zimmer | 10,89 € | 11,32 € | 11,83 € | 12,27 € | 12,73 € |
| 3 Zimmer | 10,39 € | 10,81 € | 11,29 € | 11,71 € | 12,15 € |
| 4 Zimmer | 10,19 € | 10,60 € | 11,07 € | 11,49 € | 11,92 € |
| 5+ Zimmer | 9,45 € | 9,83 € | 10,27 € | 10,65 € | 11,05 € |
Nach Etage
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Erdgeschoss | 9,95 € | 10,35 € | 10,81 € | 11,22 € | 11,64 € |
| 1. Stock | 10,88 € | 11,32 € | 11,82 € | 12,27 € | 12,73 € |
| 2. Stock | 10,32 € | 10,74 € | 11,21 € | 11,64 € | 12,07 € |
| 3.+ Stock | 10,24 € | 10,65 € | 11,13 € | 11,55 € | 11,98 € |
Mietpreise für Häuser in Heilbronn
Nach Haustyp
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus | 12,15 € | 12,64 € | 13,19 € | 13,69 € | 14,21 € |
| Doppelhaushälfte | 10,48 € | 10,90 € | 11,39 € | 11,82 € | 12,26 € |
| Reihenhaus | 9,70 € | 10,09 € | 10,54 € | 10,94 € | 11,35 € |
| Mehrfamilienhaus | 8,80 € | 9,16 € | 9,56 € | 9,93 € | 10,30 € |
Nach Zimmeranzahl
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3 Zimmer | 9,42 € | 9,80 € | 10,24 € | 10,63 € | 11,02 € |
| 4 Zimmer | 10,26 € | 10,67 € | 11,14 € | 11,57 € | 12,00 € |
| 5 Zimmer | 10,81 € | 11,24 € | 11,74 € | 12,19 € | 12,64 € |
| 6+ Zimmer | 11,83 € | 12,31 € | 12,85 € | 13,34 € | 13,84 € |
Mietpreisbremse & Kappungsgrenze in Heilbronn
Mietpreisbremse (Neuvermietung)
Bei Wiedervermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Bundesweit bis Ende 2029 verlängert.
Kappungsgrenze (Bestand)
Obergrenze für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis. Erhöhungen gehen nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus.
Modernisierungsumlage: Nach einer Modernisierung dürfen bis zu 8 % der Kosten jährlich auf die Jahresmiete umgelegt werden — gedeckelt durch gesetzliche Kappungsbeträge.
Amtlicher Mietspiegel Heilbronn
Heilbronn hat einen amtlichen Mietspiegel: einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB, herausgegeben von Stadt Heilbronn, Stabsstelle Strategie und Stadtentwicklung (erstellt durch FUB IGES Wohnen+Immobilien+Umwelt GmbH, Hamburg); anerkannt vom Gemeinderat sowie vom Haus- und Grundeigentümerverein Heilbronn und Umgebung e.V. und vom Mieterbund Heilbronn-Franken e.V. (Stand 01.08.2026). Er ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und trägt die gesetzliche Vermutungswirkung: Die ausgewiesenen Werte gelten als ortsübliche Vergleichsmiete. Format: Tabellenmietspiegel. Die amtliche Mietspiegeltabelle weist Werte von 6,36 bis 21,05 €/m² aus — je nach Baualter, Größe und Lage der Wohnung. Für eine typische Wohnung (1995 - 2001, mehr als 60 bis 75 m²) nennt die Tabelle einen Mittelwert von 10 €/m². Den vollständigen amtlichen Mietspiegel Heilbronn können Sie als PDF direkt bei der Originalquelle herunterladen: heilbronn.de.
- Typ
- Qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB)
- Amtliche Werte
- 6,36 – 21,05 €/m²
- Stand
- 01.08.2026
- Herausgeber
- Stadt Heilbronn, Stabsstelle Strategie und Stadtentwicklung (erstellt durch FUB IGES Wohnen+Immobilien+Umwelt GmbH, Hamburg); anerkannt vom Gemeinderat sowie vom Haus- und Grundeigentümerverein Heilbronn und Umgebung e.V. und vom Mieterbund Heilbronn-Franken e.V.
Amtliche Mietspiegeltabelle — Nettokaltmiete je m²
| Baualter | 20 bis 45 m² | mehr als 45 bis 60 m² | mehr als 60 bis 75 m² | mehr als 75 bis 90 m² | 90 m² bis 250 m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Bis 1959 | 9,45 € | 8,93 € | 8,34 € | 9,05 € | 8,84 € |
| 1960 - 1977 | 10,50 € | 9,57 € | 8,73 € | 8,64 € | 8,75 € |
| 1978 - 1984 | 11,38 € | 9,66 € | 9,65 € | 9,45 € | 9,41 € |
| 1985 - 1994 | 11,21 € | 9,95 € | 9,00 € | 8,93 € | 8,29 € |
| 1995 - 2001 | 11,82 € | 9,63 € | 10,00 € | 9,03 € | 9,89 € |
| 2002 - 2009 | – | 10,02 € | 11,06 € | 10,10 € | 10,56 € |
| 2010 - 2015 | 14,16 € | 11,03 € | 10,85 € | 11,74 € | 11,72 € |
| 2016 - 2024 | 15,51 € | 13,34 € | 13,14 € | 12,81 € | 12,98 € |
So funktioniert der amtliche Mietspiegel: welche Merkmale zählen?
Innerhalb eines Mietspiegel-Tabellenfeldes entscheidet die Bewertung der wohnwertrelevanten Merkmale (§ 558 Abs. 2 BGB), wo genau eine Wohnung in der Spanne liegt:
1. Bad / WC
Zweites WC, Fußbodenheizung im Bad, hochwertige Ausstattung → aufwertend; fehlende Ausstattung → abwertend.
2. Küche
Moderne Einbauküche, Ceranfeld/Induktion → aufwertend.
3. Wohnung
Balkon/Terrasse, Fußboden, Grundriss, Deckenhöhe.
4. Gebäude
Aufzug, Barrierefreiheit, energetischer Zustand, Fahrradräume, Zustand des Treppenhauses.
5. Wohnumfeld
Lärm, begrünte Innenhöfe, Stellplätze, Aufenthaltsqualität.
Modernisierung
Energetische Sanierung und Modernisierung wirken als Zuschlag innerhalb der Spanne — das Baujahr allein genügt nicht.
So berechnen Sie Ihre ortsübliche Vergleichsmiete (Schritt für Schritt)
- 1
Wohnlage bestimmen. Prüfen Sie im Straßen- und Wohnlagenverzeichnis der Stadt Heilbronn, in welcher Wohnlage Ihre Adresse liegt.
- 2
Baualtersklasse & Größe zuordnen. Bestimmen Sie Bezugsfertigkeit (z. B. „1990“) und Wohnfläche (z. B. 70 m²).
- 3
Tabellenfeld im amtlichen Mietspiegel ablesen. Sie erhalten drei Werte: einen Mittelwert sowie eine untere und obere Spanne.
- 4
Merkmale bewerten. Gehen Sie die fünf Merkmalgruppen durch und zählen Sie auf- und abwertende Merkmale.
- 5
Innerhalb der Spanne einordnen. Überwiegen aufwertende Merkmale, rückt der Wert zur oberen Spanne; überwiegen abwertende, zur unteren. Halten sie sich die Waage, gilt der Mittelwert.
- 6
Gesamtmiete berechnen. Wohnfläche × €/m² = ortsübliche Nettokaltmiete pro Monat.
Rechenbeispiel:
70-m²-Wohnung (1995 - 2001, mehr als 60 bis 75 m²): Der amtliche Mietspiegel nennt für dieses Feld einen Mittelwert von 10,00 €/m² → 70 m² × 10,00 €/m² = 700 € Nettokaltmiete/Monat ortsübliche Vergleichsmiete (vor Merkmal-Zu-/Abschlägen).
Mieten im Umland von Heilbronn
Heilbronn liegt mit einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 12,23 €/m² deutlich über dem Niveau aller betrachteten Nachbarstädte. Die Mietpreise in Heilbronn liegen damit zwischen 5,6% und 8,8% höher als in den umliegenden Städten, wobei der Abstand zur nächstgelegenen Stadt bereits 1,9% beträgt.
Unter den Nachbarstädten zeigen sich moderate Unterschiede im Mietniveau: Die höchsten Mieten außerhalb Heilbronns werden mit 12,00 €/m² erreicht, während die niedrigsten Werte bei 11,24 €/m² liegen. Die Spanne zwischen den Nachbarstädten beträgt somit lediglich 6,8%, was auf ein relativ homogenes Preisniveau im regionalen Umfeld hindeutet.
| Name | Ø Miete/m² | Veränderung |
|---|---|---|
| Leingarten | 11,54 € | +3,1% |
| Neckarsulm | 11,82 € | +1,8% |
| Untereisesheim | 11,80 € | +3,0% |
| Flein | 12,00 € | +2,8% |
| Erlenbach | 11,52 € | +2,5% |
| Nordheim | 11,29 € | +3,4% |
| Talheim (Heilbronn) | 11,51 € | +3,1% |
| Bad Wimpfen | 11,38 € | +2,6% |
| Weinsberg | 11,51 € | +2,5% |
| Lauffen am Neckar | 11,24 € | +3,3% |
Immobilienpreise in Heilbronn
Neben Mietpreisen sind auch die Kaufpreise für Immobilien in Heilbronn relevant. Für weitere Informationen lesen Sie gerne die Artikel zum Bodenrichtwert in Heilbronn sowie zur Entwicklung der aktuellen Quadratmeterpreise zum Mieten und Kaufen in Heilbronn.
Häufige Fragen zu den Mietpreisen in Heilbronn 2026
Die durchschnittliche Angebotsmiete (Nettokaltmiete aus Inseraten) in Heilbronn liegt aktuell bei 12,23 €/m². Im Vergleich zum Vorjahr stieg die Miete um 4,9%. Nachrichtlich: Für Mieterhöhungen ist der amtliche Mietspiegel maßgeblich, nicht der Inseratspreis.
Die Angebotsmieten in Heilbronn haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 4,9% verändert. Die detaillierte historische Entwicklung finden Sie im Diagramm weiter oben.
Der amtliche Mietspiegel nennt nie nur eine Zahl. Für jede Kombination aus Baualtersklasse und Wohnungsgröße stehen ein Mittelwert sowie eine untere und obere Spanne, dazu Zu- und Abschläge für Wohnlage und Ausstattung. Jeder Wert innerhalb der Spanne kann die ortsübliche Vergleichsmiete sein – die genaue Einordnung folgt aus Ausstattung, Beschaffenheit und energetischem Zustand.
Ja. Heilbronn hat einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB, herausgegeben von Stadt Heilbronn, Stabsstelle Strategie und Stadtentwicklung (erstellt durch FUB IGES Wohnen+Immobilien+Umwelt GmbH, Hamburg); anerkannt vom Gemeinderat sowie vom Haus- und Grundeigentümerverein Heilbronn und Umgebung e.V. und vom Mieterbund Heilbronn-Franken e.V. (Stand 01.08.2026). Er ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und trägt die gesetzliche Vermutungswirkung: Die ausgewiesenen Werte gelten als ortsübliche Vergleichsmiete.
Ja. Bei Wiedervermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen; bundesweit wurde die Mietpreisbremse bis Ende 2029 verlängert.
Im bestehenden Mietverhältnis darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen – und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Der amtliche Mietspiegel bildet die ortsübliche Vergleichsmiete aus laufenden Bestandsmietverhältnissen ab. Die Angebotsmiete ist der in Inseraten geforderte Preis für neu angebotene Wohnungen und liegt in Heilbronn bei rund 12,23 €/m² – sie ist nachrichtlich und nicht amtlich. Rechtlich maßgeblich für Mieterhöhungen ist der amtliche Mietspiegel.
Nachrichtlich, bei den Angebotsmieten (nicht amtlich): Der günstigste Stadtteil in Heilbronn ist Kirchhausen, während Innenstadt die höchsten Mietpreise aufweist. Eine Übersicht aller Stadtteile finden Sie weiter unten.
Quellen & Stand der Daten
- Angebotsmieten: laufende Inseratsauswertung, Stand Q1 2026 — Marktdaten, nicht amtlich.
- Amtlicher Mietspiegel Heilbronn: Stadt Heilbronn, Stabsstelle Strategie und Stadtentwicklung (erstellt durch FUB IGES Wohnen+Immobilien+Umwelt GmbH, Hamburg); anerkannt vom Gemeinderat sowie vom Haus- und Grundeigentümerverein Heilbronn und Umgebung e.V. und vom Mieterbund Heilbronn-Franken e.V. (Stand 01.08.2026) — heilbronn.de
- Rechtsstatus: BBSR-Übersicht zu Mietpreisbremse und Kappungsgrenze — bbsr.bund.de
- Gesetzliche Grundlagen: § 558, § 558a, § 558c, § 558d BGB sowie die Mietspiegelverordnung (MsV) — gesetze-im-internet.de
Hinweis: Diese Seite dient der Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Verbindliche Auskünfte zu Mieterhöhung, Mietpreisbremse und ortsüblicher Vergleichsmiete erteilen der amtliche Mietspiegel, Mieter- bzw. Vermietervereine oder eine Fachanwältin/ein Fachanwalt für Mietrecht.