Mietspiegel Ettlingen 2026 — Mietpreise, Rechtslage & amtlicher Mietspiegel
Was kostet Wohnen in Ettlingen aktuell? Die durchschnittliche Angebotsmiete (Nettokaltmiete) liegt 2026 bei 11,46 €/m². Diese Seite zeigt die Angebotsmieten aus dem Markt nach Wohnlage, Baujahr und Größe sowie den rechtlichen Rahmen (Mietpreisbremse & Kappungsgrenze); der amtliche Mietspiegel ist als Originalquelle zitiert und verlinkt.
Amtliche Datenbasis
DSGVO-konform
SSL-verschlüsseltMarktmiete, Mietspiegel und Recht — drei verschiedene Dinge
Die Angebotsmiete ist der Preis, der in Wohnungsinseraten für neu angebotene Wohnungen verlangt wird — in Ettlingen liegt sie 2026 im Schnitt bei 11,46 €/m² (Nettokaltmiete, Inseratsauswertung). Davon zu unterscheiden ist die ortsübliche Vergleichsmiete: die Miete, die für vergleichbare Wohnungen in laufenden Mietverhältnissen üblicherweise gezahlt wird. Für Mieterhöhungen im bestehenden Mietverhältnis ist rechtlich die ortsübliche Vergleichsmiete maßgeblich, nicht der Inseratspreis. In Ettlingen weist der amtliche Mietspiegel eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 8,78 €/m² aus (Bestand, Stand 01.01.2025) — Bestandsmieten liegen damit deutlich unter den Angebotsmieten neu inserierter Wohnungen.
Angebotsmiete
Der in Inseraten geforderte Preis für neu angebotene Wohnungen — echte Marktdaten aus der Inseratsauswertung, aufgeschlüsselt nach Wohnlage, Baujahr, Größe und Stadtteil.
Amtlicher Mietspiegel
Die rechtlich maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete. Wir bauen den amtlichen Mietspiegel nicht nach — wir zitieren und verlinken ihn als Originalquelle.
Mietpreisentwicklung in Ettlingen
In Ettlingen gilt seit dem 1. Januar 2025 ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB, der die ortsübliche Vergleichsmiete auf Basis von Bestandsmietverhältnissen dokumentiert. Der amtliche Median liegt bei 8,78 €/m² und dient als maßgebliche Orientierung für Mietanpassungen im Bestand. Dieser Wert bildet die tatsächlich gezahlten Mieten bestehender Mietverhältnisse ab und unterscheidet sich damit grundlegend von Angebotsmieten bei Neuvermietungen.
Die durchschnittliche Angebotsmiete aus Inseraten beträgt 11,46 €/m² und liegt damit deutlich über dem amtlichen Median. Diese Angebotsmieten sind nachrichtliche Marktdaten, die das aktuelle Angebotsniveau bei Neuvermietungen widerspiegeln, jedoch nicht die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne des Mietspiegels darstellen. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Angebotsmieten um 4,1 % gestiegen.
Die Angebotsmieten variieren erheblich nach Wohnlage: In einfachen Lagen werden durchschnittlich 9,65 €/m² aufgerufen, in guten Lagen hingegen 14,62 €/m². Auch das Baujahr beeinflusst das Angebotsniveau merklich, wobei Neubauten ab 2021 mit 14,83 €/m² die höchsten Angebotsmieten aufweisen, während Altbauten bis 1949 bei 9,92 €/m² liegen.
Marktmieten in Ettlingen nach Wohnlage
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einfach | 8,24 € | 8,57 € | 8,98 € | 9,28 € | 9,65 € |
| Mittel | 9,91 € | 10,32 € | 10,81 € | 11,16 € | 11,62 € |
| Gut | 12,48 € | 12,98 € | 13,60 € | 14,05 € | 14,62 € |
Mietpreise in Ettlingen nach Baujahr
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| bis 1949 | 8,46 € | 8,81 € | 9,23 € | 9,53 € | 9,92 € |
| 1950 - 1979 | 9,21 € | 9,59 € | 10,04 € | 10,37 € | 10,79 € |
| 1980 - 1999 | 9,82 € | 10,22 € | 10,71 € | 11,06 € | 11,51 € |
| 2000 - 2015 | 11,10 € | 11,55 € | 12,11 € | 12,50 € | 13,01 € |
| 2016 - 2020 | 11,67 € | 12,14 € | 12,72 € | 13,14 € | 13,67 € |
| ab 2021 | 12,65 € | 13,17 € | 13,80 € | 14,25 € | 14,83 € |
Durchschnittliche Miete nach Wohnungsgröße
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Bis 45 m² | 10,91 € | 11,35 € | 11,90 € | 12,29 € | 12,79 € |
| 45 - 100 m² | 9,55 € | 9,94 € | 10,41 € | 10,75 € | 11,19 € |
| Über 100 m² | 9,08 € | 9,45 € | 9,90 € | 10,22 € | 10,64 € |
| Einfamilienhaus | 11,88 € | 12,36 € | 12,96 € | 13,38 € | 13,92 € |
Wohnungsmieten in Ettlingen
Nach Zimmeranzahl
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 Zimmer | 11,86 € | 12,35 € | 12,94 € | 13,36 € | 13,90 € |
| 2 Zimmer | 10,71 € | 11,14 € | 11,68 € | 12,06 € | 12,55 € |
| 3 Zimmer | 9,98 € | 10,38 € | 10,88 € | 11,24 € | 11,69 € |
| 4 Zimmer | 9,36 € | 9,74 € | 10,20 € | 10,54 € | 10,97 € |
| 5+ Zimmer | 9,07 € | 9,44 € | 9,89 € | 10,21 € | 10,63 € |
Nach Etage
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Erdgeschoss | 9,31 € | 9,68 € | 10,15 € | 10,48 € | 10,91 € |
| 1. Stock | 9,85 € | 10,25 € | 10,74 € | 11,10 € | 11,55 € |
| 2. Stock | 9,94 € | 10,34 € | 10,84 € | 11,19 € | 11,65 € |
| 3.+ Stock | 10,00 € | 10,41 € | 10,90 € | 11,26 € | 11,72 € |
Mietpreise für Häuser in Ettlingen
Nach Haustyp
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus | 11,32 € | 11,78 € | 12,34 € | 12,75 € | 13,26 € |
| Doppelhaushälfte | 10,01 € | 10,42 € | 10,92 € | 11,28 € | 11,73 € |
| Reihenhaus | 8,96 € | 9,33 € | 9,77 € | 10,09 € | 10,50 € |
| Mehrfamilienhaus | 8,11 € | 8,44 € | 8,84 € | 9,13 € | 9,50 € |
Nach Zimmeranzahl
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3 Zimmer | 8,91 € | 9,27 € | 9,71 € | 10,03 € | 10,44 € |
| 4 Zimmer | 9,97 € | 10,38 € | 10,87 € | 11,23 € | 11,68 € |
| 5 Zimmer | 10,18 € | 10,60 € | 11,10 € | 11,47 € | 11,93 € |
| 6+ Zimmer | 11,24 € | 11,70 € | 12,26 € | 12,66 € | 13,17 € |
Mietpreisbremse & Kappungsgrenze in Ettlingen
Mietpreisbremse (Neuvermietung)
Ettlingen ist derzeit nicht als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen — bei Neuvermietung ist die Miethöhe nicht auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt.
Kappungsgrenze (Bestand)
Obergrenze für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis. Erhöhungen gehen nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus.
Modernisierungsumlage: Nach einer Modernisierung dürfen bis zu 8 % der Kosten jährlich auf die Jahresmiete umgelegt werden — gedeckelt durch gesetzliche Kappungsbeträge.
Amtlicher Mietspiegel Ettlingen
Ettlingen hat einen amtlichen Mietspiegel: einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB, herausgegeben von Stadt Ettlingen; Mieterverein Karlsruhe e.V.; Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Ettlingen e.V.; erstellt vom EMA-Institut für empirische Marktanalysen, Regensburg (Stand 01.01.2025). Er ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und trägt die gesetzliche Vermutungswirkung: Die ausgewiesenen Werte gelten als ortsübliche Vergleichsmiete. Format: Kombination aus Tabelle und Berechnungsmodell. Die amtliche Mietspiegeltabelle weist Werte von 7,3 bis 15,76 €/m² aus — je nach Baualter, Größe und Lage der Wohnung. Für eine typische Wohnung (1984-1994, 60 - < 70) nennt die Tabelle einen Mittelwert von 8,49 €/m². Den vollständigen amtlichen Mietspiegel Ettlingen können Sie als PDF direkt bei der Originalquelle herunterladen: ettlingen.de.
- Typ
- Qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB)
- Amtlicher Median (Bestand)
- 8,78 €/m²
- Referenzwohnung 75 m² (kalt)
- ≈ 658 €
- Stand
- 01.01.2025
- Herausgeber
- Stadt Ettlingen; Mieterverein Karlsruhe e.V.; Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Ettlingen e.V.; erstellt vom EMA-Institut für empirische Marktanalysen, Regensburg
Amtliche Mietspiegeltabelle — Nettokaltmiete je m²
| Baualter | 30 - < 40 | 40 - < 45 | 45 - < 50 | 50 - < 55 | 55 - < 60 | 60 - < 70 | 70 - < 80 | 80 - < 90 | 90- < 115 | 115 - 130 | 130-150 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| bis 1918 | 9,52 € | 8,67 € | 8,33 € | 8,11 € | 7,97 € | 7,86 € | 7,83 € | 7,88 € | 8,04 € | 8,22 € | 8,29 € |
| 1919-1948 | 8,66 € | 7,96 € | 7,70 € | 7,54 € | 7,44 € | 7,39 € | 7,43 € | 7,53 € | 7,75 € | 7,97 € | 8,07 € |
| 1949-1960 | 8,49 € | 7,83 € | 7,58 € | 7,42 € | 7,34 € | 7,30 € | 7,35 € | 7,46 € | 7,69 € | 7,92 € | 8,03 € |
| 1961-1977 | 9,05 € | 8,28 € | 7,98 € | 7,79 € | 7,68 € | 7,60 € | 7,61 € | 7,69 € | 7,88 € | 8,08 € | 8,17 € |
| 1978-1983 | 9,88 € | 8,97 € | 8,59 € | 8,34 € | 8,18 € | 8,05 € | 7,99 € | 8,03 € | 8,16 € | 8,32 € | 8,37 € |
| 1984-1994 | 10,72 € | 9,65 € | 9,21 € | 8,90 € | 8,69 € | 8,49 € | 8,38 € | 8,37 € | 8,44 € | 8,55 € | 8,58 € |
| 1995-2001 | 11,81 € | 10,55 € | 10,01 € | 9,63 € | 9,35 € | 9,08 € | 8,89 € | 8,81 € | 8,81 € | 8,86 € | 8,85 € |
| 2002-2009 | 12,88 € | 11,43 € | 10,80 € | 10,34 € | 10,00 € | 9,65 € | 9,38 € | 9,25 € | 9,18 € | 9,16 € | 9,11 € |
| 2010-2015 | 14,02 € | 12,36 € | 11,63 € | 11,09 € | 10,68 € | 10,26 € | 9,91 € | 9,72 € | 9,56 € | 9,48 € | 9,39 € |
| 2015-2019 | 14,81 € | 13,02 € | 12,22 € | 11,62 € | 11,17 € | 10,68 € | 10,28 € | 10,04 € | 9,83 € | 9,70 € | 9,59 € |
| 2020-2024 | 15,76 € | 13,80 € | 12,91 € | 12,25 € | 11,74 € | 11,19 € | 10,72 € | 10,43 € | 10,15 € | 9,97 € | 9,82 € |
So funktioniert der amtliche Mietspiegel: welche Merkmale zählen?
Innerhalb eines Mietspiegel-Tabellenfeldes entscheidet die Bewertung der wohnwertrelevanten Merkmale (§ 558 Abs. 2 BGB), wo genau eine Wohnung in der Spanne liegt:
1. Bad / WC
Zweites WC, Fußbodenheizung im Bad, hochwertige Ausstattung → aufwertend; fehlende Ausstattung → abwertend.
2. Küche
Moderne Einbauküche, Ceranfeld/Induktion → aufwertend.
3. Wohnung
Balkon/Terrasse, Fußboden, Grundriss, Deckenhöhe.
4. Gebäude
Aufzug, Barrierefreiheit, energetischer Zustand, Fahrradräume, Zustand des Treppenhauses.
5. Wohnumfeld
Lärm, begrünte Innenhöfe, Stellplätze, Aufenthaltsqualität.
Modernisierung
Energetische Sanierung und Modernisierung wirken als Zuschlag innerhalb der Spanne — das Baujahr allein genügt nicht.
So berechnen Sie Ihre ortsübliche Vergleichsmiete (Schritt für Schritt)
- 1
Wohnlage bestimmen. Prüfen Sie im Straßen- und Wohnlagenverzeichnis der Stadt Ettlingen, in welcher Wohnlage Ihre Adresse liegt.
- 2
Baualtersklasse & Größe zuordnen. Bestimmen Sie Bezugsfertigkeit (z. B. „1990“) und Wohnfläche (z. B. 70 m²).
- 3
Tabellenfeld im amtlichen Mietspiegel ablesen. Sie erhalten drei Werte: einen Mittelwert sowie eine untere und obere Spanne.
- 4
Merkmale bewerten. Gehen Sie die fünf Merkmalgruppen durch und zählen Sie auf- und abwertende Merkmale.
- 5
Innerhalb der Spanne einordnen. Überwiegen aufwertende Merkmale, rückt der Wert zur oberen Spanne; überwiegen abwertende, zur unteren. Halten sie sich die Waage, gilt der Mittelwert.
- 6
Gesamtmiete berechnen. Wohnfläche × €/m² = ortsübliche Nettokaltmiete pro Monat.
Rechenbeispiel:
70-m²-Wohnung (1984-1994, 60 - < 70): Der amtliche Mietspiegel nennt für dieses Feld einen Mittelwert von 8,49 €/m² → 70 m² × 8,49 €/m² = 594 € Nettokaltmiete/Monat ortsübliche Vergleichsmiete (vor Merkmal-Zu-/Abschlägen).
Mieten im Umland von Ettlingen
Ettlingen bewegt sich mit 11,46 €/m² im oberen Bereich der regionalen Mietpreisspanne und liegt deutlich über dem Durchschnitt der Nachbarstädte. Lediglich Karlsruhe übertrifft Ettlingen mit 12,52 €/m² und markiert damit das höchste Mietniveau in der Region.
Die günstigsten Mieten finden sich in Malsch mit 9,42 €/m², während die übrigen Nachbarstädte wie Rheinstetten mit 11,31 €/m² und Karlsbad mit 11,57 €/m² nahe an Ettlingens Niveau liegen. Der Preisabstand zwischen Ettlingen und den preiswertesten Standorten beträgt mehr als 2,00 €/m².
| Name | Ø Miete/m² | Veränderung |
|---|---|---|
| Waldbronn | 11,31 € | +6,1% |
| Karlsbad | 10,33 € | +5,8% |
| Rheinstetten | 11,57 € | +5,4% |
| Durmersheim | 10,92 € | +6,2% |
| Marxzell | 9,42 € | +4,4% |
| Karlsruhe | 12,52 € | +4,6% |
| Malsch (Karlsruhe) | 10,72 € | +4,9% |
| Bietigheim | 10,84 € | +5,5% |
| Muggensturm | 10,73 € | +6,2% |
| Pfinztal | 10,93 € | +5,8% |
Immobilienpreise in Ettlingen
Neben Mietpreisen sind auch die Kaufpreise für Immobilien in Ettlingen relevant. Für weitere Informationen lesen Sie gerne die Artikel zum Bodenrichtwert in Ettlingen sowie zur Entwicklung der aktuellen Quadratmeterpreise zum Mieten und Kaufen in Ettlingen.
Häufige Fragen zu den Mietpreisen in Ettlingen 2026
Der amtliche Mietspiegel Ettlingen weist eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 8,78 €/m² aus (Bestand, Stand 01.01.2025). Angebotsmieten für neu inserierte Wohnungen liegen mit rund 11,46 €/m² darüber – sie sind nachrichtliche Marktdaten, nicht der amtliche Mietspiegel.
Die Angebotsmieten in Ettlingen haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 4,1% verändert. Die detaillierte historische Entwicklung finden Sie im Diagramm weiter oben.
Der amtliche Mietspiegel nennt nie nur eine Zahl. Für jede Kombination aus Baualtersklasse und Wohnungsgröße stehen ein Mittelwert sowie eine untere und obere Spanne, dazu Zu- und Abschläge für Wohnlage und Ausstattung. Jeder Wert innerhalb der Spanne kann die ortsübliche Vergleichsmiete sein – die genaue Einordnung folgt aus Ausstattung, Beschaffenheit und energetischem Zustand.
Ja. Ettlingen hat einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB, herausgegeben von Stadt Ettlingen; Mieterverein Karlsruhe e.V.; Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Ettlingen e.V.; erstellt vom EMA-Institut für empirische Marktanalysen, Regensburg (Stand 01.01.2025). Er ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und trägt die gesetzliche Vermutungswirkung: Die ausgewiesenen Werte gelten als ortsübliche Vergleichsmiete.
Nein. Ettlingen ist derzeit nicht als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen – bei Neuvermietung gilt keine Mietpreisbremse.
Im bestehenden Mietverhältnis darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % steigen – und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Der amtliche Mietspiegel bildet die ortsübliche Vergleichsmiete aus laufenden Bestandsmietverhältnissen ab (8,78 €/m² Median). Die Angebotsmiete ist der in Inseraten geforderte Preis für neu angebotene Wohnungen und liegt in Ettlingen bei rund 11,46 €/m² – sie ist nachrichtlich und nicht amtlich. Rechtlich maßgeblich für Mieterhöhungen ist der amtliche Mietspiegel.
Quellen & Stand der Daten
- Angebotsmieten: laufende Inseratsauswertung, Stand Q1 2026 — Marktdaten, nicht amtlich.
- Amtlicher Mietspiegel Ettlingen: Stadt Ettlingen; Mieterverein Karlsruhe e.V.; Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Ettlingen e.V.; erstellt vom EMA-Institut für empirische Marktanalysen, Regensburg (Stand 01.01.2025) — ettlingen.de
- Rechtsstatus: BBSR-Übersicht zu Mietpreisbremse und Kappungsgrenze — bbsr.bund.de
- Gesetzliche Grundlagen: § 558, § 558a, § 558c, § 558d BGB sowie die Mietspiegelverordnung (MsV) — gesetze-im-internet.de
Hinweis: Diese Seite dient der Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Verbindliche Auskünfte zu Mieterhöhung, Mietpreisbremse und ortsüblicher Vergleichsmiete erteilen der amtliche Mietspiegel, Mieter- bzw. Vermietervereine oder eine Fachanwältin/ein Fachanwalt für Mietrecht.