Mietspiegel Werl 2026 — Mietpreise, Rechtslage & amtlicher Mietspiegel
Was kostet Wohnen in Werl aktuell? Die durchschnittliche Angebotsmiete (Nettokaltmiete) liegt 2026 bei 8,05 €/m². Diese Seite zeigt die Angebotsmieten aus dem Markt nach Wohnlage, Baujahr, Größe und Stadtteil, sowie den rechtlichen Rahmen (Mietpreisbremse & Kappungsgrenze).
Amtliche Datenbasis
DSGVO-konform
SSL-verschlüsseltMarktmiete, Mietspiegel und Recht — drei verschiedene Dinge
Die Angebotsmiete ist der Preis, der in Wohnungsinseraten für neu angebotene Wohnungen verlangt wird — in Werl liegt sie 2026 im Schnitt bei 8,05 €/m² (Nettokaltmiete, Inseratsauswertung). Davon zu unterscheiden ist die ortsübliche Vergleichsmiete: die Miete, die für vergleichbare Wohnungen in laufenden Mietverhältnissen üblicherweise gezahlt wird. Für Mieterhöhungen im bestehenden Mietverhältnis ist rechtlich die ortsübliche Vergleichsmiete maßgeblich, nicht der Inseratspreis.
Angebotsmiete
Der in Inseraten geforderte Preis für neu angebotene Wohnungen — echte Marktdaten aus der Inseratsauswertung, aufgeschlüsselt nach Wohnlage, Baujahr, Größe und Stadtteil.
Ortsübliche Vergleichsmiete
Die Miete, die für vergleichbare Wohnungen in laufenden Mietverhältnissen üblicherweise gezahlt wird — die rechtlich maßgebliche Größe für Mieterhöhungen.
Mietpreisentwicklung in Werl
Die durchschnittliche Angebotsmiete in Werl liegt aktuell bei 8,05 €/m², basierend auf Marktdaten aus Inseraten. Im Vergleich zum Vorjahr ist ein Anstieg von 5,8 % zu verzeichnen. Diese Angebotsmieten stellen keine amtlichen Mietspiegelwerte dar, sondern spiegeln die tatsächlich am Markt inserierte Mietpreisentwicklung wider.
Die Wohnlage hat einen erheblichen Einfluss auf das Mietpreisniveau in Werl. Während Wohnungen in einfacher Lage durchschnittlich 6,69 €/m² kosten, werden in guten Lagen 10,22 €/m² aufgerufen. Mittlere Wohnlagen bewegen sich mit 8,23 €/m² im stadtweiten Durchschnitt.
Das Baujahr der Immobilie zeigt ebenfalls deutliche Auswirkungen auf die Mietpreisgestaltung. Altbauten bis 1949 werden mit 7,24 €/m² angeboten, während Neubauten ab 2021 mit 10,51 €/m² die höchsten Mieten erzielen. Die Preisspanne zwischen den ältesten und jüngsten Beständen beträgt somit 3,27 €/m².
Marktmieten in Werl nach Wohnlage
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einfach | 5,66 € | 5,92 € | 6,11 € | 6,42 € | 6,69 € |
| Mittel | 6,95 € | 7,27 € | 7,51 € | 7,89 € | 8,23 € |
| Gut | 8,63 € | 9,03 € | 9,32 € | 9,79 € | 10,22 € |
Mietpreise in Werl nach Baujahr
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| bis 1949 | 6,12 € | 6,40 € | 6,60 € | 6,94 € | 7,24 € |
| 1950 - 1979 | 6,29 € | 6,58 € | 6,79 € | 7,13 € | 7,44 € |
| 1980 - 1999 | 6,82 € | 7,13 € | 7,36 € | 7,73 € | 8,06 € |
| 2000 - 2015 | 7,49 € | 7,84 € | 8,09 € | 8,50 € | 8,87 € |
| 2016 - 2020 | 8,10 € | 8,47 € | 8,75 € | 9,19 € | 9,58 € |
| ab 2021 | 8,88 € | 9,29 € | 9,59 € | 10,08 € | 10,51 € |
Durchschnittliche Miete nach Wohnungsgröße
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Bis 45 m² | 7,61 € | 7,95 € | 8,21 € | 8,63 € | 9,00 € |
| 45 - 100 m² | 6,57 € | 6,87 € | 7,10 € | 7,46 € | 7,78 € |
| Über 100 m² | 6,09 € | 6,37 € | 6,58 € | 6,91 € | 7,21 € |
| Einfamilienhaus | 8,18 € | 8,56 € | 8,84 € | 9,28 € | 9,68 € |
Wohnungsmieten in Werl
Nach Zimmeranzahl
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 Zimmer | 7,78 € | 8,14 € | 8,41 € | 8,83 € | 9,21 € |
| 2 Zimmer | 7,00 € | 7,32 € | 7,55 € | 7,94 € | 8,28 € |
| 3 Zimmer | 6,65 € | 6,96 € | 7,18 € | 7,55 € | 7,87 € |
| 4 Zimmer | 6,30 € | 6,58 € | 6,80 € | 7,14 € | 7,45 € |
| 5+ Zimmer | 6,13 € | 6,41 € | 6,61 € | 6,95 € | 7,25 € |
Nach Etage
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Erdgeschoss | 6,66 € | 6,97 € | 7,20 € | 7,56 € | 7,88 € |
| 1. Stock | 6,89 € | 7,21 € | 7,44 € | 7,82 € | 8,16 € |
| 2. Stock | 6,90 € | 7,21 € | 7,45 € | 7,83 € | 8,16 € |
| 3.+ Stock | 6,65 € | 6,96 € | 7,18 € | 7,55 € | 7,87 € |
Mietpreise für Häuser in Werl
Nach Haustyp
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus | 7,92 € | 8,28 € | 8,55 € | 8,98 € | 9,37 € |
| Doppelhaushälfte | 6,88 € | 7,20 € | 7,43 € | 7,81 € | 8,14 € |
| Reihenhaus | 6,37 € | 6,66 € | 6,87 € | 7,22 € | 7,53 € |
| Mehrfamilienhaus | 5,84 € | 6,10 € | 6,30 € | 6,62 € | 6,90 € |
Nach Zimmeranzahl
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3 Zimmer | 5,97 € | 6,25 € | 6,45 € | 6,78 € | 7,07 € |
| 4 Zimmer | 6,89 € | 7,21 € | 7,44 € | 7,82 € | 8,15 € |
| 5 Zimmer | 7,05 € | 7,37 € | 7,61 € | 8,00 € | 8,34 € |
| 6+ Zimmer | 7,48 € | 7,82 € | 8,07 € | 8,48 € | 8,85 € |
Mietpreisbremse & Kappungsgrenze in Werl
Mietpreisbremse (Neuvermietung)
Werl ist derzeit nicht als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen — bei Neuvermietung ist die Miethöhe nicht auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt.
Kappungsgrenze (Bestand)
Obergrenze für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis. Erhöhungen gehen nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus.
Modernisierungsumlage: Nach einer Modernisierung dürfen bis zu 8 % der Kosten jährlich auf die Jahresmiete umgelegt werden — gedeckelt durch gesetzliche Kappungsbeträge.
Ortsübliche Vergleichsmiete in Werl
Ob eine Gemeinde einen amtlichen Mietspiegel führt, entscheidet sie selbst — verbindliche Auskunft dazu erteilt die Stadt- bzw. Gemeindeverwaltung von Werl. Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558c/§ 558d BGB), die von der Gemeinde oder von Interessenvertretungen der Mieter und Vermieter erstellt wird. Liegt kein Mietspiegel vor, kann die ortsübliche Vergleichsmiete über Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten (§ 558a BGB) begründet werden. Die auf dieser Seite gezeigten Werte sind Angebotsmieten aus Inseraten und dienen der Marktorientierung.
So funktioniert der amtliche Mietspiegel: welche Merkmale zählen?
Innerhalb eines Mietspiegel-Tabellenfeldes entscheidet die Bewertung der wohnwertrelevanten Merkmale (§ 558 Abs. 2 BGB), wo genau eine Wohnung in der Spanne liegt:
1. Bad / WC
Zweites WC, Fußbodenheizung im Bad, hochwertige Ausstattung → aufwertend; fehlende Ausstattung → abwertend.
2. Küche
Moderne Einbauküche, Ceranfeld/Induktion → aufwertend.
3. Wohnung
Balkon/Terrasse, Fußboden, Grundriss, Deckenhöhe.
4. Gebäude
Aufzug, Barrierefreiheit, energetischer Zustand, Fahrradräume, Zustand des Treppenhauses.
5. Wohnumfeld
Lärm, begrünte Innenhöfe, Stellplätze, Aufenthaltsqualität.
Modernisierung
Energetische Sanierung und Modernisierung wirken als Zuschlag innerhalb der Spanne — das Baujahr allein genügt nicht.
So berechnen Sie Ihre ortsübliche Vergleichsmiete (Schritt für Schritt)
- 1
Wohnlage bestimmen. Prüfen Sie im Straßen- und Wohnlagenverzeichnis der Stadt Werl, in welcher Wohnlage Ihre Adresse liegt.
- 2
Baualtersklasse & Größe zuordnen. Bestimmen Sie Bezugsfertigkeit (z. B. „1990“) und Wohnfläche (z. B. 70 m²).
- 3
Vergleichswerte heranziehen. Ohne amtlichen Mietspiegel dienen Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten (§ 558a BGB) als Grundlage.
- 4
Merkmale bewerten. Gehen Sie die fünf Merkmalgruppen durch und zählen Sie auf- und abwertende Merkmale.
- 5
Innerhalb der Spanne einordnen. Überwiegen aufwertende Merkmale, rückt der Wert zur oberen Spanne; überwiegen abwertende, zur unteren. Halten sie sich die Waage, gilt der Mittelwert.
- 6
Gesamtmiete berechnen. Wohnfläche × €/m² = ortsübliche Nettokaltmiete pro Monat.
Mieten im Umland von Werl
Werl liegt mit einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 8,05 €/m² im oberen Bereich der regionalen Mietpreise und übertrifft die meisten Nachbarstädte deutlich. Lediglich Lippstadt weist mit 8,75 €/m² ein noch höheres Mietniveau auf, während Hamm mit 8,20 €/m² und Soest mit 8,18 €/m² annähernd gleichauf mit Werl liegen.
Die günstigsten Mietpreise in der Region finden sich in Erwitte mit 7,40 €/m², Geseke mit 7,48 €/m² und Wickede (Ruhr) mit 7,58 €/m². Der regionale Durchschnitt der Nachbarstädte liegt bei etwa 7,85 €/m², womit Werl diesen Wert um rund 2,5 % übersteigt.
| Name | Ø Miete/m² | Veränderung |
|---|---|---|
| Wickede (Ruhr) | 7,58 € | +4,7% |
| Ense | 7,65 € | +4,9% |
| Welver | 7,40 € | +5,6% |
| Bönen | 7,72 € | +4,5% |
| Soest | 8,75 € | +6,3% |
| Fröndenberg | 7,78 € | +4,7% |
| Unna | 8,20 € | +3,4% |
| Hamm | 7,78 € | +2,8% |
| Menden (Sauerland) | 7,48 € | +0,5% |
| Möhnesee | 8,18 € | +5,5% |
Immobilienpreise in Werl
Neben Mietpreisen sind auch die Kaufpreise für Immobilien in Werl relevant. Für weitere Informationen lesen Sie gerne die Artikel zum Bodenrichtwert in Werl sowie zur Entwicklung der aktuellen Quadratmeterpreise zum Mieten und Kaufen in Werl.
Häufige Fragen zu den Mietpreisen in Werl 2026
Die durchschnittliche Angebotsmiete (Nettokaltmiete aus Inseraten) in Werl liegt aktuell bei 8,05 €/m². Im Vergleich zum Vorjahr stieg die Miete um 5,8%.
Die Angebotsmieten in Werl haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 5,8% verändert. Die detaillierte historische Entwicklung finden Sie im Diagramm weiter oben.
Nein. Werl ist derzeit nicht als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen – bei Neuvermietung gilt keine Mietpreisbremse.
Im bestehenden Mietverhältnis darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % steigen – und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Quellen & Stand der Daten
- Angebotsmieten: laufende Inseratsauswertung, Stand Q1 2026 — Marktdaten, nicht amtlich.
- Rechtsstatus: BBSR-Übersicht zu Mietpreisbremse und Kappungsgrenze — bbsr.bund.de
- Gesetzliche Grundlagen: § 558, § 558a, § 558c, § 558d BGB sowie die Mietspiegelverordnung (MsV) — gesetze-im-internet.de
Hinweis: Diese Seite dient der Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Verbindliche Auskünfte zu Mieterhöhung, Mietpreisbremse und ortsüblicher Vergleichsmiete erteilen der amtliche Mietspiegel, Mieter- bzw. Vermietervereine oder eine Fachanwältin/ein Fachanwalt für Mietrecht.