Mietspiegel Aachen 2026 — Mietpreise, Rechtslage & amtlicher Mietspiegel
Was kostet Wohnen in Aachen aktuell? Die durchschnittliche Angebotsmiete (Nettokaltmiete) liegt 2026 bei 10,4 €/m². Diese Seite zeigt die Angebotsmieten aus dem Markt nach Wohnlage, Baujahr, Größe und Stadtteil, den rechtlichen Rahmen (Mietpreisbremse & Kappungsgrenze) und zitiert und verlinkt den amtlichen Mietspiegel als Originalquelle.
Amtliche Datenbasis
DSGVO-konform
SSL-verschlüsseltMarktmiete, Mietspiegel und Recht — drei verschiedene Dinge
Die Angebotsmiete ist der Preis, der in Wohnungsinseraten für neu angebotene Wohnungen verlangt wird — in Aachen liegt sie 2026 im Schnitt bei 10,4 €/m² (Nettokaltmiete, Inseratsauswertung). Davon zu unterscheiden ist die ortsübliche Vergleichsmiete: die Miete, die für vergleichbare Wohnungen in laufenden Mietverhältnissen üblicherweise gezahlt wird. Für Mieterhöhungen im bestehenden Mietverhältnis ist rechtlich die ortsübliche Vergleichsmiete maßgeblich, nicht der Inseratspreis. In Aachen wird die ortsübliche Vergleichsmiete durch den amtlichen Mietspiegel (Stand 01.01.2026) abgebildet — nicht als einzelner Durchschnittswert, sondern differenziert nach Baualter, Größe und weiteren Merkmalen.
Angebotsmiete
Der in Inseraten geforderte Preis für neu angebotene Wohnungen — echte Marktdaten aus der Inseratsauswertung, aufgeschlüsselt nach Wohnlage, Baujahr, Größe und Stadtteil.
Amtlicher Mietspiegel
Die rechtlich maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete. Wir bauen den amtlichen Mietspiegel nicht nach — wir zitieren und verlinken ihn als Originalquelle.
Mietpreisentwicklung in Aachen
Für Aachen liegt ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB vor, der zum 1. Januar 2026 in Kraft getreten ist. Dieser amtliche Mietspiegel bildet die maßgebliche Grundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete und erfasst die tatsächlich gezahlten Bestandsmieten im Stadtgebiet. Als qualifizierter Mietspiegel wurde er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und genießt im Rechtsverkehr besondere Bedeutung.
Ergänzend werden auf dieser Seite Angebotsmieten aus Inseraten ausgewiesen, die als nachrichtliche Marktdaten dienen. Diese Inseratsdaten zeigen eine durchschnittliche Angebotsmiete von 10,4 €/m² und liegen im Vergleich zum Vorjahr um 4,1 % höher. Angebotsmieten spiegeln ausschließlich das aktuelle Marktgeschehen bei Neuvermietungen wider und unterscheiden sich methodisch grundlegend vom amtlichen Mietspiegel.
Die Wohnlage beeinflusst das Mietpreisniveau in Aachen erheblich. Während Wohnungen in einfacher Lage mit durchschnittlich 8,35 €/m² inseriert werden, liegen die Angebotsmieten in guter Lage bei 12,78 €/m². Auch das Baujahr zeigt deutliche Unterschiede: Neubauwohnungen ab 2021 werden mit 13,43 €/m² angeboten, während Altbauten bis 1949 bei 9,00 €/m² liegen.
Marktmieten in Aachen nach Wohnlage
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einfach | 6,99 € | 7,34 € | 7,58 € | 8,06 € | 8,35 € |
| Mittel | 8,98 € | 9,42 € | 9,74 € | 10,34 € | 10,72 € |
| Gut | 10,70 € | 11,23 € | 11,61 € | 12,33 € | 12,78 € |
Mietpreise in Aachen nach Baujahr
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| bis 1949 | 7,53 € | 7,90 € | 8,17 € | 8,68 € | 9,00 € |
| 1950 - 1979 | 8,12 € | 8,52 € | 8,81 € | 9,35 € | 9,70 € |
| 1980 - 1999 | 8,76 € | 9,19 € | 9,50 € | 10,09 € | 10,47 € |
| 2000 - 2015 | 9,79 € | 10,27 € | 10,62 € | 11,28 € | 11,69 € |
| 2016 - 2020 | 10,98 € | 11,52 € | 11,91 € | 12,65 € | 13,12 € |
| ab 2021 | 11,24 € | 11,79 € | 12,19 € | 12,95 € | 13,43 € |
Durchschnittliche Miete nach Wohnungsgröße
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Bis 45 m² | 9,97 € | 10,46 € | 10,81 € | 11,49 € | 11,91 € |
| 45 - 100 m² | 8,53 € | 8,95 € | 9,25 € | 9,83 € | 10,19 € |
| Über 100 m² | 7,74 € | 8,13 € | 8,40 € | 8,92 € | 9,25 € |
| Einfamilienhaus | 10,09 € | 10,59 € | 10,95 € | 11,63 € | 12,05 € |
Mietpreise in den Stadtteilen von Aachen
| # | Name | Ø Miete/m² | Veränderung |
|---|---|---|---|
| 1 | Aachen-Mitte | 10,97 € | +4,8% |
| 2 | Laurensberg | 10,92 € | +4,7% |
| 3 | Richterich | 10,11 € | +4,7% |
| 4 | Brand | 9,87 € | +4,9% |
| 5 | Haaren | 9,79 € | +4,5% |
| 6 | Eilendorf | 9,77 € | +5,6% |
| 7 | Kornelimünster-Walheim | 9,41 € | +4,7% |
Wohnungsmieten in Aachen
Nach Zimmeranzahl
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 Zimmer | 10,60 € | 11,12 € | 11,50 € | 12,21 € | 12,66 € |
| 2 Zimmer | 9,05 € | 9,49 € | 9,81 € | 10,42 € | 10,81 € |
| 3 Zimmer | 8,74 € | 9,17 € | 9,48 € | 10,07 € | 10,44 € |
| 4 Zimmer | 8,23 € | 8,64 € | 8,93 € | 9,49 € | 9,83 € |
| 5+ Zimmer | 7,70 € | 8,08 € | 8,35 € | 8,87 € | 9,20 € |
Nach Etage
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Erdgeschoss | 8,49 € | 8,91 € | 9,21 € | 9,79 € | 10,14 € |
| 1. Stock | 9,17 € | 9,62 € | 9,95 € | 10,56 € | 10,95 € |
| 2. Stock | 8,43 € | 8,85 € | 9,15 € | 9,72 € | 10,07 € |
| 3.+ Stock | 8,90 € | 9,34 € | 9,65 € | 10,25 € | 10,63 € |
Mietpreise für Häuser in Aachen
Nach Haustyp
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus | 10,36 € | 10,87 € | 11,24 € | 11,94 € | 12,38 € |
| Doppelhaushälfte | 8,73 € | 9,16 € | 9,47 € | 10,06 € | 10,43 € |
| Reihenhaus | 7,88 € | 8,26 € | 8,54 € | 9,07 € | 9,41 € |
| Mehrfamilienhaus | 7,22 € | 7,58 € | 7,83 € | 8,32 € | 8,62 € |
Nach Zimmeranzahl
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3 Zimmer | 7,66 € | 8,04 € | 8,31 € | 8,83 € | 9,15 € |
| 4 Zimmer | 8,71 € | 9,14 € | 9,45 € | 10,03 € | 10,40 € |
| 5 Zimmer | 9,48 € | 9,94 € | 10,28 € | 10,92 € | 11,32 € |
| 6+ Zimmer | 9,90 € | 10,38 € | 10,73 € | 11,40 € | 11,82 € |
Mietpreisbremse & Kappungsgrenze in Aachen
Mietpreisbremse (Neuvermietung)
Bei Wiedervermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Aachen ist in der Mieterschutzverordnung NRW (seit 01.03.2025) als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt festgelegt. Bundesweit bis Ende 2029 verlängert.
Kappungsgrenze (Bestand)
Obergrenze für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis — statt bundesweit 20 %, abgesenkt über die MietSchVO NRW, gültig bis 28.02.2030. Erhöhungen gehen nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus.
Kündigungssperrfrist nach Umwandlung: Nach Umwandlung in Eigentumswohnungen ist die Sperrfrist in Aachen auf 8 Jahre verlängert.
Modernisierungsumlage: Nach einer Modernisierung dürfen bis zu 8 % der Kosten jährlich auf die Jahresmiete umgelegt werden — gedeckelt durch gesetzliche Kappungsbeträge.
Amtlicher Mietspiegel Aachen
Aachen hat einen amtlichen Mietspiegel: einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB, herausgegeben von Stadt Aachen (Auswertung: DOMUS Consult Wirtschaftsberatungsgesellschaft mbH) (Stand 01.01.2026). Er ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und trägt die gesetzliche Vermutungswirkung: Die ausgewiesenen Werte gelten als ortsübliche Vergleichsmiete. Format: Regressionsmietspiegel mit Online-Berechnung. Den vollständigen amtlichen Mietspiegel Aachen können Sie als PDF direkt bei der Originalquelle herunterladen: serviceportal.aachen.de.
- Typ
- Qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB)
- Stand
- 01.01.2026
- Herausgeber
- Stadt Aachen (Auswertung: DOMUS Consult Wirtschaftsberatungsgesellschaft mbH)
So funktioniert der amtliche Mietspiegel: welche Merkmale zählen?
Innerhalb eines Mietspiegel-Tabellenfeldes entscheidet die Bewertung der wohnwertrelevanten Merkmale (§ 558 Abs. 2 BGB), wo genau eine Wohnung in der Spanne liegt:
1. Bad / WC
Zweites WC, Fußbodenheizung im Bad, hochwertige Ausstattung → aufwertend; fehlende Ausstattung → abwertend.
2. Küche
Moderne Einbauküche, Ceranfeld/Induktion → aufwertend.
3. Wohnung
Balkon/Terrasse, Fußboden, Grundriss, Deckenhöhe.
4. Gebäude
Aufzug, Barrierefreiheit, energetischer Zustand, Fahrradräume, Zustand des Treppenhauses.
5. Wohnumfeld
Lärm, begrünte Innenhöfe, Stellplätze, Aufenthaltsqualität.
Modernisierung
Energetische Sanierung und Modernisierung wirken als Zuschlag innerhalb der Spanne — das Baujahr allein genügt nicht.
So berechnen Sie Ihre ortsübliche Vergleichsmiete (Schritt für Schritt)
- 1
Wohnlage bestimmen. Prüfen Sie im Straßen- und Wohnlagenverzeichnis der Stadt Aachen, in welcher Wohnlage Ihre Adresse liegt.
- 2
Baualtersklasse & Größe zuordnen. Bestimmen Sie Bezugsfertigkeit (z. B. „1990“) und Wohnfläche (z. B. 70 m²).
- 3
Tabellenfeld im amtlichen Mietspiegel ablesen. Sie erhalten drei Werte: einen Mittelwert sowie eine untere und obere Spanne.
- 4
Merkmale bewerten. Gehen Sie die fünf Merkmalgruppen durch und zählen Sie auf- und abwertende Merkmale.
- 5
Innerhalb der Spanne einordnen. Überwiegen aufwertende Merkmale, rückt der Wert zur oberen Spanne; überwiegen abwertende, zur unteren. Halten sie sich die Waage, gilt der Mittelwert.
- 6
Gesamtmiete berechnen. Wohnfläche × €/m² = ortsübliche Nettokaltmiete pro Monat.
Mieten im Umland von Aachen
Aachen weist mit 10,40 €/m² eine deutlich höhere durchschnittliche Nettokaltmiete auf als alle umliegenden Städte. Die Mieten in der Stadt liegen damit zwischen 15,2% und 31,3% über denen der Nachbarstädte, wobei Herzogenrath mit 9,03 €/m² noch die höchsten Werte unter den Umlandgemeinden erreicht.
Die niedrigsten Mieten im regionalen Vergleich finden sich in Alsdorf mit 7,92 €/m² und Baesweiler mit 8,14 €/m². Aachen positioniert sich somit deutlich über dem regionalen Durchschnitt der Nachbarstädte, der bei etwa 8,45 €/m² liegt.
| Name | Ø Miete/m² | Veränderung |
|---|---|---|
| Würselen | 9,03 € | +4,6% |
| Stolberg | 8,16 € | +4,9% |
| Herzogenrath | 8,60 € | +2,9% |
| Alsdorf | 8,50 € | +6,4% |
| Eschweiler | 8,51 € | +5,8% |
| Roetgen | 8,71 € | +4,1% |
| Simmerath | 7,92 € | +3,8% |
| Baesweiler | 8,14 € | +4,5% |
| Langerwehe | 8,67 € | +4,1% |
| Übach-Palenberg | 8,29 € | +4,8% |
Immobilienpreise in Aachen
Neben Mietpreisen sind auch die Kaufpreise für Immobilien in Aachen relevant. Für weitere Informationen lesen Sie gerne die Artikel zum Bodenrichtwert in Aachen sowie zur Entwicklung der aktuellen Quadratmeterpreise zum Mieten und Kaufen in Aachen.
Häufige Fragen zu den Mietpreisen in Aachen 2026
Die durchschnittliche Angebotsmiete (Nettokaltmiete aus Inseraten) in Aachen liegt aktuell bei 10,4 €/m². Im Vergleich zum Vorjahr stieg die Miete um 4,1%. Nachrichtlich: Für Mieterhöhungen ist der amtliche Mietspiegel maßgeblich, nicht der Inseratspreis.
Die Angebotsmieten in Aachen haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 4,1% verändert. Die detaillierte historische Entwicklung finden Sie im Diagramm weiter oben.
Der amtliche Mietspiegel nennt nie nur eine Zahl. Für jede Kombination aus Baualtersklasse und Wohnungsgröße stehen ein Mittelwert sowie eine untere und obere Spanne, dazu Zu- und Abschläge für Wohnlage und Ausstattung. Jeder Wert innerhalb der Spanne kann die ortsübliche Vergleichsmiete sein – die genaue Einordnung folgt aus Ausstattung, Beschaffenheit und energetischem Zustand.
Ja. Aachen hat einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB, herausgegeben von Stadt Aachen (Auswertung: DOMUS Consult Wirtschaftsberatungsgesellschaft mbH) (Stand 01.01.2026). Er ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und trägt die gesetzliche Vermutungswirkung: Die ausgewiesenen Werte gelten als ortsübliche Vergleichsmiete.
Ja. Aachen ist in der Mieterschutzverordnung NRW (in Kraft seit 01.03.2025) als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt festgelegt. Bei Wiedervermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen; bundesweit wurde die Mietpreisbremse bis Ende 2029 verlängert.
Im bestehenden Mietverhältnis darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen (statt bundesweit 20 % – abgesenkt über die MietSchVO NRW, gültig bis 28.02.2030) – und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Der amtliche Mietspiegel bildet die ortsübliche Vergleichsmiete aus laufenden Bestandsmietverhältnissen ab. Die Angebotsmiete ist der in Inseraten geforderte Preis für neu angebotene Wohnungen und liegt in Aachen bei rund 10,4 €/m² – sie ist nachrichtlich und nicht amtlich. Rechtlich maßgeblich für Mieterhöhungen ist der amtliche Mietspiegel.
Nachrichtlich, bei den Angebotsmieten (nicht amtlich): Der günstigste Stadtteil in Aachen ist Kornelimünster-Walheim, während Aachen-Mitte die höchsten Mietpreise aufweist. Eine Übersicht aller Stadtteile finden Sie weiter unten.
Quellen & Stand der Daten
- Angebotsmieten: laufende Inseratsauswertung, Stand Q1 2026 — Marktdaten, nicht amtlich.
- Amtlicher Mietspiegel Aachen: Stadt Aachen (Auswertung: DOMUS Consult Wirtschaftsberatungsgesellschaft mbH) (Stand 01.01.2026) — serviceportal.aachen.de
- Rechtsstatus: BBSR-Übersicht zu Mietpreisbremse und Kappungsgrenze sowie Mieterschutzverordnung NRW — recht.nrw.de
- Gesetzliche Grundlagen: § 558, § 558a, § 558c, § 558d BGB sowie die Mietspiegelverordnung (MsV) — gesetze-im-internet.de
Hinweis: Diese Seite dient der Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Verbindliche Auskünfte zu Mieterhöhung, Mietpreisbremse und ortsüblicher Vergleichsmiete erteilen der amtliche Mietspiegel, Mieter- bzw. Vermietervereine oder eine Fachanwältin/ein Fachanwalt für Mietrecht.