Mietspiegel Münster 2026 — Mietpreise, Rechtslage & amtlicher Mietspiegel
Was kostet Wohnen in Münster aktuell? Die durchschnittliche Angebotsmiete (Nettokaltmiete) liegt 2026 bei 11,5 €/m². Diese Seite zeigt die Angebotsmieten aus dem Markt nach Wohnlage, Baujahr, Größe und Stadtteil, den rechtlichen Rahmen (Mietpreisbremse & Kappungsgrenze) und zitiert und verlinkt den amtlichen Mietspiegel als Originalquelle.
Amtliche Datenbasis
DSGVO-konform
SSL-verschlüsseltMarktmiete, Mietspiegel und Recht — drei verschiedene Dinge
Die Angebotsmiete ist der Preis, der in Wohnungsinseraten für neu angebotene Wohnungen verlangt wird — in Münster liegt sie 2026 im Schnitt bei 11,5 €/m² (Nettokaltmiete, Inseratsauswertung). Davon zu unterscheiden ist die ortsübliche Vergleichsmiete: die Miete, die für vergleichbare Wohnungen in laufenden Mietverhältnissen üblicherweise gezahlt wird. Für Mieterhöhungen im bestehenden Mietverhältnis ist rechtlich die ortsübliche Vergleichsmiete maßgeblich, nicht der Inseratspreis. In Münster wird die ortsübliche Vergleichsmiete durch den amtlichen Mietspiegel (Stand 01.04.2025) abgebildet — nicht als einzelner Durchschnittswert, sondern differenziert nach Baualter, Größe und weiteren Merkmalen.
Angebotsmiete
Der in Inseraten geforderte Preis für neu angebotene Wohnungen — echte Marktdaten aus der Inseratsauswertung, aufgeschlüsselt nach Wohnlage, Baujahr, Größe und Stadtteil.
Amtlicher Mietspiegel
Die rechtlich maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete. Wir bauen den amtlichen Mietspiegel nicht nach — wir zitieren und verlinken ihn als Originalquelle.
Mietpreisentwicklung in Münster
Der qualifizierte Mietspiegel 2025 nach § 558d BGB bildet für Münster die maßgebliche Grundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Als amtliches Instrument erfasst er die tatsächlich gezahlten Bestandsmieten und dient insbesondere bei Mietanpassungen als rechtlich anerkannte Referenz.
Ergänzend liegen für Münster Daten zu Angebotsmieten aus Inseraten vor, die jedoch lediglich nachrichtlichen Charakter haben und nicht mit dem amtlichen Mietspiegel gleichzusetzen sind. Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt aktuell bei 11,5 €/m² und ist im Vergleich zum Vorjahr um 4,9 % gestiegen. Diese Werte spiegeln Neuvertragsmieten wider und fallen in der Regel höher aus als die Bestandsmieten des amtlichen Mietspiegels.
Die Wohnlage hat einen deutlichen Einfluss auf das Mietniveau bei den angebotenen Wohnungen. Während in einfachen Lagen durchschnittlich 9,44 €/m² aufgerufen werden, liegen die Angebotsmieten in guten Lagen bei 14,38 €/m². Auch das Baujahr zeigt erhebliche Unterschiede: Neuere Wohnungen ab 2021 werden mit durchschnittlich 15,11 €/m² inseriert, während Altbauten bis 1949 bei 10,06 €/m² liegen.
Marktmieten in Münster nach Wohnlage
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einfach | 7,93 € | 8,36 € | 8,70 € | 9,12 € | 9,44 € |
| Mittel | 9,76 € | 10,29 € | 10,70 € | 11,22 € | 11,62 € |
| Gut | 12,08 € | 12,73 € | 13,24 € | 13,89 € | 14,38 € |
Mietpreise in Münster nach Baujahr
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| bis 1949 | 8,45 € | 8,91 € | 9,27 € | 9,72 € | 10,06 € |
| 1950 - 1979 | 8,96 € | 9,44 € | 9,82 € | 10,30 € | 10,66 € |
| 1980 - 1999 | 9,77 € | 10,29 € | 10,70 € | 11,23 € | 11,62 € |
| 2000 - 2015 | 11,00 € | 11,59 € | 12,06 € | 12,65 € | 13,09 € |
| 2016 - 2020 | 12,00 € | 12,64 € | 13,15 € | 13,80 € | 14,28 € |
| ab 2021 | 12,69 € | 13,38 € | 13,92 € | 14,60 € | 15,11 € |
Durchschnittliche Miete nach Wohnungsgröße
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Bis 45 m² | 11,26 € | 11,86 € | 12,34 € | 12,95 € | 13,40 € |
| 45 - 100 m² | 9,86 € | 10,38 € | 10,80 € | 11,33 € | 11,73 € |
| Über 100 m² | 8,54 € | 9,00 € | 9,36 € | 9,82 € | 10,17 € |
| Einfamilienhaus | 11,68 € | 12,31 € | 12,81 € | 13,44 € | 13,91 € |
Mietpreise in den Stadtteilen von Münster
| # | Name | Ø Miete/m² | Veränderung |
|---|---|---|---|
| 1 | Mitte | 13,36 € | +5,2% |
| 2 | West | 11,27 € | +4,6% |
| 3 | Ost | 11,21 € | +3,8% |
| 4 | Hiltrup | 10,86 € | +6,6% |
| 5 | Südost | 10,82 € | +4,8% |
| 6 | Nord | 10,77 € | +5,4% |
Wohnungsmieten in Münster
Nach Zimmeranzahl
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 Zimmer | 11,56 € | 12,18 € | 12,67 € | 13,29 € | 13,76 € |
| 2 Zimmer | 10,44 € | 11,00 € | 11,44 € | 12,00 € | 12,42 € |
| 3 Zimmer | 9,49 € | 10,00 € | 10,40 € | 10,91 € | 11,29 € |
| 4 Zimmer | 8,91 € | 9,39 € | 9,77 € | 10,25 € | 10,61 € |
| 5+ Zimmer | 8,53 € | 8,99 € | 9,35 € | 9,81 € | 10,16 € |
Nach Etage
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Erdgeschoss | 9,10 € | 9,59 € | 9,98 € | 10,46 € | 10,83 € |
| 1. Stock | 9,75 € | 10,27 € | 10,68 € | 11,21 € | 11,60 € |
| 2. Stock | 9,83 € | 10,36 € | 10,77 € | 11,30 € | 11,70 € |
| 3.+ Stock | 9,94 € | 10,47 € | 10,89 € | 11,43 € | 11,83 € |
Mietpreise für Häuser in Münster
Nach Haustyp
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus | 11,03 € | 11,63 € | 12,09 € | 12,69 € | 13,13 € |
| Doppelhaushälfte | 9,50 € | 10,01 € | 10,41 € | 10,92 € | 11,31 € |
| Reihenhaus | 9,01 € | 9,49 € | 9,87 € | 10,36 € | 10,72 € |
| Mehrfamilienhaus | 8,00 € | 8,43 € | 8,77 € | 9,20 € | 9,52 € |
Nach Zimmeranzahl
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3 Zimmer | 8,52 € | 8,98 € | 9,34 € | 9,80 € | 10,15 € |
| 4 Zimmer | 9,54 € | 10,05 € | 10,46 € | 10,97 € | 11,36 € |
| 5 Zimmer | 10,09 € | 10,63 € | 11,06 € | 11,60 € | 12,01 € |
| 6+ Zimmer | 11,08 € | 11,68 € | 12,15 € | 12,75 € | 13,19 € |
Mietpreisbremse & Kappungsgrenze in Münster
Mietpreisbremse (Neuvermietung)
Bei Wiedervermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Münster ist in der Mieterschutzverordnung NRW (seit 01.03.2025) als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt festgelegt. Bundesweit bis Ende 2029 verlängert.
Kappungsgrenze (Bestand)
Obergrenze für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis — statt bundesweit 20 %, abgesenkt über die MietSchVO NRW, gültig bis 28.02.2030. Erhöhungen gehen nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus.
Kündigungssperrfrist nach Umwandlung: Nach Umwandlung in Eigentumswohnungen ist die Sperrfrist in Münster auf 8 Jahre verlängert.
Modernisierungsumlage: Nach einer Modernisierung dürfen bis zu 8 % der Kosten jährlich auf die Jahresmiete umgelegt werden — gedeckelt durch gesetzliche Kappungsbeträge.
Amtlicher Mietspiegel Münster
Münster hat einen amtlichen Mietspiegel: einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB, herausgegeben von Stadt Münster, Amt für Wohnungswesen und Quartiersentwicklung, mit Arbeitskreis Mietspiegel (Stadtplanungsamt, Haus- und Grundeigentümerverein Münster, DMB Mieterverein Münster, Mieter/innen-Schutzverein, Westfälische Grundstücksbörse e.V., Wohnungswirtschaft, Gutachterausschuss); Auswertung EMA-Institut Regensburg (Stand 01.04.2025). Er ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und trägt die gesetzliche Vermutungswirkung: Die ausgewiesenen Werte gelten als ortsübliche Vergleichsmiete. Format: Tabellenmietspiegel. Den vollständigen amtlichen Mietspiegel Münster können Sie als PDF direkt bei der Originalquelle herunterladen: stadt-muenster.de.
- Typ
- Qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB)
- Stand
- 01.04.2025
- Herausgeber
- Stadt Münster, Amt für Wohnungswesen und Quartiersentwicklung, mit Arbeitskreis Mietspiegel (Stadtplanungsamt, Haus- und Grundeigentümerverein Münster, DMB Mieterverein Münster, Mieter/innen-Schutzverein, Westfälische Grundstücksbörse e.V., Wohnungswirtschaft, Gutachterausschuss); Auswertung EMA-Institut Regensburg
So funktioniert der amtliche Mietspiegel: welche Merkmale zählen?
Innerhalb eines Mietspiegel-Tabellenfeldes entscheidet die Bewertung der wohnwertrelevanten Merkmale (§ 558 Abs. 2 BGB), wo genau eine Wohnung in der Spanne liegt:
1. Bad / WC
Zweites WC, Fußbodenheizung im Bad, hochwertige Ausstattung → aufwertend; fehlende Ausstattung → abwertend.
2. Küche
Moderne Einbauküche, Ceranfeld/Induktion → aufwertend.
3. Wohnung
Balkon/Terrasse, Fußboden, Grundriss, Deckenhöhe.
4. Gebäude
Aufzug, Barrierefreiheit, energetischer Zustand, Fahrradräume, Zustand des Treppenhauses.
5. Wohnumfeld
Lärm, begrünte Innenhöfe, Stellplätze, Aufenthaltsqualität.
Modernisierung
Energetische Sanierung und Modernisierung wirken als Zuschlag innerhalb der Spanne — das Baujahr allein genügt nicht.
So berechnen Sie Ihre ortsübliche Vergleichsmiete (Schritt für Schritt)
- 1
Wohnlage bestimmen. Prüfen Sie im Straßen- und Wohnlagenverzeichnis der Stadt Münster, in welcher Wohnlage Ihre Adresse liegt.
- 2
Baualtersklasse & Größe zuordnen. Bestimmen Sie Bezugsfertigkeit (z. B. „1990“) und Wohnfläche (z. B. 70 m²).
- 3
Tabellenfeld im amtlichen Mietspiegel ablesen. Sie erhalten drei Werte: einen Mittelwert sowie eine untere und obere Spanne.
- 4
Merkmale bewerten. Gehen Sie die fünf Merkmalgruppen durch und zählen Sie auf- und abwertende Merkmale.
- 5
Innerhalb der Spanne einordnen. Überwiegen aufwertende Merkmale, rückt der Wert zur oberen Spanne; überwiegen abwertende, zur unteren. Halten sie sich die Waage, gilt der Mittelwert.
- 6
Gesamtmiete berechnen. Wohnfläche × €/m² = ortsübliche Nettokaltmiete pro Monat.
Mieten im Umland von Münster
Münster weist mit 11,50 €/m² ein deutlich höheres Mietniveau auf als alle umliegenden Nachbarstädte. Die Mietpreise in der Stadt liegen damit rund 25% bis 31% über den Werten der Nachbargemeinden.
Unter den Nachbarstädten zeigt sich ein relativ homogenes Preisniveau zwischen 8,76 €/m² und 9,82 €/m², wobei die höchsten Mieten in den nächstgelegenen Umlandgemeinden zu finden sind. Münster positioniert sich somit klar als regionales Hochpreiszentrum oberhalb des Durchschnittsniveaus der unmittelbaren Nachbarschaft.
| Name | Ø Miete/m² | Veränderung |
|---|---|---|
| Telgte | 9,82 € | +5,9% |
| Havixbeck | 9,35 € | +5,3% |
| Senden (Westfalen) | 9,01 € | +4,7% |
| Altenberge | 9,20 € | +5,1% |
| Everswinkel | 8,96 € | +6,5% |
| Greven | 8,78 € | +4,9% |
| Sendenhorst | 8,89 € | +5,6% |
| Ostbevern | 8,76 € | +6,6% |
| Nottuln | 9,08 € | +4,3% |
| Drensteinfurt | 8,84 € | +6,1% |
Immobilienpreise in Münster
Neben Mietpreisen sind auch die Kaufpreise für Immobilien in Münster relevant. Für weitere Informationen lesen Sie gerne die Artikel zum Bodenrichtwert in Münster sowie zur Entwicklung der aktuellen Quadratmeterpreise zum Mieten und Kaufen in Münster.
Häufige Fragen zu den Mietpreisen in Münster 2026
Die durchschnittliche Angebotsmiete (Nettokaltmiete aus Inseraten) in Münster liegt aktuell bei 11,5 €/m². Im Vergleich zum Vorjahr stieg die Miete um 4,9%. Nachrichtlich: Für Mieterhöhungen ist der amtliche Mietspiegel maßgeblich, nicht der Inseratspreis.
Die Angebotsmieten in Münster haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 4,9% verändert. Die detaillierte historische Entwicklung finden Sie im Diagramm weiter oben.
Der amtliche Mietspiegel nennt nie nur eine Zahl. Für jede Kombination aus Baualtersklasse und Wohnungsgröße stehen ein Mittelwert sowie eine untere und obere Spanne, dazu Zu- und Abschläge für Wohnlage und Ausstattung. Jeder Wert innerhalb der Spanne kann die ortsübliche Vergleichsmiete sein – die genaue Einordnung folgt aus Ausstattung, Beschaffenheit und energetischem Zustand.
Ja. Münster hat einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB, herausgegeben von Stadt Münster, Amt für Wohnungswesen und Quartiersentwicklung, mit Arbeitskreis Mietspiegel (Stadtplanungsamt, Haus- und Grundeigentümerverein Münster, DMB Mieterverein Münster, Mieter/innen-Schutzverein, Westfälische Grundstücksbörse e.V., Wohnungswirtschaft, Gutachterausschuss); Auswertung EMA-Institut Regensburg (Stand 01.04.2025). Er ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und trägt die gesetzliche Vermutungswirkung: Die ausgewiesenen Werte gelten als ortsübliche Vergleichsmiete.
Ja. Münster ist in der Mieterschutzverordnung NRW (in Kraft seit 01.03.2025) als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt festgelegt. Bei Wiedervermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen; bundesweit wurde die Mietpreisbremse bis Ende 2029 verlängert.
Im bestehenden Mietverhältnis darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen (statt bundesweit 20 % – abgesenkt über die MietSchVO NRW, gültig bis 28.02.2030) – und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Der amtliche Mietspiegel bildet die ortsübliche Vergleichsmiete aus laufenden Bestandsmietverhältnissen ab. Die Angebotsmiete ist der in Inseraten geforderte Preis für neu angebotene Wohnungen und liegt in Münster bei rund 11,5 €/m² – sie ist nachrichtlich und nicht amtlich. Rechtlich maßgeblich für Mieterhöhungen ist der amtliche Mietspiegel.
Nachrichtlich, bei den Angebotsmieten (nicht amtlich): Der günstigste Stadtteil in Münster ist Nord, während Mitte die höchsten Mietpreise aufweist. Eine Übersicht aller Stadtteile finden Sie weiter unten.
Quellen & Stand der Daten
- Angebotsmieten: laufende Inseratsauswertung, Stand Q1 2026 — Marktdaten, nicht amtlich.
- Amtlicher Mietspiegel Münster: Stadt Münster, Amt für Wohnungswesen und Quartiersentwicklung, mit Arbeitskreis Mietspiegel (Stadtplanungsamt, Haus- und Grundeigentümerverein Münster, DMB Mieterverein Münster, Mieter/innen-Schutzverein, Westfälische Grundstücksbörse e.V., Wohnungswirtschaft, Gutachterausschuss); Auswertung EMA-Institut Regensburg (Stand 01.04.2025) — stadt-muenster.de
- Rechtsstatus: BBSR-Übersicht zu Mietpreisbremse und Kappungsgrenze sowie Mieterschutzverordnung NRW — recht.nrw.de
- Gesetzliche Grundlagen: § 558, § 558a, § 558c, § 558d BGB sowie die Mietspiegelverordnung (MsV) — gesetze-im-internet.de
Hinweis: Diese Seite dient der Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Verbindliche Auskünfte zu Mieterhöhung, Mietpreisbremse und ortsüblicher Vergleichsmiete erteilen der amtliche Mietspiegel, Mieter- bzw. Vermietervereine oder eine Fachanwältin/ein Fachanwalt für Mietrecht.