Mietspiegel Mannheim 2026 — Mietpreise, Rechtslage & amtlicher Mietspiegel
Was kostet Wohnen in Mannheim aktuell? Die durchschnittliche Angebotsmiete (Nettokaltmiete) liegt 2026 bei 11,32 €/m². Diese Seite zeigt die Angebotsmieten aus dem Markt nach Wohnlage, Baujahr, Größe und Stadtteil sowie den rechtlichen Rahmen (Mietpreisbremse & Kappungsgrenze); der amtliche Mietspiegel ist als Originalquelle zitiert und verlinkt.
Amtliche Datenbasis
DSGVO-konform
SSL-verschlüsseltMarktmiete, Mietspiegel und Recht — drei verschiedene Dinge
Die Angebotsmiete ist der Preis, der in Wohnungsinseraten für neu angebotene Wohnungen verlangt wird — in Mannheim liegt sie 2026 im Schnitt bei 11,32 €/m² (Nettokaltmiete, Inseratsauswertung). Davon zu unterscheiden ist die ortsübliche Vergleichsmiete: die Miete, die für vergleichbare Wohnungen in laufenden Mietverhältnissen üblicherweise gezahlt wird. Für Mieterhöhungen im bestehenden Mietverhältnis ist rechtlich die ortsübliche Vergleichsmiete maßgeblich, nicht der Inseratspreis. In Mannheim wird die ortsübliche Vergleichsmiete durch den amtlichen Mietspiegel (Stand 16.12.2024) abgebildet — nicht als einzelner Durchschnittswert, sondern differenziert nach Baualter, Größe und weiteren Merkmalen.
Angebotsmiete
Der in Inseraten geforderte Preis für neu angebotene Wohnungen — echte Marktdaten aus der Inseratsauswertung, aufgeschlüsselt nach Wohnlage, Baujahr, Größe und Stadtteil.
Amtlicher Mietspiegel
Die rechtlich maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete. Wir bauen den amtlichen Mietspiegel nicht nach — wir zitieren und verlinken ihn als Originalquelle.
Mietpreisentwicklung in Mannheim
Der qualifizierte Mietspiegel für Mannheim mit Stand vom 16. Dezember 2024 bildet die rechtlich maßgebliche Grundlage zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne des § 558d BGB. Er erfasst die tatsächlich gezahlten Bestandsmieten und dient als verbindliche Orientierung bei Mietpreisanpassungen im laufenden Mietverhältnis. Der qualifizierte Mietspiegel wird nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde anerkannt.
Ergänzend zu den amtlichen Werten zeigen die nachrichtlich erfassten Angebotsmieten aus Inseraten eine durchschnittliche Marktaktivität von 11,32 €/m² für Mannheim. Diese Inseratsdaten stiegen im Vergleich zum Vorjahr um 4,1 % und spiegeln die Preisvorstellungen bei Neuvermietungen wider, nicht jedoch die ortsübliche Vergleichsmiete des amtlichen Mietspiegels.
Die Wohnlage beeinflusst das Mietpreisniveau deutlich: Während Angebotsmieten in einfachen Lagen bei 9,17 €/m² liegen, erreichen sie in guten Lagen 14,3 €/m². Auch das Baujahr zeigt einen erkennbaren Einfluss auf die angebotenen Mieten – von 10,08 €/m² bei Gebäuden bis 1949 bis zu 15,17 €/m² bei Neubauten ab 2021.
Marktmieten in Mannheim nach Wohnlage
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einfach | 7,70 € | 8,05 € | 8,46 € | 8,79 € | 9,17 € |
| Mittel | 9,71 € | 10,15 € | 10,66 € | 11,08 € | 11,56 € |
| Gut | 12,01 € | 12,57 € | 13,20 € | 13,71 € | 14,30 € |
Mietpreise in Mannheim nach Baujahr
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| bis 1949 | 8,47 € | 8,86 € | 9,30 € | 9,67 € | 10,08 € |
| 1950 - 1979 | 8,91 € | 9,32 € | 9,78 € | 10,17 € | 10,61 € |
| 1980 - 1999 | 9,55 € | 9,99 € | 10,49 € | 10,90 € | 11,37 € |
| 2000 - 2015 | 10,60 € | 11,09 € | 11,65 € | 12,10 € | 12,62 € |
| 2016 - 2020 | 11,31 € | 11,83 € | 12,43 € | 12,91 € | 13,47 € |
| ab 2021 | 12,74 € | 13,33 € | 14,00 € | 14,54 € | 15,17 € |
Durchschnittliche Miete nach Wohnungsgröße
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Bis 45 m² | 10,91 € | 11,42 € | 11,99 € | 12,46 € | 12,99 € |
| 45 - 100 m² | 9,46 € | 9,90 € | 10,39 € | 10,80 € | 11,26 € |
| Über 100 m² | 8,62 € | 9,02 € | 9,47 € | 9,84 € | 10,26 € |
| Einfamilienhaus | 11,08 € | 11,59 € | 12,17 € | 12,65 € | 13,19 € |
Mietpreise in den Stadtteilen von Mannheim
| # | Name | Ø Miete/m² | Veränderung |
|---|---|---|---|
| 1 | Schwetzingerstadt - Oststadt | 12,92 € | +4,9% |
| 2 | Lindenhof | 12,86 € | +5,9% |
| 3 | Innenstadt - Jungbusch | 12,38 € | +5,0% |
| 4 | Neuostheim - Neuhermsheim | 12,00 € | +4,4% |
| 5 | Neckarau | 11,89 € | +4,0% |
| 6 | Feudenheim | 11,68 € | +4,5% |
| 7 | Wallstadt | 11,46 € | +5,0% |
| 8 | Seckenheim | 11,40 € | +5,5% |
| 9 | Neckarstadt-Ost | 11,31 € | +4,5% |
| 10 | Käfertal | 11,27 € | +4,3% |
| 11 | Neckarstadt-West | 11,24 € | +4,2% |
| 12 | Rheinau | 11,13 € | +6,4% |
| 13 | Vogelstang | 11,01 € | +3,5% |
| 14 | Waldhof | 10,89 € | +4,6% |
| 15 | Friedrichsfeld | 10,73 € | +4,8% |
| 16 | Sandhofen | 10,66 € | +5,3% |
| 17 | Schönau | 9,98 € | +4,5% |
Wohnungsmieten in Mannheim
Nach Zimmeranzahl
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 Zimmer | 11,11 € | 11,62 € | 12,21 € | 12,68 € | 13,23 € |
| 2 Zimmer | 10,08 € | 10,54 € | 11,07 € | 11,50 € | 12,00 € |
| 3 Zimmer | 9,33 € | 9,76 € | 10,25 € | 10,65 € | 11,11 € |
| 4 Zimmer | 8,89 € | 9,30 € | 9,76 € | 10,14 € | 10,58 € |
| 5+ Zimmer | 8,40 € | 8,79 € | 9,23 € | 9,59 € | 10,01 € |
Nach Etage
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Erdgeschoss | 9,17 € | 9,60 € | 10,08 € | 10,47 € | 10,92 € |
| 1. Stock | 9,98 € | 10,44 € | 10,96 € | 11,39 € | 11,88 € |
| 2. Stock | 9,31 € | 9,74 € | 10,23 € | 10,63 € | 11,08 € |
| 3.+ Stock | 9,84 € | 10,30 € | 10,81 € | 11,24 € | 11,72 € |
Mietpreise für Häuser in Mannheim
Nach Haustyp
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus | 11,04 € | 11,55 € | 12,12 € | 12,60 € | 13,14 € |
| Doppelhaushälfte | 9,68 € | 10,12 € | 10,63 € | 11,05 € | 11,52 € |
| Reihenhaus | 8,94 € | 9,36 € | 9,83 € | 10,21 € | 10,65 € |
| Mehrfamilienhaus | 7,97 € | 8,34 € | 8,76 € | 9,10 € | 9,49 € |
Nach Zimmeranzahl
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3 Zimmer | 8,38 € | 8,77 € | 9,21 € | 9,57 € | 9,98 € |
| 4 Zimmer | 9,44 € | 9,87 € | 10,37 € | 10,77 € | 11,24 € |
| 5 Zimmer | 10,41 € | 10,89 € | 11,43 € | 11,88 € | 12,39 € |
| 6+ Zimmer | 10,90 € | 11,40 € | 11,97 € | 12,44 € | 12,97 € |
Mietpreisbremse & Kappungsgrenze in Mannheim
Mietpreisbremse (Neuvermietung)
Mannheim ist derzeit nicht als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen — bei Neuvermietung ist die Miethöhe nicht auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt.
Kappungsgrenze (Bestand)
Obergrenze für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis. Erhöhungen gehen nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus.
Modernisierungsumlage: Nach einer Modernisierung dürfen bis zu 8 % der Kosten jährlich auf die Jahresmiete umgelegt werden — gedeckelt durch gesetzliche Kappungsbeträge.
Amtlicher Mietspiegel Mannheim
Mannheim hat einen amtlichen Mietspiegel: einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB, herausgegeben von Stadt Mannheim, Fachbereich Geoinformation und Stadtplanung (Datenerhebung/Auswertung: ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH) (Stand 16.12.2024). Er ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und trägt die gesetzliche Vermutungswirkung: Die ausgewiesenen Werte gelten als ortsübliche Vergleichsmiete. Format: Regressionsmietspiegel mit Online-Berechnung. Den vollständigen amtlichen Mietspiegel Mannheim können Sie als PDF direkt bei der Originalquelle herunterladen: mannheim.de.
- Typ
- Qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB)
- Stand
- 16.12.2024
- Herausgeber
- Stadt Mannheim, Fachbereich Geoinformation und Stadtplanung (Datenerhebung/Auswertung: ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH)
So funktioniert der amtliche Mietspiegel: welche Merkmale zählen?
Innerhalb eines Mietspiegel-Tabellenfeldes entscheidet die Bewertung der wohnwertrelevanten Merkmale (§ 558 Abs. 2 BGB), wo genau eine Wohnung in der Spanne liegt:
1. Bad / WC
Zweites WC, Fußbodenheizung im Bad, hochwertige Ausstattung → aufwertend; fehlende Ausstattung → abwertend.
2. Küche
Moderne Einbauküche, Ceranfeld/Induktion → aufwertend.
3. Wohnung
Balkon/Terrasse, Fußboden, Grundriss, Deckenhöhe.
4. Gebäude
Aufzug, Barrierefreiheit, energetischer Zustand, Fahrradräume, Zustand des Treppenhauses.
5. Wohnumfeld
Lärm, begrünte Innenhöfe, Stellplätze, Aufenthaltsqualität.
Modernisierung
Energetische Sanierung und Modernisierung wirken als Zuschlag innerhalb der Spanne — das Baujahr allein genügt nicht.
So berechnen Sie Ihre ortsübliche Vergleichsmiete (Schritt für Schritt)
- 1
Wohnlage bestimmen. Prüfen Sie im Straßen- und Wohnlagenverzeichnis der Stadt Mannheim, in welcher Wohnlage Ihre Adresse liegt.
- 2
Baualtersklasse & Größe zuordnen. Bestimmen Sie Bezugsfertigkeit (z. B. „1990“) und Wohnfläche (z. B. 70 m²).
- 3
Tabellenfeld im amtlichen Mietspiegel ablesen. Sie erhalten drei Werte: einen Mittelwert sowie eine untere und obere Spanne.
- 4
Merkmale bewerten. Gehen Sie die fünf Merkmalgruppen durch und zählen Sie auf- und abwertende Merkmale.
- 5
Innerhalb der Spanne einordnen. Überwiegen aufwertende Merkmale, rückt der Wert zur oberen Spanne; überwiegen abwertende, zur unteren. Halten sie sich die Waage, gilt der Mittelwert.
- 6
Gesamtmiete berechnen. Wohnfläche × €/m² = ortsübliche Nettokaltmiete pro Monat.
Mieten im Umland von Mannheim
Mannheim liegt mit einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 11,32 €/m² im mittleren Bereich der regionalen Mietpreisentwicklung. Der regionale Durchschnitt der betrachteten Nachbarstädte beträgt 11,57 €/m², womit Mannheim um 2,2 % unter diesem Vergleichswert positioniert ist.
Die höchsten Mieten in der Region werden mit 12,76 €/m² verzeichnet, während die niedrigsten bei 10,86 €/m² liegen. Besonders deutlich über Mannheims Niveau liegen die Mietpreise mit 12,02 €/m² und 11,94 €/m², während günstigere Mieten von 10,86 €/m² und 11,19 €/m² in einzelnen Nachbarstädten zu finden sind.
| Name | Ø Miete/m² | Veränderung |
|---|---|---|
| Ilvesheim | 11,39 € | +5,8% |
| Heddesheim | 10,86 € | +5,1% |
| Ladenburg | 12,02 € | +4,2% |
| Edingen-Neckarhausen | 11,19 € | +2,6% |
| Brühl (Baden) | 11,28 € | +6,8% |
| Hirschberg an der Bergstraße | 11,24 € | +5,2% |
| Plankstadt | 11,32 € | +4,5% |
| Weinheim | 11,65 € | +5,1% |
| Dossenheim | 12,76 € | +4,3% |
| Schwetzingen | 11,94 € | +4,7% |
Immobilienpreise in Mannheim
Neben Mietpreisen sind auch die Kaufpreise für Immobilien in Mannheim relevant. Für weitere Informationen lesen Sie gerne die Artikel zum Bodenrichtwert in Mannheim sowie zur Entwicklung der aktuellen Quadratmeterpreise zum Mieten und Kaufen in Mannheim.
Häufige Fragen zu den Mietpreisen in Mannheim 2026
Die durchschnittliche Angebotsmiete (Nettokaltmiete aus Inseraten) in Mannheim liegt aktuell bei 11,32 €/m². Im Vergleich zum Vorjahr stieg die Miete um 4,1%. Nachrichtlich: Für Mieterhöhungen ist der amtliche Mietspiegel maßgeblich, nicht der Inseratspreis.
Die Angebotsmieten in Mannheim haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 4,1% verändert. Die detaillierte historische Entwicklung finden Sie im Diagramm weiter oben.
Der amtliche Mietspiegel nennt nie nur eine Zahl. Für jede Kombination aus Baualtersklasse und Wohnungsgröße stehen ein Mittelwert sowie eine untere und obere Spanne, dazu Zu- und Abschläge für Wohnlage und Ausstattung. Jeder Wert innerhalb der Spanne kann die ortsübliche Vergleichsmiete sein – die genaue Einordnung folgt aus Ausstattung, Beschaffenheit und energetischem Zustand.
Ja. Mannheim hat einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB, herausgegeben von Stadt Mannheim, Fachbereich Geoinformation und Stadtplanung (Datenerhebung/Auswertung: ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH) (Stand 16.12.2024). Er ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und trägt die gesetzliche Vermutungswirkung: Die ausgewiesenen Werte gelten als ortsübliche Vergleichsmiete.
Nein. Mannheim ist derzeit nicht als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen – bei Neuvermietung gilt keine Mietpreisbremse.
Im bestehenden Mietverhältnis darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % steigen – und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Der amtliche Mietspiegel bildet die ortsübliche Vergleichsmiete aus laufenden Bestandsmietverhältnissen ab. Die Angebotsmiete ist der in Inseraten geforderte Preis für neu angebotene Wohnungen und liegt in Mannheim bei rund 11,32 €/m² – sie ist nachrichtlich und nicht amtlich. Rechtlich maßgeblich für Mieterhöhungen ist der amtliche Mietspiegel.
Nachrichtlich, bei den Angebotsmieten (nicht amtlich): Der günstigste Stadtteil in Mannheim ist Schönau, während Schwetzingerstadt - Oststadt die höchsten Mietpreise aufweist. Eine Übersicht aller Stadtteile finden Sie weiter unten.
Quellen & Stand der Daten
- Angebotsmieten: laufende Inseratsauswertung, Stand Q1 2026 — Marktdaten, nicht amtlich.
- Amtlicher Mietspiegel Mannheim: Stadt Mannheim, Fachbereich Geoinformation und Stadtplanung (Datenerhebung/Auswertung: ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH) (Stand 16.12.2024) — mannheim.de
- Rechtsstatus: BBSR-Übersicht zu Mietpreisbremse und Kappungsgrenze — bbsr.bund.de
- Gesetzliche Grundlagen: § 558, § 558a, § 558c, § 558d BGB sowie die Mietspiegelverordnung (MsV) — gesetze-im-internet.de
Hinweis: Diese Seite dient der Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Verbindliche Auskünfte zu Mieterhöhung, Mietpreisbremse und ortsüblicher Vergleichsmiete erteilen der amtliche Mietspiegel, Mieter- bzw. Vermietervereine oder eine Fachanwältin/ein Fachanwalt für Mietrecht.