Mietspiegel Frechen 2026 — Mietpreise, Rechtslage & amtlicher Mietspiegel
Was kostet Wohnen in Frechen aktuell? Die durchschnittliche Angebotsmiete (Nettokaltmiete) liegt 2026 bei 11,76 €/m². Diese Seite zeigt die Angebotsmieten aus dem Markt nach Wohnlage, Baujahr, Größe und Stadtteil, den rechtlichen Rahmen (Mietpreisbremse & Kappungsgrenze) und zitiert und verlinkt den amtlichen Mietspiegel als Originalquelle.
Amtliche Datenbasis
DSGVO-konform
SSL-verschlüsseltMarktmiete, Mietspiegel und Recht — drei verschiedene Dinge
Die Angebotsmiete ist der Preis, der in Wohnungsinseraten für neu angebotene Wohnungen verlangt wird — in Frechen liegt sie 2026 im Schnitt bei 11,76 €/m² (Nettokaltmiete, Inseratsauswertung). Davon zu unterscheiden ist die ortsübliche Vergleichsmiete: die Miete, die für vergleichbare Wohnungen in laufenden Mietverhältnissen üblicherweise gezahlt wird. Für Mieterhöhungen im bestehenden Mietverhältnis ist rechtlich die ortsübliche Vergleichsmiete maßgeblich, nicht der Inseratspreis. In Frechen wird die ortsübliche Vergleichsmiete durch den amtlichen Mietspiegel (Stand 01.11.2024) abgebildet — nicht als einzelner Durchschnittswert, sondern differenziert nach Baualter, Größe und weiteren Merkmalen.
Angebotsmiete
Der in Inseraten geforderte Preis für neu angebotene Wohnungen — echte Marktdaten aus der Inseratsauswertung, aufgeschlüsselt nach Wohnlage, Baujahr, Größe und Stadtteil.
Amtlicher Mietspiegel
Die rechtlich maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete. Wir bauen den amtlichen Mietspiegel nicht nach — wir zitieren und verlinken ihn als Originalquelle.
Mietpreisentwicklung in Frechen
Für Frechen liegt ein einfacher Mietspiegel gemäß § 558c BGB mit Stand November 2024 vor. Dieser amtliche Mietspiegel bildet die ortsübliche Vergleichsmiete auf Basis tatsächlicher Bestandsmieten ab und dient als maßgebliche Orientierung für Mietanpassungen im bestehenden Mietverhältnis.
Ergänzend werden auf dieser Seite Angebotsmieten aus aktuellen Inseraten ausgewiesen, die jedoch einen anderen Erhebungsansatz verfolgen. Die durchschnittliche Angebotsmiete in Frechen liegt bei 11,76 €/m² und ist im Vergleich zum Vorjahr um 5,7 % gestiegen. Diese Angebotsdaten stellen nachrichtliche Marktinformationen dar und unterscheiden sich methodisch vom amtlichen Mietspiegel.
Die Wohnlage hat einen deutlichen Einfluss auf die Angebotsmietpreise in Frechen. Während Wohnungen in einfacher Lage durchschnittlich 9,88 €/m² erzielen, werden in guter Wohnlage 14,89 €/m² aufgerufen. Auch das Baujahr zeigt deutliche Unterschiede: Neubauwohnungen ab 2021 weisen mit 15,28 €/m² die höchsten Angebotsmieten auf, während Altbauten bis 1949 bei 10,11 €/m² liegen.
Marktmieten in Frechen nach Wohnlage
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einfach | 8,28 € | 8,53 € | 9,00 € | 9,43 € | 9,88 € |
| Mittel | 10,03 € | 10,33 € | 10,90 € | 11,43 € | 11,97 € |
| Gut | 12,47 € | 12,85 € | 13,56 € | 14,22 € | 14,89 € |
Mietpreise in Frechen nach Baujahr
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| bis 1949 | 8,47 € | 8,73 € | 9,21 € | 9,65 € | 10,11 € |
| 1950 - 1979 | 9,26 € | 9,54 € | 10,07 € | 10,56 € | 11,05 € |
| 1980 - 1999 | 9,87 € | 10,17 € | 10,73 € | 11,25 € | 11,78 € |
| 2000 - 2015 | 11,22 € | 11,56 € | 12,20 € | 12,79 € | 13,40 € |
| 2016 - 2020 | 11,68 € | 12,03 € | 12,70 € | 13,31 € | 13,94 € |
| ab 2021 | 12,80 € | 13,19 € | 13,92 € | 14,59 € | 15,28 € |
Durchschnittliche Miete nach Wohnungsgröße
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Bis 45 m² | 11,36 € | 11,70 € | 12,35 € | 12,95 € | 13,56 € |
| 45 - 100 m² | 9,70 € | 10,00 € | 10,55 € | 11,06 € | 11,58 € |
| Über 100 m² | 9,20 € | 9,48 € | 10,00 € | 10,48 € | 10,98 € |
| Einfamilienhaus | 11,59 € | 11,94 € | 12,60 € | 13,21 € | 13,84 € |
Wohnungsmieten in Frechen
Nach Zimmeranzahl
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 Zimmer | 11,57 € | 11,93 € | 12,58 € | 13,19 € | 13,82 € |
| 2 Zimmer | 10,50 € | 10,82 € | 11,42 € | 11,97 € | 12,54 € |
| 3 Zimmer | 9,89 € | 10,19 € | 10,75 € | 11,27 € | 11,80 € |
| 4 Zimmer | 9,32 € | 9,61 € | 10,14 € | 10,63 € | 11,13 € |
| 5+ Zimmer | 9,06 € | 9,34 € | 9,86 € | 10,33 € | 10,82 € |
Nach Etage
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Erdgeschoss | 9,65 € | 9,95 € | 10,50 € | 11,01 € | 11,52 € |
| 1. Stock | 10,21 € | 10,52 € | 11,10 € | 11,64 € | 12,18 € |
| 2. Stock | 9,59 € | 9,88 € | 10,42 € | 10,93 € | 11,44 € |
| 3.+ Stock | 9,74 € | 10,04 € | 10,59 € | 11,10 € | 11,63 € |
Mietpreise für Häuser in Frechen
Nach Haustyp
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus | 11,41 € | 11,76 € | 12,41 € | 13,01 € | 13,62 € |
| Doppelhaushälfte | 9,97 € | 10,28 € | 10,84 € | 11,37 € | 11,90 € |
| Reihenhaus | 9,13 € | 9,41 € | 9,93 € | 10,41 € | 10,90 € |
| Mehrfamilienhaus | 8,48 € | 8,74 € | 9,22 € | 9,67 € | 10,12 € |
Nach Zimmeranzahl
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3 Zimmer | 8,73 € | 9,00 € | 9,49 € | 9,95 € | 10,42 € |
| 4 Zimmer | 9,64 € | 9,93 € | 10,48 € | 10,99 € | 11,51 € |
| 5 Zimmer | 10,58 € | 10,90 € | 11,50 € | 12,06 € | 12,63 € |
| 6+ Zimmer | 10,94 € | 11,28 € | 11,90 € | 12,48 € | 13,07 € |
Mietpreisbremse & Kappungsgrenze in Frechen
Mietpreisbremse (Neuvermietung)
Bei Wiedervermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Frechen ist in der Mieterschutzverordnung NRW (seit 01.03.2025) als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt festgelegt. Bundesweit bis Ende 2029 verlängert.
Kappungsgrenze (Bestand)
Obergrenze für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis — statt bundesweit 20 %, abgesenkt über die MietSchVO NRW, gültig bis 28.02.2030. Erhöhungen gehen nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus.
Kündigungssperrfrist nach Umwandlung: Nach Umwandlung in Eigentumswohnungen ist die Sperrfrist in Frechen auf 8 Jahre verlängert.
Modernisierungsumlage: Nach einer Modernisierung dürfen bis zu 8 % der Kosten jährlich auf die Jahresmiete umgelegt werden — gedeckelt durch gesetzliche Kappungsbeträge.
Amtlicher Mietspiegel Frechen
Frechen hat einen amtlichen Mietspiegel: einen einfachen Mietspiegel nach § 558c BGB, herausgegeben von Rheinische Immobilienbörse e.V. mit Kölner Haus- und Grundbesitzerverein, Mieterverein Köln e.V. und Stadt Frechen, unter Mitarbeit der Erftland Kommunale Wohnungsgesellschaft mbH (Stand 01.11.2024). Als einfacher Mietspiegel ist er eine anerkannte Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmiete, trägt aber — anders als ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB — keine gesetzliche Vermutungswirkung. Format: Tabellenmietspiegel. Den vollständigen amtlichen Mietspiegel Frechen können Sie als PDF direkt bei der Originalquelle herunterladen: rheinische-immobilienboerse.de.
- Typ
- Einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB)
- Stand
- 01.11.2024
- Herausgeber
- Rheinische Immobilienbörse e.V. mit Kölner Haus- und Grundbesitzerverein, Mieterverein Köln e.V. und Stadt Frechen, unter Mitarbeit der Erftland Kommunale Wohnungsgesellschaft mbH
So funktioniert der amtliche Mietspiegel: welche Merkmale zählen?
Innerhalb eines Mietspiegel-Tabellenfeldes entscheidet die Bewertung der wohnwertrelevanten Merkmale (§ 558 Abs. 2 BGB), wo genau eine Wohnung in der Spanne liegt:
1. Bad / WC
Zweites WC, Fußbodenheizung im Bad, hochwertige Ausstattung → aufwertend; fehlende Ausstattung → abwertend.
2. Küche
Moderne Einbauküche, Ceranfeld/Induktion → aufwertend.
3. Wohnung
Balkon/Terrasse, Fußboden, Grundriss, Deckenhöhe.
4. Gebäude
Aufzug, Barrierefreiheit, energetischer Zustand, Fahrradräume, Zustand des Treppenhauses.
5. Wohnumfeld
Lärm, begrünte Innenhöfe, Stellplätze, Aufenthaltsqualität.
Modernisierung
Energetische Sanierung und Modernisierung wirken als Zuschlag innerhalb der Spanne — das Baujahr allein genügt nicht.
So berechnen Sie Ihre ortsübliche Vergleichsmiete (Schritt für Schritt)
- 1
Wohnlage bestimmen. Prüfen Sie im Straßen- und Wohnlagenverzeichnis der Stadt Frechen, in welcher Wohnlage Ihre Adresse liegt.
- 2
Baualtersklasse & Größe zuordnen. Bestimmen Sie Bezugsfertigkeit (z. B. „1990“) und Wohnfläche (z. B. 70 m²).
- 3
Tabellenfeld im amtlichen Mietspiegel ablesen. Sie erhalten drei Werte: einen Mittelwert sowie eine untere und obere Spanne.
- 4
Merkmale bewerten. Gehen Sie die fünf Merkmalgruppen durch und zählen Sie auf- und abwertende Merkmale.
- 5
Innerhalb der Spanne einordnen. Überwiegen aufwertende Merkmale, rückt der Wert zur oberen Spanne; überwiegen abwertende, zur unteren. Halten sie sich die Waage, gilt der Mittelwert.
- 6
Gesamtmiete berechnen. Wohnfläche × €/m² = ortsübliche Nettokaltmiete pro Monat.
Mieten im Umland von Frechen
Frechen positioniert sich mit 11,76 €/m² im oberen Bereich der regionalen Mietpreisspanne und liegt deutlich über dem Durchschnitt der Nachbarstädte. Die Mieten bewegen sich damit auf einem ähnlichen Niveau wie die angrenzenden Städte mit 11,74 €/m² und 11,73 €/m², während eine Nachbarstadt mit 13,12 €/m² das regionale Maximum markiert.
Die Spannweite in der Region zeigt erhebliche Unterschiede: Während einige Nachbarstädte mit Werten zwischen 8,30 €/m² und 9,95 €/m² deutlich günstigere Mieten aufweisen, bewegt sich Frechen zusammen mit drei weiteren Städten in der oberen Preisklasse. Der Unterschied zwischen den teuersten und günstigsten Nachbarstädten beträgt 4,82 €/m², was einer Differenz von 58,1 % entspricht.
Immobilienpreise in Frechen
Neben Mietpreisen sind auch die Kaufpreise für Immobilien in Frechen relevant. Für weitere Informationen lesen Sie gerne die Artikel zum Bodenrichtwert in Frechen sowie zur Entwicklung der aktuellen Quadratmeterpreise zum Mieten und Kaufen in Frechen.
Häufige Fragen zu den Mietpreisen in Frechen 2026
Die durchschnittliche Angebotsmiete (Nettokaltmiete aus Inseraten) in Frechen liegt aktuell bei 11,76 €/m². Im Vergleich zum Vorjahr stieg die Miete um 5,7%. Nachrichtlich: Für Mieterhöhungen ist der amtliche Mietspiegel maßgeblich, nicht der Inseratspreis.
Die Angebotsmieten in Frechen haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 5,7% verändert. Die detaillierte historische Entwicklung finden Sie im Diagramm weiter oben.
Der amtliche Mietspiegel nennt nie nur eine Zahl. Für jede Kombination aus Baualtersklasse und Wohnungsgröße stehen ein Mittelwert sowie eine untere und obere Spanne, dazu Zu- und Abschläge für Wohnlage und Ausstattung. Jeder Wert innerhalb der Spanne kann die ortsübliche Vergleichsmiete sein – die genaue Einordnung folgt aus Ausstattung, Beschaffenheit und energetischem Zustand.
Nein. Frechen hat einen amtlichen, aber einfachen Mietspiegel nach § 558c BGB, herausgegeben von Rheinische Immobilienbörse e.V. mit Kölner Haus- und Grundbesitzerverein, Mieterverein Köln e.V. und Stadt Frechen, unter Mitarbeit der Erftland Kommunale Wohnungsgesellschaft mbH (Stand 01.11.2024). Er ist eine anerkannte Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmiete, trägt aber – anders als ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB – keine gesetzliche Vermutungswirkung.
Ja. Frechen ist in der Mieterschutzverordnung NRW (in Kraft seit 01.03.2025) als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt festgelegt. Bei Wiedervermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen; bundesweit wurde die Mietpreisbremse bis Ende 2029 verlängert.
Im bestehenden Mietverhältnis darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen (statt bundesweit 20 % – abgesenkt über die MietSchVO NRW, gültig bis 28.02.2030) – und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Der amtliche Mietspiegel bildet die ortsübliche Vergleichsmiete aus laufenden Bestandsmietverhältnissen ab. Die Angebotsmiete ist der in Inseraten geforderte Preis für neu angebotene Wohnungen und liegt in Frechen bei rund 11,76 €/m² – sie ist nachrichtlich und nicht amtlich. Rechtlich maßgeblich für Mieterhöhungen ist der amtliche Mietspiegel.
Quellen & Stand der Daten
- Angebotsmieten: laufende Inseratsauswertung, Stand Q1 2026 — Marktdaten, nicht amtlich.
- Amtlicher Mietspiegel Frechen: Rheinische Immobilienbörse e.V. mit Kölner Haus- und Grundbesitzerverein, Mieterverein Köln e.V. und Stadt Frechen, unter Mitarbeit der Erftland Kommunale Wohnungsgesellschaft mbH (Stand 01.11.2024) — rheinische-immobilienboerse.de
- Rechtsstatus: BBSR-Übersicht zu Mietpreisbremse und Kappungsgrenze sowie Mieterschutzverordnung NRW — recht.nrw.de
- Gesetzliche Grundlagen: § 558, § 558a, § 558c, § 558d BGB sowie die Mietspiegelverordnung (MsV) — gesetze-im-internet.de
Hinweis: Diese Seite dient der Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Verbindliche Auskünfte zu Mieterhöhung, Mietpreisbremse und ortsüblicher Vergleichsmiete erteilen der amtliche Mietspiegel, Mieter- bzw. Vermietervereine oder eine Fachanwältin/ein Fachanwalt für Mietrecht.