Mietspiegel Pulheim 2026 — Mietpreise, Rechtslage & amtlicher Mietspiegel
Was kostet Wohnen in Pulheim aktuell? Die durchschnittliche Angebotsmiete (Nettokaltmiete) liegt 2026 bei 11,73 €/m². Diese Seite zeigt die Angebotsmieten aus dem Markt nach Wohnlage, Baujahr, Größe und Stadtteil, den rechtlichen Rahmen (Mietpreisbremse & Kappungsgrenze) und zitiert und verlinkt den amtlichen Mietspiegel als Originalquelle.
Amtliche Datenbasis
DSGVO-konform
SSL-verschlüsseltMarktmiete, Mietspiegel und Recht — drei verschiedene Dinge
Die Angebotsmiete ist der Preis, der in Wohnungsinseraten für neu angebotene Wohnungen verlangt wird — in Pulheim liegt sie 2026 im Schnitt bei 11,73 €/m² (Nettokaltmiete, Inseratsauswertung). Davon zu unterscheiden ist die ortsübliche Vergleichsmiete: die Miete, die für vergleichbare Wohnungen in laufenden Mietverhältnissen üblicherweise gezahlt wird. Für Mieterhöhungen im bestehenden Mietverhältnis ist rechtlich die ortsübliche Vergleichsmiete maßgeblich, nicht der Inseratspreis. In Pulheim wird die ortsübliche Vergleichsmiete durch den amtlichen Mietspiegel (Stand 01.04.2024) abgebildet — nicht als einzelner Durchschnittswert, sondern differenziert nach Baualter, Größe und weiteren Merkmalen.
Angebotsmiete
Der in Inseraten geforderte Preis für neu angebotene Wohnungen — echte Marktdaten aus der Inseratsauswertung, aufgeschlüsselt nach Wohnlage, Baujahr, Größe und Stadtteil.
Amtlicher Mietspiegel
Die rechtlich maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete. Wir bauen den amtlichen Mietspiegel nicht nach — wir zitieren und verlinken ihn als Originalquelle.
Mietpreisentwicklung in Pulheim
Für Pulheim liegt ein einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB mit Stand vom 1. April 2024 vor. Dieser amtliche Mietspiegel bildet die ortsübliche Vergleichsmiete auf Basis der tatsächlich gezahlten Bestandsmieten ab und dient als rechtlich maßgebliche Grundlage für Mietanpassungen. Die dort ausgewiesenen Werte spiegeln die Mieten bestehender Mietverhältnisse wider.
Ergänzend zu den amtlichen Mietspiegelwerten zeigen Angebotsmieten aus Inseraten die aktuellen Marktentwicklungen bei Neuvermietungen. Die durchschnittliche Angebotsmiete in Pulheim beträgt 11,73 €/m² und ist im Jahresvergleich um 4,6 % gestiegen. Diese Inseratsdaten sind nachrichtliche Marktinformationen und unterscheiden sich von den im amtlichen Mietspiegel erfassten Bestandsmieten.
Die Angebotsmieten variieren deutlich nach Wohnlage: In einfachen Lagen werden durchschnittlich 9,63 €/m² aufgerufen, während in guten Lagen 14,49 €/m² verlangt werden. Auch das Baujahr beeinflusst die Angebotswerte erkennbar – von 10,21 €/m² bei Gebäuden bis 1949 bis zu 15,63 €/m² bei Neubauten ab 2021.
Marktmieten in Pulheim nach Wohnlage
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einfach | 8,16 € | 8,47 € | 8,86 € | 9,36 € | 9,63 € |
| Mittel | 10,06 € | 10,43 € | 10,91 € | 11,53 € | 11,86 € |
| Gut | 12,28 € | 12,74 € | 13,32 € | 14,08 € | 14,49 € |
Mietpreise in Pulheim nach Baujahr
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| bis 1949 | 8,65 € | 8,98 € | 9,39 € | 9,92 € | 10,21 € |
| 1950 - 1979 | 8,94 € | 9,27 € | 9,69 € | 10,24 € | 10,54 € |
| 1980 - 1999 | 9,99 € | 10,36 € | 10,83 € | 11,45 € | 11,78 € |
| 2000 - 2015 | 10,86 € | 11,26 € | 11,78 € | 12,45 € | 12,81 € |
| 2016 - 2020 | 11,90 € | 12,34 € | 12,91 € | 13,64 € | 14,04 € |
| ab 2021 | 13,25 € | 13,75 € | 14,37 € | 15,19 € | 15,63 € |
Durchschnittliche Miete nach Wohnungsgröße
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Bis 45 m² | 11,28 € | 11,70 € | 12,24 € | 12,93 € | 13,31 € |
| 45 - 100 m² | 10,15 € | 10,53 € | 11,02 € | 11,64 € | 11,98 € |
| Über 100 m² | 8,89 € | 9,22 € | 9,65 € | 10,19 € | 10,49 € |
| Einfamilienhaus | 11,39 € | 11,81 € | 12,35 € | 13,05 € | 13,43 € |
Wohnungsmieten in Pulheim
Nach Zimmeranzahl
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 Zimmer | 11,96 € | 12,41 € | 12,98 € | 13,71 € | 14,11 € |
| 2 Zimmer | 10,20 € | 10,58 € | 11,06 € | 11,69 € | 12,03 € |
| 3 Zimmer | 9,93 € | 10,30 € | 10,77 € | 11,38 € | 11,71 € |
| 4 Zimmer | 9,17 € | 9,51 € | 9,95 € | 10,51 € | 10,82 € |
| 5+ Zimmer | 9,05 € | 9,39 € | 9,82 € | 10,38 € | 10,68 € |
Nach Etage
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Erdgeschoss | 9,57 € | 9,93 € | 10,38 € | 10,97 € | 11,29 € |
| 1. Stock | 10,23 € | 10,62 € | 11,10 € | 11,73 € | 12,08 € |
| 2. Stock | 9,93 € | 10,30 € | 10,77 € | 11,38 € | 11,71 € |
| 3.+ Stock | 9,84 € | 10,21 € | 10,67 € | 11,28 € | 11,61 € |
Mietpreise für Häuser in Pulheim
Nach Haustyp
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus | 11,67 € | 12,11 € | 12,66 € | 13,38 € | 13,77 € |
| Doppelhaushälfte | 9,71 € | 10,07 € | 10,53 € | 11,13 € | 11,45 € |
| Reihenhaus | 9,28 € | 9,62 € | 10,06 € | 10,64 € | 10,95 € |
| Mehrfamilienhaus | 8,47 € | 8,78 € | 9,18 € | 9,71 € | 9,99 € |
Nach Zimmeranzahl
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3 Zimmer | 8,76 € | 9,09 € | 9,50 € | 10,04 € | 10,34 € |
| 4 Zimmer | 9,80 € | 10,17 € | 10,63 € | 11,23 € | 11,56 € |
| 5 Zimmer | 10,49 € | 10,88 € | 11,38 € | 12,02 € | 12,37 € |
| 6+ Zimmer | 11,29 € | 11,71 € | 12,25 € | 12,94 € | 13,32 € |
Mietpreisbremse & Kappungsgrenze in Pulheim
Mietpreisbremse (Neuvermietung)
Bei Wiedervermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Pulheim ist in der Mieterschutzverordnung NRW (seit 01.03.2025) als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt festgelegt. Bundesweit bis Ende 2029 verlängert.
Kappungsgrenze (Bestand)
Obergrenze für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis — statt bundesweit 20 %, abgesenkt über die MietSchVO NRW, gültig bis 28.02.2030. Erhöhungen gehen nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus.
Kündigungssperrfrist nach Umwandlung: Nach Umwandlung in Eigentumswohnungen ist die Sperrfrist in Pulheim auf 8 Jahre verlängert.
Modernisierungsumlage: Nach einer Modernisierung dürfen bis zu 8 % der Kosten jährlich auf die Jahresmiete umgelegt werden — gedeckelt durch gesetzliche Kappungsbeträge.
Amtlicher Mietspiegel Pulheim
Pulheim hat einen amtlichen Mietspiegel: einen einfachen Mietspiegel nach § 558c BGB, herausgegeben von Rheinische Immobilienbörse e.V. mit Mieterverein Köln e.V. und Kölner Haus- und Grundbesitzerverein, unter Mitarbeit der Stadtverwaltung Pulheim und der Bauverein Erftstadt eG (Stand 01.04.2024). Als einfacher Mietspiegel ist er eine anerkannte Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmiete, trägt aber — anders als ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB — keine gesetzliche Vermutungswirkung. Format: Tabellenmietspiegel. Den vollständigen amtlichen Mietspiegel Pulheim können Sie als PDF direkt bei der Originalquelle herunterladen: rheinische-immobilienboerse.de.
- Typ
- Einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB)
- Stand
- 01.04.2024
- Herausgeber
- Rheinische Immobilienbörse e.V. mit Mieterverein Köln e.V. und Kölner Haus- und Grundbesitzerverein, unter Mitarbeit der Stadtverwaltung Pulheim und der Bauverein Erftstadt eG
So funktioniert der amtliche Mietspiegel: welche Merkmale zählen?
Innerhalb eines Mietspiegel-Tabellenfeldes entscheidet die Bewertung der wohnwertrelevanten Merkmale (§ 558 Abs. 2 BGB), wo genau eine Wohnung in der Spanne liegt:
1. Bad / WC
Zweites WC, Fußbodenheizung im Bad, hochwertige Ausstattung → aufwertend; fehlende Ausstattung → abwertend.
2. Küche
Moderne Einbauküche, Ceranfeld/Induktion → aufwertend.
3. Wohnung
Balkon/Terrasse, Fußboden, Grundriss, Deckenhöhe.
4. Gebäude
Aufzug, Barrierefreiheit, energetischer Zustand, Fahrradräume, Zustand des Treppenhauses.
5. Wohnumfeld
Lärm, begrünte Innenhöfe, Stellplätze, Aufenthaltsqualität.
Modernisierung
Energetische Sanierung und Modernisierung wirken als Zuschlag innerhalb der Spanne — das Baujahr allein genügt nicht.
So berechnen Sie Ihre ortsübliche Vergleichsmiete (Schritt für Schritt)
- 1
Wohnlage bestimmen. Prüfen Sie im Straßen- und Wohnlagenverzeichnis der Stadt Pulheim, in welcher Wohnlage Ihre Adresse liegt.
- 2
Baualtersklasse & Größe zuordnen. Bestimmen Sie Bezugsfertigkeit (z. B. „1990“) und Wohnfläche (z. B. 70 m²).
- 3
Tabellenfeld im amtlichen Mietspiegel ablesen. Sie erhalten drei Werte: einen Mittelwert sowie eine untere und obere Spanne.
- 4
Merkmale bewerten. Gehen Sie die fünf Merkmalgruppen durch und zählen Sie auf- und abwertende Merkmale.
- 5
Innerhalb der Spanne einordnen. Überwiegen aufwertende Merkmale, rückt der Wert zur oberen Spanne; überwiegen abwertende, zur unteren. Halten sie sich die Waage, gilt der Mittelwert.
- 6
Gesamtmiete berechnen. Wohnfläche × €/m² = ortsübliche Nettokaltmiete pro Monat.
Mieten im Umland von Pulheim
Pulheim liegt mit einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 11,73 €/m² im oberen Bereich der regionalen Mietpreisspanne und wird nur von Frechen mit 13,12 €/m² übertroffen. Die Stadt positioniert sich damit deutlich über preisgünstigeren Nachbarkommunen wie Bergheim (8,96 €/m²), Bedburg (9,47 €/m²) und Kerpen (9,52 €/m²).
Das Mietniveau in Pulheim bewegt sich auf nahezu identischem Niveau wie in Brühl (11,74 €/m²) und Hürth (11,76 €/m²), während Dormagen (11,44 €/m²) und Elsdorf (10,48 €/m²) etwas darunter rangieren. Mit einer Abweichung von etwa 31,0 % zum günstigsten Standort Bergheim zeigt sich eine erhebliche Preisspanne innerhalb der Region.
| Name | Ø Miete/m² | Veränderung |
|---|---|---|
| Bergheim | 9,60 € | +4,0% |
| Rommerskirchen | 9,52 € | +3,4% |
| Frechen | 11,76 € | +5,7% |
| Dormagen | 10,48 € | +3,9% |
| Monheim am Rhein | 11,44 € | +4,5% |
| Köln | 13,12 € | +5,0% |
| Hürth | 11,74 € | +3,0% |
| Grevenbroich | 9,47 € | +5,1% |
| Kerpen | 9,95 € | +3,1% |
| Bedburg | 8,96 € | +1,4% |
Immobilienpreise in Pulheim
Neben Mietpreisen sind auch die Kaufpreise für Immobilien in Pulheim relevant. Für weitere Informationen lesen Sie gerne die Artikel zum Bodenrichtwert in Pulheim sowie zur Entwicklung der aktuellen Quadratmeterpreise zum Mieten und Kaufen in Pulheim.
Häufige Fragen zu den Mietpreisen in Pulheim 2026
Die durchschnittliche Angebotsmiete (Nettokaltmiete aus Inseraten) in Pulheim liegt aktuell bei 11,73 €/m². Im Vergleich zum Vorjahr stieg die Miete um 4,6%. Nachrichtlich: Für Mieterhöhungen ist der amtliche Mietspiegel maßgeblich, nicht der Inseratspreis.
Die Angebotsmieten in Pulheim haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 4,6% verändert. Die detaillierte historische Entwicklung finden Sie im Diagramm weiter oben.
Der amtliche Mietspiegel nennt nie nur eine Zahl. Für jede Kombination aus Baualtersklasse und Wohnungsgröße stehen ein Mittelwert sowie eine untere und obere Spanne, dazu Zu- und Abschläge für Wohnlage und Ausstattung. Jeder Wert innerhalb der Spanne kann die ortsübliche Vergleichsmiete sein – die genaue Einordnung folgt aus Ausstattung, Beschaffenheit und energetischem Zustand.
Nein. Pulheim hat einen amtlichen, aber einfachen Mietspiegel nach § 558c BGB, herausgegeben von Rheinische Immobilienbörse e.V. mit Mieterverein Köln e.V. und Kölner Haus- und Grundbesitzerverein, unter Mitarbeit der Stadtverwaltung Pulheim und der Bauverein Erftstadt eG (Stand 01.04.2024). Er ist eine anerkannte Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmiete, trägt aber – anders als ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB – keine gesetzliche Vermutungswirkung.
Ja. Pulheim ist in der Mieterschutzverordnung NRW (in Kraft seit 01.03.2025) als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt festgelegt. Bei Wiedervermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen; bundesweit wurde die Mietpreisbremse bis Ende 2029 verlängert.
Im bestehenden Mietverhältnis darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen (statt bundesweit 20 % – abgesenkt über die MietSchVO NRW, gültig bis 28.02.2030) – und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Der amtliche Mietspiegel bildet die ortsübliche Vergleichsmiete aus laufenden Bestandsmietverhältnissen ab. Die Angebotsmiete ist der in Inseraten geforderte Preis für neu angebotene Wohnungen und liegt in Pulheim bei rund 11,73 €/m² – sie ist nachrichtlich und nicht amtlich. Rechtlich maßgeblich für Mieterhöhungen ist der amtliche Mietspiegel.
Quellen & Stand der Daten
- Angebotsmieten: laufende Inseratsauswertung, Stand Q1 2026 — Marktdaten, nicht amtlich.
- Amtlicher Mietspiegel Pulheim: Rheinische Immobilienbörse e.V. mit Mieterverein Köln e.V. und Kölner Haus- und Grundbesitzerverein, unter Mitarbeit der Stadtverwaltung Pulheim und der Bauverein Erftstadt eG (Stand 01.04.2024) — rheinische-immobilienboerse.de
- Rechtsstatus: BBSR-Übersicht zu Mietpreisbremse und Kappungsgrenze sowie Mieterschutzverordnung NRW — recht.nrw.de
- Gesetzliche Grundlagen: § 558, § 558a, § 558c, § 558d BGB sowie die Mietspiegelverordnung (MsV) — gesetze-im-internet.de
Hinweis: Diese Seite dient der Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Verbindliche Auskünfte zu Mieterhöhung, Mietpreisbremse und ortsüblicher Vergleichsmiete erteilen der amtliche Mietspiegel, Mieter- bzw. Vermietervereine oder eine Fachanwältin/ein Fachanwalt für Mietrecht.