Mietspiegel Heidenheim an der Brenz 2026 — Mietpreise, Rechtslage & amtlicher Mietspiegel
Was kostet Wohnen in Heidenheim an der Brenz aktuell? Die durchschnittliche Angebotsmiete (Nettokaltmiete) liegt 2026 bei 10,21 €/m². Diese Seite zeigt die Angebotsmieten aus dem Markt nach Wohnlage, Baujahr und Größe sowie den rechtlichen Rahmen (Mietpreisbremse & Kappungsgrenze).
Amtliche Datenbasis
DSGVO-konform
SSL-verschlüsseltMarktmiete, Mietspiegel und Recht — drei verschiedene Dinge
Die Angebotsmiete ist der Preis, der in Wohnungsinseraten für neu angebotene Wohnungen verlangt wird — in Heidenheim an der Brenz liegt sie 2026 im Schnitt bei 10,21 €/m² (Nettokaltmiete, Inseratsauswertung). Davon zu unterscheiden ist die ortsübliche Vergleichsmiete: die Miete, die für vergleichbare Wohnungen in laufenden Mietverhältnissen üblicherweise gezahlt wird. Für Mieterhöhungen im bestehenden Mietverhältnis ist rechtlich die ortsübliche Vergleichsmiete maßgeblich, nicht der Inseratspreis. Da Heidenheim an der Brenz keinen amtlichen Mietspiegel hat, wird die ortsübliche Vergleichsmiete dort in der Regel über Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten (§ 558a BGB) bestimmt.
Angebotsmiete
Der in Inseraten geforderte Preis für neu angebotene Wohnungen — echte Marktdaten aus der Inseratsauswertung, aufgeschlüsselt nach Wohnlage, Baujahr, Größe und Stadtteil.
Ortsübliche Vergleichsmiete
Die Miete, die für vergleichbare Wohnungen in laufenden Mietverhältnissen üblicherweise gezahlt wird — die rechtlich maßgebliche Größe für Mieterhöhungen.
Mietpreisentwicklung in Heidenheim an der Brenz
In Heidenheim an der Brenz liegt die durchschnittliche Angebotsmiete aus aktuellen Inseraten bei 10,21 €/m². Im Vergleich zum Vorjahr zeigt sich eine Steigerung um 3,4 %. Diese Marktdaten basieren auf angebotenen Mietwohnungen und unterscheiden sich von einem amtlichen Mietspiegel.
Die Wohnlage hat einen deutlichen Einfluss auf das Mietpreisniveau. Während Wohnungen in einfacher Lage mit 8,48 €/m² inseriert werden, liegen die Angebotsmieten in mittleren Lagen bei 10,02 €/m² und in guten Lagen bei 12,82 €/m². Die Spanne zwischen einfacher und guter Wohnlage beträgt somit 4,34 €/m².
Das Baujahr der Immobilie wirkt sich ebenfalls merklich auf die Miethöhe aus. Wohnungen aus der Vorkriegszeit bis 1949 werden durchschnittlich für 9,18 €/m² angeboten, während Neubauten ab 2021 mit 13,30 €/m² am oberen Ende der Preisskala liegen. Zwischen den ältesten und jüngsten Baujahrskategorien ergibt sich eine Differenz von 4,12 €/m².
Marktmieten in Heidenheim an der Brenz nach Wohnlage
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einfach | 7,21 € | 7,52 € | 7,96 € | 8,32 € | 8,48 € |
| Mittel | 8,52 € | 8,89 € | 9,41 € | 9,83 € | 10,02 € |
| Gut | 10,91 € | 11,38 € | 12,04 € | 12,58 € | 12,82 € |
Mietpreise in Heidenheim an der Brenz nach Baujahr
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| bis 1949 | 7,81 € | 8,14 € | 8,62 € | 9,01 € | 9,18 € |
| 1950 - 1979 | 8,12 € | 8,46 € | 8,96 € | 9,36 € | 9,54 € |
| 1980 - 1999 | 8,59 € | 8,95 € | 9,48 € | 9,90 € | 10,09 € |
| 2000 - 2015 | 9,45 € | 9,86 € | 10,44 € | 10,90 € | 11,11 € |
| 2016 - 2020 | 10,71 € | 11,17 € | 11,82 € | 12,35 € | 12,59 € |
| ab 2021 | 11,31 € | 11,79 € | 12,49 € | 13,05 € | 13,30 € |
Durchschnittliche Miete nach Wohnungsgröße
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Bis 45 m² | 9,86 € | 10,28 € | 10,88 € | 11,37 € | 11,59 € |
| 45 - 100 m² | 8,72 € | 9,09 € | 9,63 € | 10,06 € | 10,25 € |
| Über 100 m² | 7,77 € | 8,10 € | 8,58 € | 8,96 € | 9,13 € |
| Einfamilienhaus | 9,94 € | 10,37 € | 10,97 € | 11,47 € | 11,69 € |
Wohnungsmieten in Heidenheim an der Brenz
Nach Zimmeranzahl
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 Zimmer | 10,04 € | 10,47 € | 11,09 € | 11,59 € | 11,81 € |
| 2 Zimmer | 9,05 € | 9,44 € | 10,00 € | 10,45 € | 10,64 € |
| 3 Zimmer | 8,44 € | 8,80 € | 9,32 € | 9,73 € | 9,92 € |
| 4 Zimmer | 8,37 € | 8,73 € | 9,24 € | 9,66 € | 9,84 € |
| 5+ Zimmer | 8,00 € | 8,34 € | 8,83 € | 9,23 € | 9,41 € |
Nach Etage
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Erdgeschoss | 8,38 € | 8,74 € | 9,26 € | 9,67 € | 9,86 € |
| 1. Stock | 8,92 € | 9,30 € | 9,85 € | 10,29 € | 10,49 € |
| 2. Stock | 8,83 € | 9,20 € | 9,74 € | 10,18 € | 10,38 € |
| 3.+ Stock | 8,88 € | 9,26 € | 9,80 € | 10,24 € | 10,44 € |
Mietpreise für Häuser in Heidenheim an der Brenz
Nach Haustyp
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus | 9,96 € | 10,39 € | 11,00 € | 11,49 € | 11,71 € |
| Doppelhaushälfte | 8,58 € | 8,95 € | 9,47 € | 9,90 € | 10,09 € |
| Reihenhaus | 7,91 € | 8,25 € | 8,73 € | 9,13 € | 9,30 € |
| Mehrfamilienhaus | 7,22 € | 7,53 € | 7,97 € | 8,33 € | 8,49 € |
Nach Zimmeranzahl
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3 Zimmer | 7,95 € | 8,29 € | 8,78 € | 9,18 € | 9,35 € |
| 4 Zimmer | 8,65 € | 9,02 € | 9,55 € | 9,98 € | 10,17 € |
| 5 Zimmer | 9,00 € | 9,39 € | 9,94 € | 10,39 € | 10,58 € |
| 6+ Zimmer | 9,74 € | 10,15 € | 10,75 € | 11,23 € | 11,44 € |
Mietpreisbremse & Kappungsgrenze in Heidenheim an der Brenz
Mietpreisbremse (Neuvermietung)
Heidenheim an der Brenz ist derzeit nicht als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen — bei Neuvermietung ist die Miethöhe nicht auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt.
Kappungsgrenze (Bestand)
Obergrenze für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis. Erhöhungen gehen nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus.
Modernisierungsumlage: Nach einer Modernisierung dürfen bis zu 8 % der Kosten jährlich auf die Jahresmiete umgelegt werden — gedeckelt durch gesetzliche Kappungsbeträge.
Kein amtlicher Mietspiegel in Heidenheim an der Brenz
Heidenheim an der Brenz hat derzeit keinen amtlichen Mietspiegel (geprüft am 13.09.2026). Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete werden dann in der Regel über Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten (§ 558a BGB) begründet. Die auf dieser Seite gezeigten Werte sind Angebotsmieten aus Inseraten — sie bieten eine Marktorientierung, ersetzen aber keine amtliche Vergleichsmiete.
So funktioniert der amtliche Mietspiegel: welche Merkmale zählen?
Innerhalb eines Mietspiegel-Tabellenfeldes entscheidet die Bewertung der wohnwertrelevanten Merkmale (§ 558 Abs. 2 BGB), wo genau eine Wohnung in der Spanne liegt:
1. Bad / WC
Zweites WC, Fußbodenheizung im Bad, hochwertige Ausstattung → aufwertend; fehlende Ausstattung → abwertend.
2. Küche
Moderne Einbauküche, Ceranfeld/Induktion → aufwertend.
3. Wohnung
Balkon/Terrasse, Fußboden, Grundriss, Deckenhöhe.
4. Gebäude
Aufzug, Barrierefreiheit, energetischer Zustand, Fahrradräume, Zustand des Treppenhauses.
5. Wohnumfeld
Lärm, begrünte Innenhöfe, Stellplätze, Aufenthaltsqualität.
Modernisierung
Energetische Sanierung und Modernisierung wirken als Zuschlag innerhalb der Spanne — das Baujahr allein genügt nicht.
So berechnen Sie Ihre ortsübliche Vergleichsmiete (Schritt für Schritt)
- 1
Wohnlage bestimmen. Prüfen Sie im Straßen- und Wohnlagenverzeichnis der Stadt Heidenheim an der Brenz, in welcher Wohnlage Ihre Adresse liegt.
- 2
Baualtersklasse & Größe zuordnen. Bestimmen Sie Bezugsfertigkeit (z. B. „1990“) und Wohnfläche (z. B. 70 m²).
- 3
Vergleichswerte heranziehen. Ohne amtlichen Mietspiegel dienen Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten (§ 558a BGB) als Grundlage.
- 4
Merkmale bewerten. Gehen Sie die fünf Merkmalgruppen durch und zählen Sie auf- und abwertende Merkmale.
- 5
Innerhalb der Spanne einordnen. Überwiegen aufwertende Merkmale, rückt der Wert zur oberen Spanne; überwiegen abwertende, zur unteren. Halten sie sich die Waage, gilt der Mittelwert.
- 6
Gesamtmiete berechnen. Wohnfläche × €/m² = ortsübliche Nettokaltmiete pro Monat.
Mieten im Umland von Heidenheim an der Brenz
Heidenheim an der Brenz liegt mit 10,21 €/m² im oberen Bereich der regionalen Mietpreisspanne und übertrifft die meisten Nachbarstädte. Lediglich Aalen erreicht mit 10,51 €/m² ein höheres Niveau, während Göppingen mit 10,39 €/m² annähernd gleichauf liegt.
Die günstigsten Mieten in der Region finden sich in Giengen an der Brenz mit 8,89 €/m², gefolgt von Dischingen und Herbrechtingen mit jeweils 9,29 €/m². Heidenheim positioniert sich damit deutlich über dem regionalen Durchschnitt und weist eine Differenz von bis zu 1,32 €/m² zu den preiswertesten Nachbarstädten auf.
| Name | Ø Miete/m² | Veränderung |
|---|---|---|
| Nattheim | 9,29 € | +3,1% |
| Königsbronn | 9,95 € | +3,2% |
| Oberkochen | 10,15 € | +3,7% |
| Giengen an der Brenz | 9,50 € | +3,0% |
| Steinheim am Albuch | 9,44 € | +3,2% |
| Neresheim | 8,89 € | +4,5% |
| Hermaringen | 9,29 € | +3,2% |
| Gerstetten | 9,56 € | +3,6% |
| Aalen | 10,51 € | +2,8% |
| Essingen (Württemberg) | 10,39 € | +3,8% |
Immobilienpreise in Heidenheim an der Brenz
Neben Mietpreisen sind auch die Kaufpreise für Immobilien in Heidenheim an der Brenz relevant. Für weitere Informationen lesen Sie gerne die Artikel zum Bodenrichtwert in Heidenheim an der Brenz sowie zur Entwicklung der aktuellen Quadratmeterpreise zum Mieten und Kaufen in Heidenheim an der Brenz.
Häufige Fragen zu den Mietpreisen in Heidenheim an der Brenz 2026
Die durchschnittliche Angebotsmiete (Nettokaltmiete aus Inseraten) in Heidenheim an der Brenz liegt aktuell bei 10,21 €/m². Im Vergleich zum Vorjahr stieg die Miete um 3,4%.
Die Angebotsmieten in Heidenheim an der Brenz haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 3,4% verändert. Die detaillierte historische Entwicklung finden Sie im Diagramm weiter oben.
Nein – Heidenheim an der Brenz hat derzeit keinen amtlichen Mietspiegel. Mieterhöhungen werden dann in der Regel über Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten (§ 558a BGB) begründet. Die Werte auf dieser Seite sind Angebotsmieten aus Inseraten und dienen der Orientierung.
Nein. Heidenheim an der Brenz ist derzeit nicht als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen – bei Neuvermietung gilt keine Mietpreisbremse.
Im bestehenden Mietverhältnis darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % steigen – und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Quellen & Stand der Daten
- Angebotsmieten: laufende Inseratsauswertung, Stand Q1 2026 — Marktdaten, nicht amtlich.
- Rechtsstatus: BBSR-Übersicht zu Mietpreisbremse und Kappungsgrenze — bbsr.bund.de
- Gesetzliche Grundlagen: § 558, § 558a, § 558c, § 558d BGB sowie die Mietspiegelverordnung (MsV) — gesetze-im-internet.de
Hinweis: Diese Seite dient der Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Verbindliche Auskünfte zu Mieterhöhung, Mietpreisbremse und ortsüblicher Vergleichsmiete erteilen der amtliche Mietspiegel, Mieter- bzw. Vermietervereine oder eine Fachanwältin/ein Fachanwalt für Mietrecht.