Mietspiegel Köln 2026 — Mietpreise, Rechtslage & amtlicher Mietspiegel
Was kostet Wohnen in Köln aktuell? Die durchschnittliche Angebotsmiete (Nettokaltmiete) liegt 2026 bei 13,12 €/m². Diese Seite zeigt die Angebotsmieten aus dem Markt nach Wohnlage, Baujahr, Größe und Stadtteil, den rechtlichen Rahmen (Mietpreisbremse & Kappungsgrenze) und zitiert und verlinkt den amtlichen Mietspiegel als Originalquelle.
Amtliche Datenbasis
DSGVO-konform
SSL-verschlüsseltMarktmiete, Mietspiegel und Recht — drei verschiedene Dinge
Die Angebotsmiete ist der Preis, der in Wohnungsinseraten für neu angebotene Wohnungen verlangt wird — in Köln liegt sie 2026 im Schnitt bei 13,12 €/m² (Nettokaltmiete, Inseratsauswertung). Davon zu unterscheiden ist die ortsübliche Vergleichsmiete: die Miete, die für vergleichbare Wohnungen in laufenden Mietverhältnissen üblicherweise gezahlt wird. Für Mieterhöhungen im bestehenden Mietverhältnis ist rechtlich die ortsübliche Vergleichsmiete maßgeblich, nicht der Inseratspreis. In Köln wird die ortsübliche Vergleichsmiete durch den amtlichen Mietspiegel (Stand 01.04.2025) abgebildet — nicht als einzelner Durchschnittswert, sondern differenziert nach Baualter, Größe und weiteren Merkmalen.
Angebotsmiete
Der in Inseraten geforderte Preis für neu angebotene Wohnungen — echte Marktdaten aus der Inseratsauswertung, aufgeschlüsselt nach Wohnlage, Baujahr, Größe und Stadtteil.
Amtlicher Mietspiegel
Die rechtlich maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete. Wir bauen den amtlichen Mietspiegel nicht nach — wir zitieren und verlinken ihn als Originalquelle.
Mietpreisentwicklung in Köln
Der amtliche Mietspiegel Köln liegt als einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB mit Stand vom 1. April 2025 vor und bildet die maßgebliche Quelle für die ortsübliche Vergleichsmiete bei Mieterhöhungen im Bestand. Er basiert auf tatsächlich gezahlten Bestandsmieten und dient als rechtlich relevante Orientierungsgröße für Vermieter und Mieter.
Davon zu unterscheiden sind die nachrichtlich erfassten Angebotsmieten aus Inseraten, die mit durchschnittlich 13,12 €/m² den aktuellen Markt bei Neuvermietungen abbilden. Diese Angebotsmieten sind im Vergleich zum Vorjahr um 5,0 % gestiegen und liegen systematisch über den Bestandsmieten des amtlichen Mietspiegels, da sie Marktverhältnisse bei Neuvertragsabschlüssen widerspiegeln.
Die Wohnlage beeinflusst die Angebotsmieten erheblich: In einfacher Lage liegen sie bei 10,93 €/m², während sie in guter Lage 16,97 €/m² erreichen. Auch das Baujahr zeigt deutliche Unterschiede, wobei Neubauten ab 2021 mit 17,25 €/m² die höchsten Angebotsmieten aufweisen.
Marktmieten in Köln nach Wohnlage
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einfach | 9,11 € | 9,62 € | 9,97 € | 10,58 € | 10,93 € |
| Mittel | 11,21 € | 11,85 € | 12,28 € | 13,03 € | 13,46 € |
| Gut | 14,14 € | 14,94 € | 15,49 € | 16,43 € | 16,97 € |
Mietpreise in Köln nach Baujahr
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| bis 1949 | 9,41 € | 9,94 € | 10,30 € | 10,93 € | 11,29 € |
| 1950 - 1979 | 9,83 € | 10,38 € | 10,76 € | 11,41 € | 11,79 € |
| 1980 - 1999 | 10,98 € | 11,60 € | 12,02 € | 12,75 € | 13,17 € |
| 2000 - 2015 | 12,25 € | 12,94 € | 13,41 € | 14,23 € | 14,70 € |
| 2016 - 2020 | 13,40 € | 14,16 € | 14,68 € | 15,57 € | 16,08 € |
| ab 2021 | 14,37 € | 15,19 € | 15,74 € | 16,69 € | 17,25 € |
Durchschnittliche Miete nach Wohnungsgröße
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Bis 45 m² | 12,23 € | 12,93 € | 13,40 € | 14,21 € | 14,68 € |
| 45 - 100 m² | 10,95 € | 11,57 € | 11,99 € | 12,72 € | 13,14 € |
| Über 100 m² | 10,03 € | 10,60 € | 10,99 € | 11,66 € | 12,04 € |
| Einfamilienhaus | 12,62 € | 13,34 € | 13,82 € | 14,66 € | 15,15 € |
Mietpreise in den Stadtteilen von Köln
| # | Name | Ø Miete/m² | Veränderung |
|---|---|---|---|
| 1 | Innenstadt | 15,98 € | +4,9% |
| 2 | Lindenthal | 14,49 € | +4,7% |
| 3 | Ehrenfeld | 14,14 € | +4,7% |
| 4 | Nippes | 13,72 € | +5,2% |
| 5 | Rodenkirchen | 13,54 € | +4,2% |
| 6 | Kalk | 12,32 € | +4,8% |
| 7 | Mülheim | 12,25 € | +5,5% |
| 8 | Porz | 11,88 € | +3,9% |
| 9 | Chorweiler | 11,69 € | +4,6% |
Wohnungsmieten in Köln
Nach Zimmeranzahl
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 Zimmer | 13,30 € | 14,06 € | 14,57 € | 15,45 € | 15,96 € |
| 2 Zimmer | 11,43 € | 12,08 € | 12,51 € | 13,28 € | 13,71 € |
| 3 Zimmer | 10,63 € | 11,23 € | 11,64 € | 12,35 € | 12,76 € |
| 4 Zimmer | 10,40 € | 10,99 € | 11,39 € | 12,08 € | 12,48 € |
| 5+ Zimmer | 9,96 € | 10,52 € | 10,90 € | 11,56 € | 11,95 € |
Nach Etage
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Erdgeschoss | 10,35 € | 10,93 € | 11,33 € | 12,02 € | 12,42 € |
| 1. Stock | 11,27 € | 11,91 € | 12,34 € | 13,09 € | 13,52 € |
| 2. Stock | 11,09 € | 11,72 € | 12,15 € | 12,89 € | 13,31 € |
| 3.+ Stock | 11,38 € | 12,03 € | 12,47 € | 13,23 € | 13,66 € |
Mietpreise für Häuser in Köln
Nach Haustyp
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus | 12,70 € | 13,42 € | 13,91 € | 14,76 € | 15,24 € |
| Doppelhaushälfte | 10,64 € | 11,25 € | 11,65 € | 12,36 € | 12,77 € |
| Reihenhaus | 9,84 € | 10,40 € | 10,77 € | 11,43 € | 11,81 € |
| Mehrfamilienhaus | 9,47 € | 10,01 € | 10,37 € | 11,00 € | 11,36 € |
Nach Zimmeranzahl
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3 Zimmer | 9,92 € | 10,49 € | 10,87 € | 11,53 € | 11,91 € |
| 4 Zimmer | 10,69 € | 11,29 € | 11,70 € | 12,41 € | 12,82 € |
| 5 Zimmer | 11,30 € | 11,94 € | 12,37 € | 13,13 € | 13,56 € |
| 6+ Zimmer | 12,36 € | 13,06 € | 13,54 € | 14,36 € | 14,84 € |
Mietpreisbremse & Kappungsgrenze in Köln
Mietpreisbremse (Neuvermietung)
Bei Wiedervermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Köln ist in der Mieterschutzverordnung NRW (seit 01.03.2025) als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt festgelegt. Bundesweit bis Ende 2029 verlängert.
Kappungsgrenze (Bestand)
Obergrenze für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis — statt bundesweit 20 %, abgesenkt über die MietSchVO NRW, gültig bis 28.02.2030. Erhöhungen gehen nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus.
Kündigungssperrfrist nach Umwandlung: Nach Umwandlung in Eigentumswohnungen ist die Sperrfrist in Köln auf 8 Jahre verlängert.
Modernisierungsumlage: Nach einer Modernisierung dürfen bis zu 8 % der Kosten jährlich auf die Jahresmiete umgelegt werden — gedeckelt durch gesetzliche Kappungsbeträge.
Amtlicher Mietspiegel Köln
Köln hat einen amtlichen Mietspiegel: einen einfachen Mietspiegel nach § 558c BGB, herausgegeben von Rheinische Immobilienbörse e.V., unter Mitarbeit von Kölner Haus- und Grundbesitzerverein von 1888, Mieterverein Köln e.V., Stadt Köln (Amt für Wohnungswesen), Vereinigung von Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümern Köln e.V., köln ag Arbeitsgemeinschaft Kölner Wohnungsunternehmen, IVD West, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln (Stand 01.04.2025). Als einfacher Mietspiegel ist er eine anerkannte Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmiete, trägt aber — anders als ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB — keine gesetzliche Vermutungswirkung. Format: Tabellenmietspiegel. Die amtliche Mietspiegeltabelle weist Werte von 5,9 bis 16,7 €/m² aus — je nach Baualter, Größe und Lage der Wohnung. Den vollständigen amtlichen Mietspiegel Köln können Sie als PDF direkt bei der Originalquelle herunterladen: rheinische-immobilienboerse.de.
- Typ
- Einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB)
- Amtliche Werte
- 5,90 – 16,70 €/m²
- Stand
- 01.04.2025
- Herausgeber
- Rheinische Immobilienbörse e.V., unter Mitarbeit von Kölner Haus- und Grundbesitzerverein von 1888, Mieterverein Köln e.V., Stadt Köln (Amt für Wohnungswesen), Vereinigung von Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümern Köln e.V., köln ag Arbeitsgemeinschaft Kölner Wohnungsunternehmen, IVD West, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln
Amtliche Mietspiegeltabelle — Nettokaltmiete je m²
| Baualter | 30 m² – 49,9 m² | 50 m² – 69,9 m² | 70 m² – 89,9 m² | 90 m² – 109,9 m² | 110 m² – 140 m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Gruppe 1 (bis 1960), Ausstattung 2 (mit Heizung, Bad/WC) | 7,50 – 9,60 € | 7,00 – 10,00 € | 6,50 – 9,50 € | 6,00 – 9,00 € | 5,90 – 8,80 € |
| Gruppe 2 (1961 bis 1975), Ausstattung 2 (mit Heizung, Bad/WC) | 7,50 – 10,60 € | 7,10 – 9,90 € | 7,00 – 9,80 € | 6,90 – 9,50 € | 7,70 – 9,70 € |
| Gruppe 3 (1976 bis 1989), Ausstattung 2 (mit Heizung, Bad/WC) | 7,60 – 10,70 € | 7,60 – 10,40 € | 7,40 – 10,00 € | 7,60 – 10,40 € | 7,00 – 10,00 € |
| Gruppe 4 (1990 bis 2004), Ausstattung 2 (mit Heizung, Bad/WC) | 7,80 – 11,50 € | 7,70 – 11,30 € | 7,70 – 11,20 € | 7,70 – 10,80 € | 8,50 – 11,40 € |
| Gruppe 5 (2005 bis 2017), Ausstattung 2 (mit Heizung, Bad/WC) | 9,60 – 12,60 € | 8,80 – 12,10 € | 8,80 – 12,00 € | 9,20 – 12,40 € | 9,70 – 13,10 € |
| Gruppe 6 (ab 2018) | 9,80 – 16,70 € | 9,00 – 16,50 € | 9,00 – 16,30 € | 8,60 – 16,10 € | 8,40 – 15,90 € |
So funktioniert der amtliche Mietspiegel: welche Merkmale zählen?
Innerhalb eines Mietspiegel-Tabellenfeldes entscheidet die Bewertung der wohnwertrelevanten Merkmale (§ 558 Abs. 2 BGB), wo genau eine Wohnung in der Spanne liegt:
1. Bad / WC
Zweites WC, Fußbodenheizung im Bad, hochwertige Ausstattung → aufwertend; fehlende Ausstattung → abwertend.
2. Küche
Moderne Einbauküche, Ceranfeld/Induktion → aufwertend.
3. Wohnung
Balkon/Terrasse, Fußboden, Grundriss, Deckenhöhe.
4. Gebäude
Aufzug, Barrierefreiheit, energetischer Zustand, Fahrradräume, Zustand des Treppenhauses.
5. Wohnumfeld
Lärm, begrünte Innenhöfe, Stellplätze, Aufenthaltsqualität.
Modernisierung
Energetische Sanierung und Modernisierung wirken als Zuschlag innerhalb der Spanne — das Baujahr allein genügt nicht.
So berechnen Sie Ihre ortsübliche Vergleichsmiete (Schritt für Schritt)
- 1
Wohnlage bestimmen. Prüfen Sie im Straßen- und Wohnlagenverzeichnis der Stadt Köln, in welcher Wohnlage Ihre Adresse liegt.
- 2
Baualtersklasse & Größe zuordnen. Bestimmen Sie Bezugsfertigkeit (z. B. „1990“) und Wohnfläche (z. B. 70 m²).
- 3
Tabellenfeld im amtlichen Mietspiegel ablesen. Sie erhalten drei Werte: einen Mittelwert sowie eine untere und obere Spanne.
- 4
Merkmale bewerten. Gehen Sie die fünf Merkmalgruppen durch und zählen Sie auf- und abwertende Merkmale.
- 5
Innerhalb der Spanne einordnen. Überwiegen aufwertende Merkmale, rückt der Wert zur oberen Spanne; überwiegen abwertende, zur unteren. Halten sie sich die Waage, gilt der Mittelwert.
- 6
Gesamtmiete berechnen. Wohnfläche × €/m² = ortsübliche Nettokaltmiete pro Monat.
Mieten im Umland von Köln
Köln weist mit 13,12 €/m² die höchsten Mietpreise im regionalen Vergleich auf und liegt damit deutlich über allen betrachteten Nachbarstädten. Die Differenz zur nächstgelegenen Stadt beträgt bereits 1,36 €/m², was einem Aufschlag von rund 11,6 % entspricht.
Die Mietpreise in den Nachbarstädten bewegen sich in einer Spanne von 10,04 €/m² bis 11,76 €/m², wobei die meisten Standorte zwischen 10,60 €/m² und 11,76 €/m² liegen. Der durchschnittliche Mietpreis der Nachbarstädte liegt bei etwa 11,09 €/m² und damit rund 2,03 €/m² unter dem Kölner Niveau.
| Name | Ø Miete/m² | Veränderung |
|---|---|---|
| Hürth | 11,74 € | +3,0% |
| Leverkusen | 10,60 € | +3,7% |
| Bergisch Gladbach | 11,08 € | +3,6% |
| Frechen | 11,76 € | +5,7% |
| Wesseling | 10,99 € | +7,8% |
| Pulheim | 11,73 € | +4,6% |
| Brühl | 11,28 € | +5,0% |
| Rösrath | 10,91 € | +3,9% |
| Niederkassel | 10,78 € | +5,2% |
| Odenthal | 10,04 € | +4,9% |
Immobilienpreise in Köln
Neben Mietpreisen sind auch die Kaufpreise für Immobilien in Köln relevant. Für weitere Informationen lesen Sie gerne die Artikel zum Bodenrichtwert in Köln sowie zur Entwicklung der aktuellen Quadratmeterpreise zum Mieten und Kaufen in Köln.
Häufige Fragen zu den Mietpreisen in Köln 2026
Die durchschnittliche Angebotsmiete (Nettokaltmiete aus Inseraten) in Köln liegt aktuell bei 13,12 €/m². Im Vergleich zum Vorjahr stieg die Miete um 5%. Nachrichtlich: Für Mieterhöhungen ist der amtliche Mietspiegel maßgeblich, nicht der Inseratspreis.
Die Angebotsmieten in Köln haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 5% verändert. Die detaillierte historische Entwicklung finden Sie im Diagramm weiter oben.
Der amtliche Mietspiegel nennt nie nur eine Zahl. Für jede Kombination aus Baualtersklasse und Wohnungsgröße stehen ein Mittelwert sowie eine untere und obere Spanne, dazu Zu- und Abschläge für Wohnlage und Ausstattung. Jeder Wert innerhalb der Spanne kann die ortsübliche Vergleichsmiete sein – die genaue Einordnung folgt aus Ausstattung, Beschaffenheit und energetischem Zustand.
Nein. Köln hat einen amtlichen, aber einfachen Mietspiegel nach § 558c BGB, herausgegeben von Rheinische Immobilienbörse e.V., unter Mitarbeit von Kölner Haus- und Grundbesitzerverein von 1888, Mieterverein Köln e.V., Stadt Köln (Amt für Wohnungswesen), Vereinigung von Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümern Köln e.V., köln ag Arbeitsgemeinschaft Kölner Wohnungsunternehmen, IVD West, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln (Stand 01.04.2025). Er ist eine anerkannte Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmiete, trägt aber – anders als ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB – keine gesetzliche Vermutungswirkung.
Ja. Köln ist in der Mieterschutzverordnung NRW (in Kraft seit 01.03.2025) als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt festgelegt. Bei Wiedervermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen; bundesweit wurde die Mietpreisbremse bis Ende 2029 verlängert.
Im bestehenden Mietverhältnis darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen (statt bundesweit 20 % – abgesenkt über die MietSchVO NRW, gültig bis 28.02.2030) – und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Der amtliche Mietspiegel bildet die ortsübliche Vergleichsmiete aus laufenden Bestandsmietverhältnissen ab. Die Angebotsmiete ist der in Inseraten geforderte Preis für neu angebotene Wohnungen und liegt in Köln bei rund 13,12 €/m² – sie ist nachrichtlich und nicht amtlich. Rechtlich maßgeblich für Mieterhöhungen ist der amtliche Mietspiegel.
Nachrichtlich, bei den Angebotsmieten (nicht amtlich): Der günstigste Stadtteil in Köln ist Chorweiler, während Innenstadt die höchsten Mietpreise aufweist. Eine Übersicht aller Stadtteile finden Sie weiter unten.
Quellen & Stand der Daten
- Angebotsmieten: laufende Inseratsauswertung, Stand Q1 2026 — Marktdaten, nicht amtlich.
- Amtlicher Mietspiegel Köln: Rheinische Immobilienbörse e.V., unter Mitarbeit von Kölner Haus- und Grundbesitzerverein von 1888, Mieterverein Köln e.V., Stadt Köln (Amt für Wohnungswesen), Vereinigung von Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümern Köln e.V., köln ag Arbeitsgemeinschaft Kölner Wohnungsunternehmen, IVD West, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln (Stand 01.04.2025) — rheinische-immobilienboerse.de
- Rechtsstatus: BBSR-Übersicht zu Mietpreisbremse und Kappungsgrenze sowie Mieterschutzverordnung NRW — recht.nrw.de
- Gesetzliche Grundlagen: § 558, § 558a, § 558c, § 558d BGB sowie die Mietspiegelverordnung (MsV) — gesetze-im-internet.de
Hinweis: Diese Seite dient der Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Verbindliche Auskünfte zu Mieterhöhung, Mietpreisbremse und ortsüblicher Vergleichsmiete erteilen der amtliche Mietspiegel, Mieter- bzw. Vermietervereine oder eine Fachanwältin/ein Fachanwalt für Mietrecht.