Mietspiegel Schwäbisch Hall 2026 — Mietpreise, Rechtslage & amtlicher Mietspiegel
Was kostet Wohnen in Schwäbisch Hall aktuell? Die durchschnittliche Angebotsmiete (Nettokaltmiete) liegt 2026 bei 10,44 €/m². Diese Seite zeigt die Angebotsmieten aus dem Markt nach Wohnlage, Baujahr und Größe sowie den rechtlichen Rahmen (Mietpreisbremse & Kappungsgrenze).
Amtliche Datenbasis
DSGVO-konform
SSL-verschlüsseltMarktmiete, Mietspiegel und Recht — drei verschiedene Dinge
Die Angebotsmiete ist der Preis, der in Wohnungsinseraten für neu angebotene Wohnungen verlangt wird — in Schwäbisch Hall liegt sie 2026 im Schnitt bei 10,44 €/m² (Nettokaltmiete, Inseratsauswertung). Davon zu unterscheiden ist die ortsübliche Vergleichsmiete: die Miete, die für vergleichbare Wohnungen in laufenden Mietverhältnissen üblicherweise gezahlt wird. Für Mieterhöhungen im bestehenden Mietverhältnis ist rechtlich die ortsübliche Vergleichsmiete maßgeblich, nicht der Inseratspreis. Da Schwäbisch Hall keinen amtlichen Mietspiegel hat, wird die ortsübliche Vergleichsmiete dort in der Regel über Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten (§ 558a BGB) bestimmt.
Angebotsmiete
Der in Inseraten geforderte Preis für neu angebotene Wohnungen — echte Marktdaten aus der Inseratsauswertung, aufgeschlüsselt nach Wohnlage, Baujahr, Größe und Stadtteil.
Ortsübliche Vergleichsmiete
Die Miete, die für vergleichbare Wohnungen in laufenden Mietverhältnissen üblicherweise gezahlt wird — die rechtlich maßgebliche Größe für Mieterhöhungen.
Mietpreisentwicklung in Schwäbisch Hall
In Schwäbisch Hall beträgt die durchschnittliche Angebotsmiete aus aktuellen Inseraten 10,44 €/m². Im Vergleich zum Vorjahr zeigt sich ein Anstieg um 3,4 %, was die anhaltende Aufwärtsentwicklung am lokalen Wohnungsmarkt widerspiegelt.
Die Wohnlage beeinflusst das Mietpreisniveau deutlich: Während Wohnungen in einfacher Lage durchschnittlich 8,77 €/m² kosten, liegen die Mieten in mittleren Lagen bei 10,23 €/m². In guten Wohnlagen erreichen die Angebotsmieten 12,92 €/m², was einer Differenz von rund 47 % gegenüber einfachen Lagen entspricht.
Das Baujahr der Immobilie zeigt einen klaren Einfluss auf die Mietpreisgestaltung. Altbauwohnungen bis Baujahr 1949 werden mit durchschnittlich 9,00 €/m² angeboten, während Neubauten ab 2021 Mieten von 13,58 €/m² erzielen. Die Preisspanne zwischen ältestem und jüngstem Gebäudebestand beträgt somit rund 51 %, wobei ein kontinuierlicher Anstieg über alle Baujahrsklassen hinweg erkennbar ist.
Marktmieten in Schwäbisch Hall nach Wohnlage
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einfach | 7,50 € | 7,88 € | 8,09 € | 8,47 € | 8,77 € |
| Mittel | 8,75 € | 9,20 € | 9,44 € | 9,89 € | 10,23 € |
| Gut | 11,04 € | 11,61 € | 11,92 € | 12,48 € | 12,92 € |
Mietpreise in Schwäbisch Hall nach Baujahr
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| bis 1949 | 7,69 € | 8,09 € | 8,30 € | 8,70 € | 9,00 € |
| 1950 - 1979 | 8,24 € | 8,66 € | 8,89 € | 9,31 € | 9,63 € |
| 1980 - 1999 | 9,01 € | 9,47 € | 9,72 € | 10,18 € | 10,53 € |
| 2000 - 2015 | 9,89 € | 10,40 € | 10,67 € | 11,18 € | 11,56 € |
| 2016 - 2020 | 10,99 € | 11,56 € | 11,86 € | 12,43 € | 12,86 € |
| ab 2021 | 11,61 € | 12,21 € | 12,53 € | 13,13 € | 13,58 € |
Durchschnittliche Miete nach Wohnungsgröße
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Bis 45 m² | 9,97 € | 10,49 € | 10,76 € | 11,28 € | 11,67 € |
| 45 - 100 m² | 8,89 € | 9,35 € | 9,60 € | 10,06 € | 10,40 € |
| Über 100 m² | 8,32 € | 8,75 € | 8,98 € | 9,41 € | 9,73 € |
| Einfamilienhaus | 10,38 € | 10,91 € | 11,20 € | 11,74 € | 12,14 € |
Wohnungsmieten in Schwäbisch Hall
Nach Zimmeranzahl
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 Zimmer | 10,52 € | 11,06 € | 11,35 € | 11,89 € | 12,30 € |
| 2 Zimmer | 9,56 € | 10,05 € | 10,32 € | 10,81 € | 11,18 € |
| 3 Zimmer | 9,09 € | 9,55 € | 9,81 € | 10,27 € | 10,63 € |
| 4 Zimmer | 8,51 € | 8,95 € | 9,18 € | 9,62 € | 9,95 € |
| 5+ Zimmer | 7,85 € | 8,25 € | 8,47 € | 8,87 € | 9,18 € |
Nach Etage
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Erdgeschoss | 8,58 € | 9,02 € | 9,26 € | 9,70 € | 10,03 € |
| 1. Stock | 9,26 € | 9,74 € | 10,00 € | 10,47 € | 10,83 € |
| 2. Stock | 8,84 € | 9,30 € | 9,54 € | 10,00 € | 10,34 € |
| 3.+ Stock | 8,83 € | 9,28 € | 9,53 € | 9,98 € | 10,33 € |
Mietpreise für Häuser in Schwäbisch Hall
Nach Haustyp
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus | 10,02 € | 10,53 € | 10,81 € | 11,32 € | 11,71 € |
| Doppelhaushälfte | 8,85 € | 9,30 € | 9,55 € | 10,00 € | 10,35 € |
| Reihenhaus | 8,32 € | 8,75 € | 8,98 € | 9,41 € | 9,73 € |
| Mehrfamilienhaus | 7,80 € | 8,20 € | 8,42 € | 8,82 € | 9,12 € |
Nach Zimmeranzahl
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3 Zimmer | 7,88 € | 8,28 € | 8,50 € | 8,91 € | 9,21 € |
| 4 Zimmer | 8,87 € | 9,33 € | 9,57 € | 10,03 € | 10,38 € |
| 5 Zimmer | 9,72 € | 10,22 € | 10,49 € | 10,99 € | 11,37 € |
| 6+ Zimmer | 9,83 € | 10,33 € | 10,60 € | 11,11 € | 11,49 € |
Mietpreisbremse & Kappungsgrenze in Schwäbisch Hall
Mietpreisbremse (Neuvermietung)
Schwäbisch Hall ist derzeit nicht als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen — bei Neuvermietung ist die Miethöhe nicht auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt.
Kappungsgrenze (Bestand)
Obergrenze für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis. Erhöhungen gehen nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus.
Modernisierungsumlage: Nach einer Modernisierung dürfen bis zu 8 % der Kosten jährlich auf die Jahresmiete umgelegt werden — gedeckelt durch gesetzliche Kappungsbeträge.
Kein amtlicher Mietspiegel in Schwäbisch Hall
Schwäbisch Hall hat derzeit keinen amtlichen Mietspiegel (geprüft am 13.09.2026). Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete werden dann in der Regel über Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten (§ 558a BGB) begründet. Die auf dieser Seite gezeigten Werte sind Angebotsmieten aus Inseraten — sie bieten eine Marktorientierung, ersetzen aber keine amtliche Vergleichsmiete.
So funktioniert der amtliche Mietspiegel: welche Merkmale zählen?
Innerhalb eines Mietspiegel-Tabellenfeldes entscheidet die Bewertung der wohnwertrelevanten Merkmale (§ 558 Abs. 2 BGB), wo genau eine Wohnung in der Spanne liegt:
1. Bad / WC
Zweites WC, Fußbodenheizung im Bad, hochwertige Ausstattung → aufwertend; fehlende Ausstattung → abwertend.
2. Küche
Moderne Einbauküche, Ceranfeld/Induktion → aufwertend.
3. Wohnung
Balkon/Terrasse, Fußboden, Grundriss, Deckenhöhe.
4. Gebäude
Aufzug, Barrierefreiheit, energetischer Zustand, Fahrradräume, Zustand des Treppenhauses.
5. Wohnumfeld
Lärm, begrünte Innenhöfe, Stellplätze, Aufenthaltsqualität.
Modernisierung
Energetische Sanierung und Modernisierung wirken als Zuschlag innerhalb der Spanne — das Baujahr allein genügt nicht.
So berechnen Sie Ihre ortsübliche Vergleichsmiete (Schritt für Schritt)
- 1
Wohnlage bestimmen. Prüfen Sie im Straßen- und Wohnlagenverzeichnis der Stadt Schwäbisch Hall, in welcher Wohnlage Ihre Adresse liegt.
- 2
Baualtersklasse & Größe zuordnen. Bestimmen Sie Bezugsfertigkeit (z. B. „1990“) und Wohnfläche (z. B. 70 m²).
- 3
Vergleichswerte heranziehen. Ohne amtlichen Mietspiegel dienen Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten (§ 558a BGB) als Grundlage.
- 4
Merkmale bewerten. Gehen Sie die fünf Merkmalgruppen durch und zählen Sie auf- und abwertende Merkmale.
- 5
Innerhalb der Spanne einordnen. Überwiegen aufwertende Merkmale, rückt der Wert zur oberen Spanne; überwiegen abwertende, zur unteren. Halten sie sich die Waage, gilt der Mittelwert.
- 6
Gesamtmiete berechnen. Wohnfläche × €/m² = ortsübliche Nettokaltmiete pro Monat.
Mieten im Umland von Schwäbisch Hall
Schwäbisch Hall weist mit 10,44 €/m² die höchsten Mietpreise im regionalen Vergleich auf und liegt damit deutlich über allen umliegenden Städten. Der Abstand zur nächstgelegenen Nachbarstadt beträgt 0,11 €/m², während die Differenz zur günstigsten Stadt in der Region 1,28 €/m² erreicht.
Die Nachbarstädte bewegen sich in einer Spanne zwischen 9,16 €/m² und 10,33 €/m², wobei der regionale Durchschnitt der Nachbarstädte bei 9,65 €/m² liegt. Schwäbisch Hall positioniert sich damit rund 8,2 % über dem durchschnittlichen Mietniveau der umliegenden Städte.
| Name | Ø Miete/m² | Veränderung |
|---|---|---|
| Michelbach an der Bilz | 10,33 € | +3,9% |
| Untermünkheim | 9,75 € | +4,4% |
| Rosengarten (Schwäbisch Hall) | 10,03 € | +4,7% |
| Michelfeld | 9,92 € | +4,0% |
| Wolpertshausen | 9,32 € | +3,9% |
| Obersontheim | 9,53 € | +4,3% |
| Vellberg | 9,33 € | +3,7% |
| Braunsbach | 9,36 € | +4,8% |
| Waldenburg (Württemberg) | 9,80 € | +3,3% |
| Ilshofen | 9,16 € | +3,9% |
Immobilienpreise in Schwäbisch Hall
Neben Mietpreisen sind auch die Kaufpreise für Immobilien in Schwäbisch Hall relevant. Für weitere Informationen lesen Sie gerne die Artikel zum Bodenrichtwert in Schwäbisch Hall sowie zur Entwicklung der aktuellen Quadratmeterpreise zum Mieten und Kaufen in Schwäbisch Hall.
Häufige Fragen zu den Mietpreisen in Schwäbisch Hall 2026
Die durchschnittliche Angebotsmiete (Nettokaltmiete aus Inseraten) in Schwäbisch Hall liegt aktuell bei 10,44 €/m². Im Vergleich zum Vorjahr stieg die Miete um 3,4%.
Die Angebotsmieten in Schwäbisch Hall haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 3,4% verändert. Die detaillierte historische Entwicklung finden Sie im Diagramm weiter oben.
Nein – Schwäbisch Hall hat derzeit keinen amtlichen Mietspiegel. Mieterhöhungen werden dann in der Regel über Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten (§ 558a BGB) begründet. Die Werte auf dieser Seite sind Angebotsmieten aus Inseraten und dienen der Orientierung.
Nein. Schwäbisch Hall ist derzeit nicht als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen – bei Neuvermietung gilt keine Mietpreisbremse.
Im bestehenden Mietverhältnis darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % steigen – und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Quellen & Stand der Daten
- Angebotsmieten: laufende Inseratsauswertung, Stand Q1 2026 — Marktdaten, nicht amtlich.
- Rechtsstatus: BBSR-Übersicht zu Mietpreisbremse und Kappungsgrenze — bbsr.bund.de
- Gesetzliche Grundlagen: § 558, § 558a, § 558c, § 558d BGB sowie die Mietspiegelverordnung (MsV) — gesetze-im-internet.de
Hinweis: Diese Seite dient der Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Verbindliche Auskünfte zu Mieterhöhung, Mietpreisbremse und ortsüblicher Vergleichsmiete erteilen der amtliche Mietspiegel, Mieter- bzw. Vermietervereine oder eine Fachanwältin/ein Fachanwalt für Mietrecht.