Mietspiegel Oberstenfeld 2026 — Mietpreise, Rechtslage & amtlicher Mietspiegel
Was kostet Wohnen in Oberstenfeld aktuell? Die durchschnittliche Angebotsmiete (Nettokaltmiete) liegt 2026 bei 10,99 €/m². Diese Seite zeigt die Angebotsmieten aus dem Markt nach Wohnlage, Baujahr und Größe sowie den rechtlichen Rahmen (Mietpreisbremse & Kappungsgrenze).
Amtliche Datenbasis
DSGVO-konform
SSL-verschlüsseltMarktmiete, Mietspiegel und Recht — drei verschiedene Dinge
Die Angebotsmiete ist der Preis, der in Wohnungsinseraten für neu angebotene Wohnungen verlangt wird — in Oberstenfeld liegt sie 2026 im Schnitt bei 10,99 €/m² (Nettokaltmiete, Inseratsauswertung). Davon zu unterscheiden ist die ortsübliche Vergleichsmiete: die Miete, die für vergleichbare Wohnungen in laufenden Mietverhältnissen üblicherweise gezahlt wird. Für Mieterhöhungen im bestehenden Mietverhältnis ist rechtlich die ortsübliche Vergleichsmiete maßgeblich, nicht der Inseratspreis.
Angebotsmiete
Der in Inseraten geforderte Preis für neu angebotene Wohnungen — echte Marktdaten aus der Inseratsauswertung, aufgeschlüsselt nach Wohnlage, Baujahr, Größe und Stadtteil.
Ortsübliche Vergleichsmiete
Die Miete, die für vergleichbare Wohnungen in laufenden Mietverhältnissen üblicherweise gezahlt wird — die rechtlich maßgebliche Größe für Mieterhöhungen.
Mietpreisentwicklung in Oberstenfeld
In Oberstenfeld liegt die durchschnittliche Angebotsmiete aus aktuellen Inseraten bei 10,99 €/m². Im Vergleich zum Vorjahr zeigt sich eine Steigerung um 3,8 %, was die kontinuierliche Aufwärtsentwicklung am lokalen Mietmarkt widerspiegelt.
Die Wohnlage beeinflusst das Mietniveau deutlich: Während Wohnungen in einfacher Lage mit 9,08 €/m² inseriert werden, erreichen Objekte in guter Lage durchschnittlich 13,89 €/m². Die mittlere Wohnlage bewegt sich mit 10,64 €/m² im Bereich des Gesamtdurchschnitts.
Das Baujahr der Immobilie wirkt sich erheblich auf die Mietpreisgestaltung aus. Ältere Bestandsimmobilien bis Baujahr 1949 werden zu 9,59 €/m² angeboten, während Neubauten ab 2021 mit 14,60 €/m² die höchsten Angebotsmieten aufweisen. Zwischen den einzelnen Baujahreskategorien zeigt sich ein nahezu kontinuierlicher Anstieg der Quadratmeterpreise.
Marktmieten in Oberstenfeld nach Wohnlage
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einfach | 7,90 € | 8,18 € | 8,51 € | 8,83 € | 9,08 € |
| Mittel | 9,26 € | 9,58 € | 9,97 € | 10,35 € | 10,64 € |
| Gut | 12,09 € | 12,51 € | 13,01 € | 13,51 € | 13,89 € |
Mietpreise in Oberstenfeld nach Baujahr
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| bis 1949 | 8,35 € | 8,64 € | 8,99 € | 9,33 € | 9,59 € |
| 1950 - 1979 | 8,94 € | 9,25 € | 9,63 € | 9,99 € | 10,27 € |
| 1980 - 1999 | 9,50 € | 9,83 € | 10,23 € | 10,62 € | 10,92 € |
| 2000 - 2015 | 10,92 € | 11,30 € | 11,76 € | 12,21 € | 12,55 € |
| 2016 - 2020 | 11,51 € | 11,91 € | 12,39 € | 12,86 € | 13,23 € |
| ab 2021 | 12,71 € | 13,15 € | 13,68 € | 14,20 € | 14,60 € |
Durchschnittliche Miete nach Wohnungsgröße
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Bis 45 m² | 10,56 € | 10,92 € | 11,37 € | 11,80 € | 12,13 € |
| 45 - 100 m² | 9,73 € | 10,07 € | 10,47 € | 10,87 € | 11,18 € |
| Über 100 m² | 8,61 € | 8,91 € | 9,27 € | 9,62 € | 9,89 € |
| Einfamilienhaus | 11,18 € | 11,56 € | 12,03 € | 12,49 € | 12,84 € |
Wohnungsmieten in Oberstenfeld
Nach Zimmeranzahl
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 Zimmer | 11,44 € | 11,84 € | 12,32 € | 12,79 € | 13,15 € |
| 2 Zimmer | 10,35 € | 10,70 € | 11,14 € | 11,56 € | 11,88 € |
| 3 Zimmer | 9,78 € | 10,12 € | 10,53 € | 10,93 € | 11,23 € |
| 4 Zimmer | 8,98 € | 9,29 € | 9,66 € | 10,03 € | 10,31 € |
| 5+ Zimmer | 8,38 € | 8,67 € | 9,02 € | 9,36 € | 9,63 € |
Nach Etage
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Erdgeschoss | 8,92 € | 9,23 € | 9,60 € | 9,97 € | 10,25 € |
| 1. Stock | 9,94 € | 10,28 € | 10,70 € | 11,11 € | 11,42 € |
| 2. Stock | 9,29 € | 9,61 € | 10,00 € | 10,38 € | 10,67 € |
| 3.+ Stock | 9,51 € | 9,84 € | 10,23 € | 10,62 € | 10,92 € |
Mietpreise für Häuser in Oberstenfeld
Nach Haustyp
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus | 11,21 € | 11,60 € | 12,07 € | 12,53 € | 12,88 € |
| Doppelhaushälfte | 9,27 € | 9,59 € | 9,98 € | 10,36 € | 10,65 € |
| Reihenhaus | 8,72 € | 9,03 € | 9,39 € | 9,75 € | 10,02 € |
| Mehrfamilienhaus | 8,18 € | 8,47 € | 8,81 € | 9,15 € | 9,40 € |
Nach Zimmeranzahl
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3 Zimmer | 8,35 € | 8,64 € | 8,99 € | 9,33 € | 9,59 € |
| 4 Zimmer | 9,57 € | 9,90 € | 10,30 € | 10,70 € | 11,00 € |
| 5 Zimmer | 9,87 € | 10,21 € | 10,62 € | 11,03 € | 11,34 € |
| 6+ Zimmer | 10,50 € | 10,87 € | 11,31 € | 11,74 € | 12,07 € |
Mietpreisbremse & Kappungsgrenze in Oberstenfeld
Mietpreisbremse (Neuvermietung)
Oberstenfeld ist derzeit nicht als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen — bei Neuvermietung ist die Miethöhe nicht auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt.
Kappungsgrenze (Bestand)
Obergrenze für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis. Erhöhungen gehen nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus.
Modernisierungsumlage: Nach einer Modernisierung dürfen bis zu 8 % der Kosten jährlich auf die Jahresmiete umgelegt werden — gedeckelt durch gesetzliche Kappungsbeträge.
Ortsübliche Vergleichsmiete in Oberstenfeld
Ob eine Gemeinde einen amtlichen Mietspiegel führt, entscheidet sie selbst — verbindliche Auskunft dazu erteilt die Stadt- bzw. Gemeindeverwaltung von Oberstenfeld. Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558c/§ 558d BGB), die von der Gemeinde oder von Interessenvertretungen der Mieter und Vermieter erstellt wird. Liegt kein Mietspiegel vor, kann die ortsübliche Vergleichsmiete über Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten (§ 558a BGB) begründet werden. Die auf dieser Seite gezeigten Werte sind Angebotsmieten aus Inseraten und dienen der Marktorientierung.
So funktioniert der amtliche Mietspiegel: welche Merkmale zählen?
Innerhalb eines Mietspiegel-Tabellenfeldes entscheidet die Bewertung der wohnwertrelevanten Merkmale (§ 558 Abs. 2 BGB), wo genau eine Wohnung in der Spanne liegt:
1. Bad / WC
Zweites WC, Fußbodenheizung im Bad, hochwertige Ausstattung → aufwertend; fehlende Ausstattung → abwertend.
2. Küche
Moderne Einbauküche, Ceranfeld/Induktion → aufwertend.
3. Wohnung
Balkon/Terrasse, Fußboden, Grundriss, Deckenhöhe.
4. Gebäude
Aufzug, Barrierefreiheit, energetischer Zustand, Fahrradräume, Zustand des Treppenhauses.
5. Wohnumfeld
Lärm, begrünte Innenhöfe, Stellplätze, Aufenthaltsqualität.
Modernisierung
Energetische Sanierung und Modernisierung wirken als Zuschlag innerhalb der Spanne — das Baujahr allein genügt nicht.
So berechnen Sie Ihre ortsübliche Vergleichsmiete (Schritt für Schritt)
- 1
Wohnlage bestimmen. Prüfen Sie im Straßen- und Wohnlagenverzeichnis der Stadt Oberstenfeld, in welcher Wohnlage Ihre Adresse liegt.
- 2
Baualtersklasse & Größe zuordnen. Bestimmen Sie Bezugsfertigkeit (z. B. „1990“) und Wohnfläche (z. B. 70 m²).
- 3
Vergleichswerte heranziehen. Ohne amtlichen Mietspiegel dienen Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten (§ 558a BGB) als Grundlage.
- 4
Merkmale bewerten. Gehen Sie die fünf Merkmalgruppen durch und zählen Sie auf- und abwertende Merkmale.
- 5
Innerhalb der Spanne einordnen. Überwiegen aufwertende Merkmale, rückt der Wert zur oberen Spanne; überwiegen abwertende, zur unteren. Halten sie sich die Waage, gilt der Mittelwert.
- 6
Gesamtmiete berechnen. Wohnfläche × €/m² = ortsübliche Nettokaltmiete pro Monat.
Mieten im Umland von Oberstenfeld
Oberstenfeld weist mit 10,99 €/m² die niedrigste Nettokaltmiete im direkten regionalen Vergleich auf. Der Mietpreis liegt damit knapp unter dem ermittelten Durchschnitt der Nachbarstädte von 11,60 €/m².
Die höchsten Mieten im Umland werden mit 12,22 €/m² und 12,07 €/m² verzeichnet, während die Spanne zu den günstigsten Nachbarstandorten bei etwa 1,28 €/m² liegt. Oberstenfeld positioniert sich somit im unteren Preissegment der Region, wobei der Unterschied zu den teuersten Vergleichsstädten rund 11,2 % beträgt.
| Name | Ø Miete/m² | Veränderung |
|---|---|---|
| Beilstein (Württemberg) | 11,26 € | +3,9% |
| Murr | 12,07 € | +4,8% |
| Großbottwar | 11,30 € | +3,1% |
| Pleidelsheim | 12,22 € | +3,6% |
| Aspach | 10,94 € | +4,0% |
| Erdmannhausen | 11,83 € | +3,4% |
| Abstatt | 11,48 € | +2,6% |
| Untergruppenbach | 11,52 € | +3,5% |
| Steinheim an der Murr | 11,74 € | +4,6% |
| Ilsfeld | 11,59 € | +3,4% |
Immobilienpreise in Oberstenfeld
Neben Mietpreisen sind auch die Kaufpreise für Immobilien in Oberstenfeld relevant. Für weitere Informationen lesen Sie gerne die Artikel zum Bodenrichtwert in Oberstenfeld sowie zur Entwicklung der aktuellen Quadratmeterpreise zum Mieten und Kaufen in Oberstenfeld.
Häufige Fragen zu den Mietpreisen in Oberstenfeld 2026
Die durchschnittliche Angebotsmiete (Nettokaltmiete aus Inseraten) in Oberstenfeld liegt aktuell bei 10,99 €/m². Im Vergleich zum Vorjahr stieg die Miete um 3,8%.
Die Angebotsmieten in Oberstenfeld haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 3,8% verändert. Die detaillierte historische Entwicklung finden Sie im Diagramm weiter oben.
Nein. Oberstenfeld ist derzeit nicht als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen – bei Neuvermietung gilt keine Mietpreisbremse.
Im bestehenden Mietverhältnis darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % steigen – und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Quellen & Stand der Daten
- Angebotsmieten: laufende Inseratsauswertung, Stand Q1 2026 — Marktdaten, nicht amtlich.
- Rechtsstatus: BBSR-Übersicht zu Mietpreisbremse und Kappungsgrenze — bbsr.bund.de
- Gesetzliche Grundlagen: § 558, § 558a, § 558c, § 558d BGB sowie die Mietspiegelverordnung (MsV) — gesetze-im-internet.de
Hinweis: Diese Seite dient der Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Verbindliche Auskünfte zu Mieterhöhung, Mietpreisbremse und ortsüblicher Vergleichsmiete erteilen der amtliche Mietspiegel, Mieter- bzw. Vermietervereine oder eine Fachanwältin/ein Fachanwalt für Mietrecht.