Mietspiegel Brühl (Baden) 2026 — Mietpreise, Rechtslage & amtlicher Mietspiegel
Was kostet Wohnen in Brühl (Baden) aktuell? Die durchschnittliche Angebotsmiete (Nettokaltmiete) liegt 2026 bei 11,28 €/m². Diese Seite zeigt die Angebotsmieten aus dem Markt nach Wohnlage, Baujahr und Größe sowie den rechtlichen Rahmen (Mietpreisbremse & Kappungsgrenze); der amtliche Mietspiegel ist als Originalquelle zitiert und verlinkt.
Amtliche Datenbasis
DSGVO-konform
SSL-verschlüsseltMarktmiete, Mietspiegel und Recht — drei verschiedene Dinge
Die Angebotsmiete ist der Preis, der in Wohnungsinseraten für neu angebotene Wohnungen verlangt wird — in Brühl (Baden) liegt sie 2026 im Schnitt bei 11,28 €/m² (Nettokaltmiete, Inseratsauswertung). Davon zu unterscheiden ist die ortsübliche Vergleichsmiete: die Miete, die für vergleichbare Wohnungen in laufenden Mietverhältnissen üblicherweise gezahlt wird. Für Mieterhöhungen im bestehenden Mietverhältnis ist rechtlich die ortsübliche Vergleichsmiete maßgeblich, nicht der Inseratspreis. In Brühl (Baden) wird die ortsübliche Vergleichsmiete durch den amtlichen Mietspiegel (Stand 10.10.2025) abgebildet — nicht als einzelner Durchschnittswert, sondern differenziert nach Baualter, Größe und weiteren Merkmalen.
Angebotsmiete
Der in Inseraten geforderte Preis für neu angebotene Wohnungen — echte Marktdaten aus der Inseratsauswertung, aufgeschlüsselt nach Wohnlage, Baujahr, Größe und Stadtteil.
Amtlicher Mietspiegel
Die rechtlich maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete. Wir bauen den amtlichen Mietspiegel nicht nach — wir zitieren und verlinken ihn als Originalquelle.
Mietpreisentwicklung in Brühl (Baden)
Für Brühl (Baden) liegt ein einfacher Mietspiegel gemäß § 558c BGB vor, Stand Oktober 2025. Dieser amtliche Mietspiegel bildet die ortsübliche Vergleichsmiete auf Basis der Bestandsmieten ab und dient als maßgebliche Grundlage für Mietanpassungen im laufenden Mietverhältnis.
Ergänzend dazu zeigen die nachrichtlich erfassten Angebotsmieten aus Inseraten eine durchschnittliche Kaltmiete von 11,28 €/m². Diese Angebotsmieten sind im Vergleich zum Vorjahr um 6,8 % gestiegen. Angebotsmieten spiegeln die aktuellen Marktgegebenheiten bei Neuvermietungen wider und unterscheiden sich strukturell von den im amtlichen Mietspiegel erfassten Bestandsmieten.
Die Wohnlage zeigt deutliche Unterschiede bei den Angebotsmieten: In einfachen Lagen liegen diese bei 9,41 €/m², in mittleren Lagen bei 11,64 €/m² und in guten Lagen bei 13,84 €/m². Auch das Baujahr der Immobilie beeinflusst die Mietpreisgestaltung, wobei neuere Gebäude ab 2021 mit 14,47 €/m² die höchsten Angebotsmieten aufweisen.
Marktmieten in Brühl (Baden) nach Wohnlage
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einfach | 7,94 € | 8,32 € | 8,70 € | 8,98 € | 9,41 € |
| Mittel | 9,81 € | 10,29 € | 10,75 € | 11,10 € | 11,64 € |
| Gut | 11,67 € | 12,24 € | 12,79 € | 13,20 € | 13,84 € |
Mietpreise in Brühl (Baden) nach Baujahr
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| bis 1949 | 8,44 € | 8,84 € | 9,24 € | 9,54 € | 10,00 € |
| 1950 - 1979 | 8,96 € | 9,40 € | 9,82 € | 10,14 € | 10,63 € |
| 1980 - 1999 | 9,56 € | 10,03 € | 10,48 € | 10,82 € | 11,34 € |
| 2000 - 2015 | 10,80 € | 11,32 € | 11,83 € | 12,21 € | 12,80 € |
| 2016 - 2020 | 11,46 € | 12,01 € | 12,55 € | 12,96 € | 13,58 € |
| ab 2021 | 12,21 € | 12,80 € | 13,37 € | 13,81 € | 14,47 € |
Durchschnittliche Miete nach Wohnungsgröße
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Bis 45 m² | 10,90 € | 11,42 € | 11,94 € | 12,33 € | 12,92 € |
| 45 - 100 m² | 9,73 € | 10,20 € | 10,66 € | 11,01 € | 11,54 € |
| Über 100 m² | 8,81 € | 9,24 € | 9,65 € | 9,97 € | 10,45 € |
| Einfamilienhaus | 10,98 € | 11,51 € | 12,03 € | 12,42 € | 13,02 € |
Wohnungsmieten in Brühl (Baden)
Nach Zimmeranzahl
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 Zimmer | 10,92 € | 11,45 € | 11,97 € | 12,36 € | 12,95 € |
| 2 Zimmer | 10,04 € | 10,52 € | 11,00 € | 11,35 € | 11,90 € |
| 3 Zimmer | 9,53 € | 9,99 € | 10,44 € | 10,78 € | 11,30 € |
| 4 Zimmer | 9,22 € | 9,67 € | 10,10 € | 10,43 € | 10,93 € |
| 5+ Zimmer | 8,41 € | 8,82 € | 9,21 € | 9,51 € | 9,97 € |
Nach Etage
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Erdgeschoss | 9,41 € | 9,86 € | 10,31 € | 10,64 € | 11,16 € |
| 1. Stock | 9,66 € | 10,13 € | 10,58 € | 10,93 € | 11,46 € |
| 2. Stock | 9,44 € | 9,90 € | 10,34 € | 10,68 € | 11,20 € |
| 3.+ Stock | 9,51 € | 9,96 € | 10,41 € | 10,75 € | 11,27 € |
Mietpreise für Häuser in Brühl (Baden)
Nach Haustyp
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus | 10,73 € | 11,25 € | 11,75 € | 12,14 € | 12,72 € |
| Doppelhaushälfte | 9,56 € | 10,02 € | 10,47 € | 10,81 € | 11,34 € |
| Reihenhaus | 8,56 € | 8,97 € | 9,38 € | 9,68 € | 10,15 € |
| Mehrfamilienhaus | 7,95 € | 8,33 € | 8,70 € | 8,99 € | 9,42 € |
Nach Zimmeranzahl
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3 Zimmer | 8,48 € | 8,89 € | 9,29 € | 9,59 € | 10,05 € |
| 4 Zimmer | 9,27 € | 9,71 € | 10,15 € | 10,48 € | 10,99 € |
| 5 Zimmer | 10,38 € | 10,88 € | 11,37 € | 11,74 € | 12,30 € |
| 6+ Zimmer | 10,51 € | 11,02 € | 11,52 € | 11,89 € | 12,46 € |
Mietpreisbremse & Kappungsgrenze in Brühl (Baden)
Mietpreisbremse (Neuvermietung)
Brühl (Baden) ist derzeit nicht als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen — bei Neuvermietung ist die Miethöhe nicht auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt.
Kappungsgrenze (Bestand)
Obergrenze für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis. Erhöhungen gehen nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus.
Modernisierungsumlage: Nach einer Modernisierung dürfen bis zu 8 % der Kosten jährlich auf die Jahresmiete umgelegt werden — gedeckelt durch gesetzliche Kappungsbeträge.
Amtlicher Mietspiegel Brühl (Baden)
Brühl (Baden) hat einen amtlichen Mietspiegel: einen einfachen Mietspiegel nach § 558c BGB, herausgegeben von Geschäftsstelle Gemeinsamer Gutachterausschuss Südwestlicher Rhein-Neckar-Kreis (Stand 10.10.2025). Als einfacher Mietspiegel ist er eine anerkannte Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmiete, trägt aber — anders als ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB — keine gesetzliche Vermutungswirkung. Den vollständigen amtlichen Mietspiegel Brühl (Baden) können Sie als PDF direkt bei der Originalquelle herunterladen: schwetzingen.de.
- Typ
- Einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB)
- Stand
- 10.10.2025
- Herausgeber
- Geschäftsstelle Gemeinsamer Gutachterausschuss Südwestlicher Rhein-Neckar-Kreis
So funktioniert der amtliche Mietspiegel: welche Merkmale zählen?
Innerhalb eines Mietspiegel-Tabellenfeldes entscheidet die Bewertung der wohnwertrelevanten Merkmale (§ 558 Abs. 2 BGB), wo genau eine Wohnung in der Spanne liegt:
1. Bad / WC
Zweites WC, Fußbodenheizung im Bad, hochwertige Ausstattung → aufwertend; fehlende Ausstattung → abwertend.
2. Küche
Moderne Einbauküche, Ceranfeld/Induktion → aufwertend.
3. Wohnung
Balkon/Terrasse, Fußboden, Grundriss, Deckenhöhe.
4. Gebäude
Aufzug, Barrierefreiheit, energetischer Zustand, Fahrradräume, Zustand des Treppenhauses.
5. Wohnumfeld
Lärm, begrünte Innenhöfe, Stellplätze, Aufenthaltsqualität.
Modernisierung
Energetische Sanierung und Modernisierung wirken als Zuschlag innerhalb der Spanne — das Baujahr allein genügt nicht.
So berechnen Sie Ihre ortsübliche Vergleichsmiete (Schritt für Schritt)
- 1
Wohnlage bestimmen. Prüfen Sie im Straßen- und Wohnlagenverzeichnis der Stadt Brühl (Baden), in welcher Wohnlage Ihre Adresse liegt.
- 2
Baualtersklasse & Größe zuordnen. Bestimmen Sie Bezugsfertigkeit (z. B. „1990“) und Wohnfläche (z. B. 70 m²).
- 3
Tabellenfeld im amtlichen Mietspiegel ablesen. Sie erhalten drei Werte: einen Mittelwert sowie eine untere und obere Spanne.
- 4
Merkmale bewerten. Gehen Sie die fünf Merkmalgruppen durch und zählen Sie auf- und abwertende Merkmale.
- 5
Innerhalb der Spanne einordnen. Überwiegen aufwertende Merkmale, rückt der Wert zur oberen Spanne; überwiegen abwertende, zur unteren. Halten sie sich die Waage, gilt der Mittelwert.
- 6
Gesamtmiete berechnen. Wohnfläche × €/m² = ortsübliche Nettokaltmiete pro Monat.
Mieten im Umland von Brühl (Baden)
Die Mietpreise in Brühl (Baden) liegen mit 11,28 €/m² im mittleren Bereich der Region und bewegen sich nahe am Durchschnitt der Nachbarstädte. Im direkten Vergleich positioniert sich Brühl (Baden) zwischen den günstigeren und teureren Standorten der Umgebung.
Die höchsten Mieten im regionalen Vergleich verzeichnen Ketsch mit 11,94 €/m² und Schwetzingen mit 11,91 €/m², während Oftersheim mit 10,62 €/m² und Altlußheim mit 10,63 €/m² die niedrigsten Mietpreise aufweisen. Brühl (Baden) liegt damit etwa 6,0 % unter den teuersten Nachbarstädten und rund 6,2 % über den günstigsten Standorten der Region.
| Name | Ø Miete/m² | Veränderung |
|---|---|---|
| Edingen-Neckarhausen | 11,19 € | +2,6% |
| Ketsch | 11,15 € | +5,3% |
| Schwetzingen | 11,94 € | +4,7% |
| Plankstadt | 11,32 € | +4,5% |
| Oftersheim | 11,57 € | +4,7% |
| Hockenheim | 10,63 € | +4,4% |
| Eppelheim | 11,91 € | +3,7% |
| Ilvesheim | 11,39 € | +5,8% |
| Altlußheim | 10,62 € | +4,9% |
| Mannheim | 11,32 € | +4,1% |
Immobilienpreise in Brühl (Baden)
Neben Mietpreisen sind auch die Kaufpreise für Immobilien in Brühl (Baden) relevant. Für weitere Informationen lesen Sie gerne die Artikel zum Bodenrichtwert in Brühl (Baden) sowie zur Entwicklung der aktuellen Quadratmeterpreise zum Mieten und Kaufen in Brühl (Baden).
Häufige Fragen zu den Mietpreisen in Brühl (Baden) 2026
Die durchschnittliche Angebotsmiete (Nettokaltmiete aus Inseraten) in Brühl (Baden) liegt aktuell bei 11,28 €/m². Im Vergleich zum Vorjahr stieg die Miete um 6,8%. Nachrichtlich: Für Mieterhöhungen ist der amtliche Mietspiegel maßgeblich, nicht der Inseratspreis.
Die Angebotsmieten in Brühl (Baden) haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 6,8% verändert. Die detaillierte historische Entwicklung finden Sie im Diagramm weiter oben.
Der amtliche Mietspiegel nennt nie nur eine Zahl. Für jede Kombination aus Baualtersklasse und Wohnungsgröße stehen ein Mittelwert sowie eine untere und obere Spanne, dazu Zu- und Abschläge für Wohnlage und Ausstattung. Jeder Wert innerhalb der Spanne kann die ortsübliche Vergleichsmiete sein – die genaue Einordnung folgt aus Ausstattung, Beschaffenheit und energetischem Zustand.
Nein. Brühl (Baden) hat einen amtlichen, aber einfachen Mietspiegel nach § 558c BGB, herausgegeben von Geschäftsstelle Gemeinsamer Gutachterausschuss Südwestlicher Rhein-Neckar-Kreis (Stand 10.10.2025). Er ist eine anerkannte Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmiete, trägt aber – anders als ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB – keine gesetzliche Vermutungswirkung.
Nein. Brühl (Baden) ist derzeit nicht als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen – bei Neuvermietung gilt keine Mietpreisbremse.
Im bestehenden Mietverhältnis darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % steigen – und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Der amtliche Mietspiegel bildet die ortsübliche Vergleichsmiete aus laufenden Bestandsmietverhältnissen ab. Die Angebotsmiete ist der in Inseraten geforderte Preis für neu angebotene Wohnungen und liegt in Brühl (Baden) bei rund 11,28 €/m² – sie ist nachrichtlich und nicht amtlich. Rechtlich maßgeblich für Mieterhöhungen ist der amtliche Mietspiegel.
Quellen & Stand der Daten
- Angebotsmieten: laufende Inseratsauswertung, Stand Q1 2026 — Marktdaten, nicht amtlich.
- Amtlicher Mietspiegel Brühl (Baden): Geschäftsstelle Gemeinsamer Gutachterausschuss Südwestlicher Rhein-Neckar-Kreis (Stand 10.10.2025) — schwetzingen.de
- Rechtsstatus: BBSR-Übersicht zu Mietpreisbremse und Kappungsgrenze — bbsr.bund.de
- Gesetzliche Grundlagen: § 558, § 558a, § 558c, § 558d BGB sowie die Mietspiegelverordnung (MsV) — gesetze-im-internet.de
Hinweis: Diese Seite dient der Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Verbindliche Auskünfte zu Mieterhöhung, Mietpreisbremse und ortsüblicher Vergleichsmiete erteilen der amtliche Mietspiegel, Mieter- bzw. Vermietervereine oder eine Fachanwältin/ein Fachanwalt für Mietrecht.