Mietspiegel Friedrichshafen 2026 — Mietpreise, Rechtslage & amtlicher Mietspiegel
Was kostet Wohnen in Friedrichshafen aktuell? Die durchschnittliche Angebotsmiete (Nettokaltmiete) liegt 2026 bei 12,48 €/m². Diese Seite zeigt die Angebotsmieten aus dem Markt nach Wohnlage, Baujahr und Größe sowie den rechtlichen Rahmen (Mietpreisbremse & Kappungsgrenze); der amtliche Mietspiegel ist als Originalquelle zitiert und verlinkt.
Amtliche Datenbasis
DSGVO-konform
SSL-verschlüsseltMarktmiete, Mietspiegel und Recht — drei verschiedene Dinge
Die Angebotsmiete ist der Preis, der in Wohnungsinseraten für neu angebotene Wohnungen verlangt wird — in Friedrichshafen liegt sie 2026 im Schnitt bei 12,48 €/m² (Nettokaltmiete, Inseratsauswertung). Davon zu unterscheiden ist die ortsübliche Vergleichsmiete: die Miete, die für vergleichbare Wohnungen in laufenden Mietverhältnissen üblicherweise gezahlt wird. Für Mieterhöhungen im bestehenden Mietverhältnis ist rechtlich die ortsübliche Vergleichsmiete maßgeblich, nicht der Inseratspreis. In Friedrichshafen weist der amtliche Mietspiegel eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 9,97 €/m² aus (Bestand, Stand 01.08.2026) — Bestandsmieten liegen damit deutlich unter den Angebotsmieten neu inserierter Wohnungen.
Angebotsmiete
Der in Inseraten geforderte Preis für neu angebotene Wohnungen — echte Marktdaten aus der Inseratsauswertung, aufgeschlüsselt nach Wohnlage, Baujahr, Größe und Stadtteil.
Amtlicher Mietspiegel
Die rechtlich maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete. Wir bauen den amtlichen Mietspiegel nicht nach — wir zitieren und verlinken ihn als Originalquelle.
Mietpreisentwicklung in Friedrichshafen
In Friedrichshafen liegt ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB mit Stand vom 1. August 2026 vor, der die ortsübliche Vergleichsmiete für Bestandsmietverhältnisse dokumentiert. Der amtliche Median beträgt 9,97 €/m² und bildet die maßgebliche Grundlage für Mietanpassungen im bestehenden Wohnraum. Dieser Wert erfasst die tatsächlich gezahlten Mieten der vergangenen sechs Jahre und wird nach wissenschaftlich anerkannten Grundsätzen ermittelt.
Davon zu unterscheiden sind die durchschnittlichen Angebotsmieten aus Inseraten, die bei 12,48 €/m² liegen und somit deutlich über dem amtlichen Median angesiedelt sind. Diese Angebotsmieten bilden das aktuelle Marktgeschehen bei Neuvermietungen ab und sind im Vergleich zum Vorjahr um 2,2 % gestiegen. Sie haben jedoch keinen amtlichen Charakter und dienen lediglich als nachrichtliche Marktinformation.
Die Wohnlage hat einen erheblichen Einfluss auf das Mietpreisniveau bei Neuausschreibungen: Während Wohnungen in einfachen Lagen durchschnittlich 10,41 €/m² erzielen, werden in guten Wohnlagen 16,15 €/m² aufgerufen. Auch das Baujahr spielt eine wesentliche Rolle, wobei die Spanne von 11,09 €/m² für Altbauten bis 1949 bis zu 16,25 €/m² für Neubauten ab 2021 reicht.
Marktmieten in Friedrichshafen nach Wohnlage
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einfach | 8,96 € | 9,30 € | 9,65 € | 10,20 € | 10,41 € |
| Mittel | 10,97 € | 11,39 € | 11,82 € | 12,50 € | 12,75 € |
| Gut | 13,90 € | 14,42 € | 14,96 € | 15,83 € | 16,15 € |
Mietpreise in Friedrichshafen nach Baujahr
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| bis 1949 | 9,54 € | 9,90 € | 10,27 € | 10,87 € | 11,09 € |
| 1950 - 1979 | 10,14 € | 10,53 € | 10,92 € | 11,55 € | 11,79 € |
| 1980 - 1999 | 10,84 € | 11,25 € | 11,68 € | 12,35 € | 12,60 € |
| 2000 - 2015 | 11,76 € | 12,21 € | 12,66 € | 13,39 € | 13,67 € |
| 2016 - 2020 | 12,93 € | 13,43 € | 13,93 € | 14,73 € | 15,03 € |
| ab 2021 | 13,98 € | 14,51 € | 15,05 € | 15,92 € | 16,25 € |
Durchschnittliche Miete nach Wohnungsgröße
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Bis 45 m² | 12,48 € | 12,96 € | 13,44 € | 14,22 € | 14,51 € |
| 45 - 100 m² | 10,95 € | 11,36 € | 11,79 € | 12,47 € | 12,72 € |
| Über 100 m² | 10,03 € | 10,41 € | 10,80 € | 11,42 € | 11,66 € |
| Einfamilienhaus | 12,40 € | 12,88 € | 13,36 € | 14,13 € | 14,42 € |
Wohnungsmieten in Friedrichshafen
Nach Zimmeranzahl
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 Zimmer | 12,59 € | 13,06 € | 13,55 € | 14,33 € | 14,63 € |
| 2 Zimmer | 11,37 € | 11,80 € | 12,25 € | 12,95 € | 13,22 € |
| 3 Zimmer | 10,79 € | 11,20 € | 11,62 € | 12,29 € | 12,54 € |
| 4 Zimmer | 10,39 € | 10,79 € | 11,19 € | 11,84 € | 12,08 € |
| 5+ Zimmer | 9,64 € | 10,00 € | 10,38 € | 10,97 € | 11,20 € |
Nach Etage
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Erdgeschoss | 10,35 € | 10,75 € | 11,15 € | 11,79 € | 12,03 € |
| 1. Stock | 11,22 € | 11,65 € | 12,09 € | 12,78 € | 13,04 € |
| 2. Stock | 10,92 € | 11,34 € | 11,76 € | 12,44 € | 12,69 € |
| 3.+ Stock | 11,18 € | 11,60 € | 12,04 € | 12,73 € | 12,99 € |
Mietpreise für Häuser in Friedrichshafen
Nach Haustyp
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus | 12,36 € | 12,83 € | 13,31 € | 14,08 € | 14,37 € |
| Doppelhaushälfte | 10,47 € | 10,87 € | 11,28 € | 11,93 € | 12,17 € |
| Reihenhaus | 10,18 € | 10,56 € | 10,96 € | 11,59 € | 11,83 € |
| Mehrfamilienhaus | 9,21 € | 9,56 € | 9,92 € | 10,49 € | 10,70 € |
Nach Zimmeranzahl
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3 Zimmer | 9,79 € | 10,16 € | 10,54 € | 11,15 € | 11,38 € |
| 4 Zimmer | 11,05 € | 11,47 € | 11,90 € | 12,58 € | 12,84 € |
| 5 Zimmer | 11,11 € | 11,53 € | 11,97 € | 12,66 € | 12,91 € |
| 6+ Zimmer | 12,13 € | 12,59 € | 13,06 € | 13,81 € | 14,09 € |
Mietpreisbremse & Kappungsgrenze in Friedrichshafen
Mietpreisbremse (Neuvermietung)
Bei Wiedervermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Bundesweit bis Ende 2029 verlängert.
Kappungsgrenze (Bestand)
Obergrenze für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis. Erhöhungen gehen nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus.
Modernisierungsumlage: Nach einer Modernisierung dürfen bis zu 8 % der Kosten jährlich auf die Jahresmiete umgelegt werden — gedeckelt durch gesetzliche Kappungsbeträge.
Amtlicher Mietspiegel Friedrichshafen
Friedrichshafen hat einen amtlichen Mietspiegel: einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB, herausgegeben von Stadt Friedrichshafen (Städtische Bauverwaltung - Abteilung Wohnungswesen, Geschäftsstelle des Gutachterausschusses), Haus und Grund Friedrichshafen e.V., Mieterverein Oberschwaben e.V.; Befragung/Auswertung: EMA-Institut für empirische Marktanalysen, Regensburg (Stand 01.08.2026). Er ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und trägt die gesetzliche Vermutungswirkung: Die ausgewiesenen Werte gelten als ortsübliche Vergleichsmiete. Format: Kombination aus Tabelle und Berechnungsmodell. Die amtliche Mietspiegeltabelle weist Werte von 7,96 bis 17,7 €/m² aus — je nach Baualter, Größe und Lage der Wohnung. Für eine typische Wohnung (1987 - 1994, 70 -< 80) nennt die Tabelle einen Mittelwert von 9,76 €/m². Den vollständigen amtlichen Mietspiegel Friedrichshafen können Sie als PDF direkt bei der Originalquelle herunterladen: friedrichshafen.de.
- Typ
- Qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB)
- Amtlicher Median (Bestand)
- 9,97 €/m²
- Referenzwohnung 75 m² (kalt)
- ≈ 748 €
- Stand
- 01.08.2026
- Herausgeber
- Stadt Friedrichshafen (Städtische Bauverwaltung - Abteilung Wohnungswesen, Geschäftsstelle des Gutachterausschusses), Haus und Grund Friedrichshafen e.V., Mieterverein Oberschwaben e.V.; Befragung/Auswertung: EMA-Institut für empirische Marktanalysen, Regensburg
Amtliche Mietspiegeltabelle — Nettokaltmiete je m²
| Baualter | 25 -< 30 | 30 -< 35 | 35 -< 40 | 40 -< 45 | 45 -< 50 | 50 -< 55 | 55 -< 60 | 60 -< 65 | 65 -< 70 | 70 -< 80 | 80 -< 90 | 90 -< 100 | 100 -< 110 | 110 -< 120 | 120 -< 130 | 130 -< 140 | 140 -< 150 | bis 160 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| bis 1918 | 12,37 € | 11,10 € | 10,24 € | 9,64 € | 9,22 € | 8,64 € | 8,43 € | 8,30 € | 8,21 € | 8,14 € | 8,12 € | 8,15 € | 8,20 € | 8,28 € | 8,34 € | 8,38 € | 8,42 € | 8,43 € |
| 1919 - 1948 | 11,75 € | 10,54 € | 9,71 € | 9,15 € | 8,76 € | 8,47 € | 8,28 € | 8,14 € | 8,06 € | 7,98 € | 7,96 € | 7,99 € | 8,05 € | 8,12 € | 8,17 € | 8,22 € | 8,27 € | 8,28 € |
| 1949 - 1960 | 12,39 € | 11,12 € | 10,26 € | 9,66 € | 9,23 € | 8,94 € | 8,73 € | 8,59 € | 8,51 € | 8,43 € | 8,40 € | 8,43 € | 8,49 € | 8,57 € | 8,63 € | 8,68 € | 8,71 € | 8,73 € |
| 1961 - 1969 | 12,77 € | 11,45 € | 10,56 € | 9,94 € | 9,52 € | 9,21 € | 9,00 € | 8,85 € | 8,76 € | 8,68 € | 8,66 € | 8,69 € | 8,76 € | 8,82 € | 8,89 € | 8,94 € | 8,97 € | 9,00 € |
| 1970 - 1979 | 13,25 € | 11,88 € | 10,95 € | 10,32 € | 9,87 € | 9,56 € | 9,33 € | 9,18 € | 9,08 € | 9,01 € | 8,98 € | 9,02 € | 9,08 € | 9,15 € | 9,21 € | 9,28 € | 9,32 € | 9,33 € |
| 1980 - 1986 | 13,78 € | 12,36 € | 11,40 € | 10,74 € | 10,27 € | 9,94 € | 9,71 € | 9,56 € | 9,45 € | 9,37 € | 9,35 € | 9,38 € | 9,44 € | 9,53 € | 9,60 € | 9,65 € | 9,69 € | 9,70 € |
| 1987 - 1994 | 14,35 € | 12,87 € | 11,87 € | 11,18 € | 10,69 € | 10,35 € | 10,11 € | 9,94 € | 9,84 € | 9,76 € | 9,74 € | 9,77 € | 9,84 € | 9,91 € | 9,99 € | 10,05 € | 10,09 € | 10,11 € |
| 1995 - 2002 | 15,04 € | 13,50 € | 12,45 € | 11,72 € | 11,22 € | 10,85 € | 10,60 € | 10,43 € | 10,32 € | 10,22 € | 10,20 € | 10,24 € | 10,31 € | 10,39 € | 10,48 € | 10,54 € | 10,58 € | 10,60 € |
| 2003 - 2009 | 15,78 € | 14,15 € | 13,06 € | 12,30 € | 11,76 € | 11,38 € | 11,12 € | 10,94 € | 10,82 € | 10,74 € | 10,70 € | 10,75 € | 10,82 € | 10,90 € | 10,99 € | 11,05 € | 11,10 € | 11,11 € |
| 2010 - 2016 | 16,54 € | 14,84 € | 13,69 € | 12,89 € | 12,33 € | 11,93 € | 11,66 € | 11,47 € | 11,35 € | 11,25 € | 11,22 € | 11,26 € | 11,34 € | 11,43 € | 11,52 € | 11,59 € | 11,63 € | 11,65 € |
| 2017 - 2020 | 17,20 € | 15,43 € | 14,23 € | 13,39 € | 12,81 € | 12,40 € | 12,12 € | 11,92 € | 11,79 € | 11,69 € | 11,66 € | 11,71 € | 11,79 € | 11,88 € | 11,97 € | 12,04 € | 12,09 € | 12,11 € |
| 2021 - 2024 | 17,70 € | 15,87 € | 14,64 € | 13,79 € | 13,19 € | 12,77 € | 12,47 € | 12,27 € | 12,13 € | 12,04 € | 12,00 € | 12,05 € | 12,13 € | 12,23 € | 12,32 € | 12,39 € | 12,45 € | 12,47 € |
So funktioniert der amtliche Mietspiegel: welche Merkmale zählen?
Innerhalb eines Mietspiegel-Tabellenfeldes entscheidet die Bewertung der wohnwertrelevanten Merkmale (§ 558 Abs. 2 BGB), wo genau eine Wohnung in der Spanne liegt:
1. Bad / WC
Zweites WC, Fußbodenheizung im Bad, hochwertige Ausstattung → aufwertend; fehlende Ausstattung → abwertend.
2. Küche
Moderne Einbauküche, Ceranfeld/Induktion → aufwertend.
3. Wohnung
Balkon/Terrasse, Fußboden, Grundriss, Deckenhöhe.
4. Gebäude
Aufzug, Barrierefreiheit, energetischer Zustand, Fahrradräume, Zustand des Treppenhauses.
5. Wohnumfeld
Lärm, begrünte Innenhöfe, Stellplätze, Aufenthaltsqualität.
Modernisierung
Energetische Sanierung und Modernisierung wirken als Zuschlag innerhalb der Spanne — das Baujahr allein genügt nicht.
So berechnen Sie Ihre ortsübliche Vergleichsmiete (Schritt für Schritt)
- 1
Wohnlage bestimmen. Prüfen Sie im Straßen- und Wohnlagenverzeichnis der Stadt Friedrichshafen, in welcher Wohnlage Ihre Adresse liegt.
- 2
Baualtersklasse & Größe zuordnen. Bestimmen Sie Bezugsfertigkeit (z. B. „1990“) und Wohnfläche (z. B. 70 m²).
- 3
Tabellenfeld im amtlichen Mietspiegel ablesen. Sie erhalten drei Werte: einen Mittelwert sowie eine untere und obere Spanne.
- 4
Merkmale bewerten. Gehen Sie die fünf Merkmalgruppen durch und zählen Sie auf- und abwertende Merkmale.
- 5
Innerhalb der Spanne einordnen. Überwiegen aufwertende Merkmale, rückt der Wert zur oberen Spanne; überwiegen abwertende, zur unteren. Halten sie sich die Waage, gilt der Mittelwert.
- 6
Gesamtmiete berechnen. Wohnfläche × €/m² = ortsübliche Nettokaltmiete pro Monat.
Rechenbeispiel:
70-m²-Wohnung (1987 - 1994, 70 -< 80): Der amtliche Mietspiegel nennt für dieses Feld einen Mittelwert von 9,76 €/m² → 70 m² × 9,76 €/m² = 683 € Nettokaltmiete/Monat ortsübliche Vergleichsmiete (vor Merkmal-Zu-/Abschlägen).
Mieten im Umland von Friedrichshafen
Friedrichshafen liegt mit 12,48 €/m² im oberen Mittelfeld der regionalen Mietpreise. Die durchschnittliche Nettokaltmiete ordnet sich zwischen den günstigeren Nachbarstädten im Norden und den teureren Gemeinden am Bodenseeufer ein.
Die höchsten Mieten in der Region verzeichnen Langenargen mit 13,08 €/m² und Kressbronn am Bodensee mit 12,94 €/m², während Meckenbeuren mit 11,31 €/m², Neukirch mit 11,65 €/m² und Tettnang mit 11,69 €/m² die günstigsten Mietniveaus aufweisen. Der regionale Durchschnitt liegt bei etwa 12,21 €/m², womit Friedrichshafen 2,2 % darüber positioniert ist.
| Name | Ø Miete/m² | Veränderung |
|---|---|---|
| Oberteuringen | 11,31 € | +4,0% |
| Meckenbeuren | 11,71 € | +4,0% |
| Immenstaad am Bodensee | 12,94 € | +3,8% |
| Markdorf | 12,14 € | +3,3% |
| Eriskirch | 12,28 € | +3,9% |
| Langenargen | 12,82 € | +4,3% |
| Bermatingen | 11,65 € | +3,9% |
| Ravensburg | 12,35 € | +4,7% |
| Hagnau am Bodensee | 13,08 € | +2,4% |
| Tettnang | 11,69 € | +3,7% |
Immobilienpreise in Friedrichshafen
Neben Mietpreisen sind auch die Kaufpreise für Immobilien in Friedrichshafen relevant. Für weitere Informationen lesen Sie gerne die Artikel zum Bodenrichtwert in Friedrichshafen sowie zur Entwicklung der aktuellen Quadratmeterpreise zum Mieten und Kaufen in Friedrichshafen.
Häufige Fragen zu den Mietpreisen in Friedrichshafen 2026
Der amtliche Mietspiegel Friedrichshafen weist eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 9,97 €/m² aus (Bestand, Stand 01.08.2026). Das sind rund 4,2% mehr als im vorangegangenen Mietspiegel. Angebotsmieten für neu inserierte Wohnungen liegen mit rund 12,48 €/m² darüber – sie sind nachrichtliche Marktdaten, nicht der amtliche Mietspiegel.
Die Angebotsmieten in Friedrichshafen haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 2,2% verändert. Die detaillierte historische Entwicklung finden Sie im Diagramm weiter oben.
Der amtliche Mietspiegel nennt nie nur eine Zahl. Für jede Kombination aus Baualtersklasse und Wohnungsgröße stehen ein Mittelwert sowie eine untere und obere Spanne, dazu Zu- und Abschläge für Wohnlage und Ausstattung. Jeder Wert innerhalb der Spanne kann die ortsübliche Vergleichsmiete sein – die genaue Einordnung folgt aus Ausstattung, Beschaffenheit und energetischem Zustand.
Ja. Friedrichshafen hat einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB, herausgegeben von Stadt Friedrichshafen (Städtische Bauverwaltung - Abteilung Wohnungswesen, Geschäftsstelle des Gutachterausschusses), Haus und Grund Friedrichshafen e.V., Mieterverein Oberschwaben e.V.; Befragung/Auswertung: EMA-Institut für empirische Marktanalysen, Regensburg (Stand 01.08.2026). Er ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und trägt die gesetzliche Vermutungswirkung: Die ausgewiesenen Werte gelten als ortsübliche Vergleichsmiete.
Ja. Bei Wiedervermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen; bundesweit wurde die Mietpreisbremse bis Ende 2029 verlängert.
Im bestehenden Mietverhältnis darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen – und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Der amtliche Mietspiegel bildet die ortsübliche Vergleichsmiete aus laufenden Bestandsmietverhältnissen ab (9,97 €/m² Median). Die Angebotsmiete ist der in Inseraten geforderte Preis für neu angebotene Wohnungen und liegt in Friedrichshafen bei rund 12,48 €/m² – sie ist nachrichtlich und nicht amtlich. Rechtlich maßgeblich für Mieterhöhungen ist der amtliche Mietspiegel.
Quellen & Stand der Daten
- Angebotsmieten: laufende Inseratsauswertung, Stand Q1 2026 — Marktdaten, nicht amtlich.
- Amtlicher Mietspiegel Friedrichshafen: Stadt Friedrichshafen (Städtische Bauverwaltung - Abteilung Wohnungswesen, Geschäftsstelle des Gutachterausschusses), Haus und Grund Friedrichshafen e.V., Mieterverein Oberschwaben e.V.; Befragung/Auswertung: EMA-Institut für empirische Marktanalysen, Regensburg (Stand 01.08.2026) — friedrichshafen.de
- Rechtsstatus: BBSR-Übersicht zu Mietpreisbremse und Kappungsgrenze — bbsr.bund.de
- Gesetzliche Grundlagen: § 558, § 558a, § 558c, § 558d BGB sowie die Mietspiegelverordnung (MsV) — gesetze-im-internet.de
Hinweis: Diese Seite dient der Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Verbindliche Auskünfte zu Mieterhöhung, Mietpreisbremse und ortsüblicher Vergleichsmiete erteilen der amtliche Mietspiegel, Mieter- bzw. Vermietervereine oder eine Fachanwältin/ein Fachanwalt für Mietrecht.