Mietspiegel Karlsruhe 2026 — Mietpreise, Rechtslage & amtlicher Mietspiegel
Was kostet Wohnen in Karlsruhe aktuell? Die durchschnittliche Angebotsmiete (Nettokaltmiete) liegt 2026 bei 12,52 €/m². Diese Seite zeigt die Angebotsmieten aus dem Markt nach Wohnlage, Baujahr, Größe und Stadtteil sowie den rechtlichen Rahmen (Mietpreisbremse & Kappungsgrenze); der amtliche Mietspiegel ist als Originalquelle zitiert und verlinkt.
Amtliche Datenbasis
DSGVO-konform
SSL-verschlüsseltMarktmiete, Mietspiegel und Recht — drei verschiedene Dinge
Die Angebotsmiete ist der Preis, der in Wohnungsinseraten für neu angebotene Wohnungen verlangt wird — in Karlsruhe liegt sie 2026 im Schnitt bei 12,52 €/m² (Nettokaltmiete, Inseratsauswertung). Davon zu unterscheiden ist die ortsübliche Vergleichsmiete: die Miete, die für vergleichbare Wohnungen in laufenden Mietverhältnissen üblicherweise gezahlt wird. Für Mieterhöhungen im bestehenden Mietverhältnis ist rechtlich die ortsübliche Vergleichsmiete maßgeblich, nicht der Inseratspreis. In Karlsruhe weist der amtliche Mietspiegel eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 9,76 €/m² aus (Bestand, Stand 01.01.2025) — Bestandsmieten liegen damit deutlich unter den Angebotsmieten neu inserierter Wohnungen.
Angebotsmiete
Der in Inseraten geforderte Preis für neu angebotene Wohnungen — echte Marktdaten aus der Inseratsauswertung, aufgeschlüsselt nach Wohnlage, Baujahr, Größe und Stadtteil.
Amtlicher Mietspiegel
Die rechtlich maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete. Wir bauen den amtlichen Mietspiegel nicht nach — wir zitieren und verlinken ihn als Originalquelle.
Mietpreisentwicklung in Karlsruhe
Der qualifizierte Mietspiegel für Karlsruhe wurde zum 1. Januar 2025 fortgeschrieben und bildet die rechtlich maßgebliche Grundlage zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558d BGB. Der amtliche Median der Bestandsmieten liegt bei 9,76 €/m² und spiegelt die tatsächlich gezahlten Mieten in bestehenden Mietverhältnissen wider. Als qualifizierter Mietspiegel erfüllt er die wissenschaftlichen Anforderungen und genießt im Rechtsverkehr einen besonderen Beweiswert.
Zusätzlich zum amtlichen Mietspiegel werden auf dieser Seite Angebotsmieten aus Inseraten dargestellt, die als nachrichtliche Marktdaten zur Orientierung dienen. Die durchschnittliche Angebotsmiete beträgt aktuell 12,52 €/m² und liegt damit deutlich über dem amtlichen Median der Bestandsmieten. Im Vorjahresvergleich sind die Angebotsmieten um 4,6 % gestiegen.
Die Wohnlage hat einen erheblichen Einfluss auf das Mietpreisniveau bei den angebotenen Wohnungen. Während in einfachen Lagen durchschnittlich 10,27 €/m² aufgerufen werden, liegen die Angebotsmieten in guten Wohnlagen bei 15,47 €/m². Auch das Baujahr zeigt deutliche Unterschiede: Neubauwohnungen ab 2021 werden mit durchschnittlich 16,28 €/m² inseriert, während Altbauten bis 1949 bei 10,71 €/m² liegen.
Marktmieten in Karlsruhe nach Wohnlage
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einfach | 8,70 € | 9,11 € | 9,42 € | 9,86 € | 10,27 € |
| Mittel | 10,71 € | 11,21 € | 11,59 € | 12,14 € | 12,64 € |
| Gut | 13,11 € | 13,72 € | 14,19 € | 14,86 € | 15,47 € |
Mietpreise in Karlsruhe nach Baujahr
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| bis 1949 | 9,08 € | 9,50 € | 9,82 € | 10,28 € | 10,71 € |
| 1950 - 1979 | 9,59 € | 10,03 € | 10,37 € | 10,86 € | 11,31 € |
| 1980 - 1999 | 10,42 € | 10,90 € | 11,27 € | 11,80 € | 12,29 € |
| 2000 - 2015 | 12,08 € | 12,64 € | 13,07 € | 13,68 € | 14,25 € |
| 2016 - 2020 | 12,83 € | 13,42 € | 13,88 € | 14,53 € | 15,13 € |
| ab 2021 | 13,80 € | 14,43 € | 14,93 € | 15,63 € | 16,28 € |
Durchschnittliche Miete nach Wohnungsgröße
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Bis 45 m² | 11,78 € | 12,32 € | 12,74 € | 13,34 € | 13,90 € |
| 45 - 100 m² | 10,38 € | 10,86 € | 11,23 € | 11,76 € | 12,25 € |
| Über 100 m² | 9,71 € | 10,16 € | 10,50 € | 11,00 € | 11,46 € |
| Einfamilienhaus | 12,81 € | 13,40 € | 13,86 € | 14,51 € | 15,11 € |
Mietpreise in den Stadtteilen von Karlsruhe
| # | Name | Ø Miete/m² | Veränderung |
|---|---|---|---|
| 1 | Innenstadt-West | 13,33 € | +5,0% |
| 2 | Innenstadt-Ost | 13,28 € | +5,6% |
| 3 | Weststadt | 13,20 € | +5,1% |
| 4 | Oststadt | 13,08 € | +5,6% |
| 5 | Nordstadt | 12,91 € | +5,3% |
| 6 | Südstadt | 12,88 € | +5,1% |
| 7 | Südweststadt | 12,86 € | +4,8% |
| 8 | Beiertheim-Bulach | 12,83 € | +4,8% |
| 9 | Mühlburg | 12,81 € | +5,3% |
| 10 | Rüppurr | 12,81 € | +6,7% |
| 11 | Weiherfeld-Dammerstock | 12,78 € | +6,6% |
| 12 | Rintheim | 12,77 € | +5,5% |
| 13 | Waldstadt | 12,76 € | +4,9% |
| 14 | Durlach | 12,72 € | +6,1% |
| 15 | Nordweststadt | 12,70 € | +4,3% |
| 16 | Neureut | 12,55 € | +5,0% |
| 17 | Grünwinkel | 12,48 € | +4,9% |
| 18 | Hagsfeld | 12,47 € | +5,2% |
| 19 | Oberreut | 12,36 € | +4,0% |
| 20 | Knielingen | 12,32 € | +5,6% |
| 21 | Daxlanden | 12,16 € | +5,0% |
| 22 | Wolfartsweier | 12,06 € | +5,3% |
| 23 | Grötzingen | 12,05 € | +4,5% |
| 24 | Hohenwettersbach | 11,64 € | +4,7% |
| 25 | Grünwettersbach | 11,35 € | +4,9% |
| 26 | Palmbach | 11,22 € | +5,2% |
| 27 | Stupferich | 11,12 € | +4,6% |
Wohnungsmieten in Karlsruhe
Nach Zimmeranzahl
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 Zimmer | 12,34 € | 12,91 € | 13,35 € | 13,98 € | 14,56 € |
| 2 Zimmer | 11,46 € | 11,99 € | 12,40 € | 12,98 € | 13,52 € |
| 3 Zimmer | 10,57 € | 11,05 € | 11,43 € | 11,97 € | 12,47 € |
| 4 Zimmer | 9,96 € | 10,42 € | 10,78 € | 11,28 € | 11,75 € |
| 5+ Zimmer | 9,50 € | 9,94 € | 10,28 € | 10,77 € | 11,21 € |
Nach Etage
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Erdgeschoss | 10,07 € | 10,53 € | 10,89 € | 11,40 € | 11,88 € |
| 1. Stock | 11,05 € | 11,56 € | 11,96 € | 12,52 € | 13,04 € |
| 2. Stock | 10,62 € | 11,11 € | 11,49 € | 12,03 € | 12,53 € |
| 3.+ Stock | 10,87 € | 11,38 € | 11,77 € | 12,32 € | 12,83 € |
Mietpreise für Häuser in Karlsruhe
Nach Haustyp
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus | 12,58 € | 13,16 € | 13,61 € | 14,24 € | 14,84 € |
| Doppelhaushälfte | 10,60 € | 11,09 € | 11,47 € | 12,01 € | 12,51 € |
| Reihenhaus | 9,89 € | 10,34 € | 10,70 € | 11,20 € | 11,67 € |
| Mehrfamilienhaus | 9,06 € | 9,48 € | 9,80 € | 10,26 € | 10,69 € |
Nach Zimmeranzahl
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3 Zimmer | 9,79 € | 10,25 € | 10,60 € | 11,10 € | 11,56 € |
| 4 Zimmer | 10,49 € | 10,98 € | 11,35 € | 11,89 € | 12,38 € |
| 5 Zimmer | 11,59 € | 12,13 € | 12,54 € | 13,13 € | 13,68 € |
| 6+ Zimmer | 11,87 € | 12,42 € | 12,84 € | 13,45 € | 14,01 € |
Mietpreisbremse & Kappungsgrenze in Karlsruhe
Mietpreisbremse (Neuvermietung)
Bei Wiedervermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Bundesweit bis Ende 2029 verlängert.
Kappungsgrenze (Bestand)
Obergrenze für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis. Erhöhungen gehen nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus.
Modernisierungsumlage: Nach einer Modernisierung dürfen bis zu 8 % der Kosten jährlich auf die Jahresmiete umgelegt werden — gedeckelt durch gesetzliche Kappungsbeträge.
Amtlicher Mietspiegel Karlsruhe
Karlsruhe hat einen amtlichen Mietspiegel: einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB, herausgegeben von Stadt Karlsruhe, Amt für Stadtentwicklung – Statistikstelle (beratender Arbeitskreis u.a. mit Mieterverein Karlsruhe e.V. und Haus & Grund Karlsruhe e.V.) (Stand 01.01.2025). Er ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und trägt die gesetzliche Vermutungswirkung: Die ausgewiesenen Werte gelten als ortsübliche Vergleichsmiete. Format: Tabellenmietspiegel. Die amtliche Mietspiegeltabelle weist Werte von 7 bis 16,9 €/m² aus — je nach Baualter, Größe und Lage der Wohnung. Den vollständigen amtlichen Mietspiegel Karlsruhe können Sie als PDF direkt bei der Originalquelle herunterladen: web6.karlsruhe.de.
- Typ
- Qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB)
- Amtlicher Median (Bestand)
- 9,76 €/m²
- Referenzwohnung 75 m² (kalt)
- ≈ 732 €
- Stand
- 01.01.2025
- Herausgeber
- Stadt Karlsruhe, Amt für Stadtentwicklung – Statistikstelle (beratender Arbeitskreis u.a. mit Mieterverein Karlsruhe e.V. und Haus & Grund Karlsruhe e.V.)
Amtliche Mietspiegeltabelle — Nettokaltmiete je m²
| Baualter | bis 30,00 m² | 30,01 bis 45,00 m² | 45,01 bis 60,00 m² | 60,01 bis 90,00 m² | 90,01 bis 120,00 m² | ab 120,01 m² |
|---|---|---|---|---|---|---|
| bis 1918 | 11,15 – 14,45 € | 9,50 – 12,30 € | 8,75 – 11,35 € | 8,30 – 10,75 € | 7,80 – 10,10 € | 7,25 – 9,35 € |
| 1919 bis 1948 | 10,95 – 14,15 € | 9,30 – 12,00 € | 8,55 – 11,05 € | 8,10 – 10,45 € | 7,60 – 9,80 € | 7,00 – 9,10 € |
| 1949 bis 1965 | 10,95 – 14,20 € | 9,30 – 12,00 € | 8,55 – 11,10 € | 8,10 – 10,50 € | 7,60 – 9,85 € | 7,05 – 9,10 € |
| 1966 bis 1977 | 11,00 – 14,20 € | 9,35 – 12,05 € | 8,60 – 11,10 € | 8,15 – 10,55 € | 7,65 – 9,90 € | 7,05 – 9,15 € |
| 1978 bis 1995 | 11,25 – 14,55 € | 9,60 – 12,40 € | 8,85 – 11,45 € | 8,40 – 10,90 € | 7,90 – 10,25 € | 7,35 – 9,50 € |
| 1996 bis 2007 | 11,35 – 14,70 € | 9,70 – 12,50 € | 8,95 – 11,55 € | 8,50 – 11,00 € | 8,00 – 10,35 € | 7,40 – 9,60 € |
| 2008 bis April 2024 | 13,05 – 16,90 € | 11,40 – 14,75 € | 10,65 – 13,80 € | 10,20 – 13,20 € | 9,70 – 12,55 € | 9,15 – 11,80 € |
So funktioniert der amtliche Mietspiegel: welche Merkmale zählen?
Innerhalb eines Mietspiegel-Tabellenfeldes entscheidet die Bewertung der wohnwertrelevanten Merkmale (§ 558 Abs. 2 BGB), wo genau eine Wohnung in der Spanne liegt:
1. Bad / WC
Zweites WC, Fußbodenheizung im Bad, hochwertige Ausstattung → aufwertend; fehlende Ausstattung → abwertend.
2. Küche
Moderne Einbauküche, Ceranfeld/Induktion → aufwertend.
3. Wohnung
Balkon/Terrasse, Fußboden, Grundriss, Deckenhöhe.
4. Gebäude
Aufzug, Barrierefreiheit, energetischer Zustand, Fahrradräume, Zustand des Treppenhauses.
5. Wohnumfeld
Lärm, begrünte Innenhöfe, Stellplätze, Aufenthaltsqualität.
Modernisierung
Energetische Sanierung und Modernisierung wirken als Zuschlag innerhalb der Spanne — das Baujahr allein genügt nicht.
So berechnen Sie Ihre ortsübliche Vergleichsmiete (Schritt für Schritt)
- 1
Wohnlage bestimmen. Prüfen Sie im Straßen- und Wohnlagenverzeichnis der Stadt Karlsruhe, in welcher Wohnlage Ihre Adresse liegt.
- 2
Baualtersklasse & Größe zuordnen. Bestimmen Sie Bezugsfertigkeit (z. B. „1990“) und Wohnfläche (z. B. 70 m²).
- 3
Tabellenfeld im amtlichen Mietspiegel ablesen. Sie erhalten drei Werte: einen Mittelwert sowie eine untere und obere Spanne.
- 4
Merkmale bewerten. Gehen Sie die fünf Merkmalgruppen durch und zählen Sie auf- und abwertende Merkmale.
- 5
Innerhalb der Spanne einordnen. Überwiegen aufwertende Merkmale, rückt der Wert zur oberen Spanne; überwiegen abwertende, zur unteren. Halten sie sich die Waage, gilt der Mittelwert.
- 6
Gesamtmiete berechnen. Wohnfläche × €/m² = ortsübliche Nettokaltmiete pro Monat.
Mieten im Umland von Karlsruhe
Karlsruhe liegt mit 12,52 €/m² deutlich über dem Mietpreisniveau der umliegenden Städte und bildet damit das regionale Hochpreiszentrum. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in der Fächerstadt übersteigt die Werte sämtlicher Nachbarstädte um mindestens 0,95 €/m², was einer Differenz von etwa 8,2 % zur nächstgelegenen Stadt entspricht.
Im Vergleich der Nachbarstädte zeigen sich Mieten zwischen 10,33 €/m² am unteren Ende und 11,57 €/m² im oberen Bereich. Der regionale Durchschnitt aller betrachteten Nachbarstädte liegt bei etwa 11,19 €/m², womit Karlsruhe diesen Wert um rund 11,9 % übertrifft.
| Name | Ø Miete/m² | Veränderung |
|---|---|---|
| Rheinstetten | 11,57 € | +5,4% |
| Eggenstein-Leopoldshafen | 11,50 € | +4,6% |
| Ettlingen | 11,46 € | +4,1% |
| Pfinztal | 10,93 € | +5,8% |
| Stutensee | 11,25 € | +4,4% |
| Weingarten (Baden) | 11,34 € | +5,0% |
| Waldbronn | 11,31 € | +6,1% |
| Durmersheim | 10,92 € | +6,2% |
| Linkenheim-Hochstetten | 11,28 € | +4,1% |
| Karlsbad | 10,33 € | +5,8% |
Immobilienpreise in Karlsruhe
Neben Mietpreisen sind auch die Kaufpreise für Immobilien in Karlsruhe relevant. Für weitere Informationen lesen Sie gerne die Artikel zum Bodenrichtwert in Karlsruhe sowie zur Entwicklung der aktuellen Quadratmeterpreise zum Mieten und Kaufen in Karlsruhe.
Häufige Fragen zu den Mietpreisen in Karlsruhe 2026
Der amtliche Mietspiegel Karlsruhe weist eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 9,76 €/m² aus (Bestand, Stand 01.01.2025). Angebotsmieten für neu inserierte Wohnungen liegen mit rund 12,52 €/m² darüber – sie sind nachrichtliche Marktdaten, nicht der amtliche Mietspiegel.
Die Angebotsmieten in Karlsruhe haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 4,6% verändert. Die detaillierte historische Entwicklung finden Sie im Diagramm weiter oben.
Der amtliche Mietspiegel nennt nie nur eine Zahl. Für jede Kombination aus Baualtersklasse und Wohnungsgröße stehen ein Mittelwert sowie eine untere und obere Spanne, dazu Zu- und Abschläge für Wohnlage und Ausstattung. Jeder Wert innerhalb der Spanne kann die ortsübliche Vergleichsmiete sein – die genaue Einordnung folgt aus Ausstattung, Beschaffenheit und energetischem Zustand.
Ja. Karlsruhe hat einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB, herausgegeben von Stadt Karlsruhe, Amt für Stadtentwicklung – Statistikstelle (beratender Arbeitskreis u.a. mit Mieterverein Karlsruhe e.V. und Haus & Grund Karlsruhe e.V.) (Stand 01.01.2025). Er ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und trägt die gesetzliche Vermutungswirkung: Die ausgewiesenen Werte gelten als ortsübliche Vergleichsmiete.
Ja. Bei Wiedervermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen; bundesweit wurde die Mietpreisbremse bis Ende 2029 verlängert.
Im bestehenden Mietverhältnis darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen – und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Der amtliche Mietspiegel bildet die ortsübliche Vergleichsmiete aus laufenden Bestandsmietverhältnissen ab (9,76 €/m² Median). Die Angebotsmiete ist der in Inseraten geforderte Preis für neu angebotene Wohnungen und liegt in Karlsruhe bei rund 12,52 €/m² – sie ist nachrichtlich und nicht amtlich. Rechtlich maßgeblich für Mieterhöhungen ist der amtliche Mietspiegel.
Nachrichtlich, bei den Angebotsmieten (nicht amtlich): Der günstigste Stadtteil in Karlsruhe ist Stupferich, während Innenstadt-West die höchsten Mietpreise aufweist. Eine Übersicht aller Stadtteile finden Sie weiter unten.
Quellen & Stand der Daten
- Angebotsmieten: laufende Inseratsauswertung, Stand Q1 2026 — Marktdaten, nicht amtlich.
- Amtlicher Mietspiegel Karlsruhe: Stadt Karlsruhe, Amt für Stadtentwicklung – Statistikstelle (beratender Arbeitskreis u.a. mit Mieterverein Karlsruhe e.V. und Haus & Grund Karlsruhe e.V.) (Stand 01.01.2025) — web6.karlsruhe.de
- Rechtsstatus: BBSR-Übersicht zu Mietpreisbremse und Kappungsgrenze — bbsr.bund.de
- Gesetzliche Grundlagen: § 558, § 558a, § 558c, § 558d BGB sowie die Mietspiegelverordnung (MsV) — gesetze-im-internet.de
Hinweis: Diese Seite dient der Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Verbindliche Auskünfte zu Mieterhöhung, Mietpreisbremse und ortsüblicher Vergleichsmiete erteilen der amtliche Mietspiegel, Mieter- bzw. Vermietervereine oder eine Fachanwältin/ein Fachanwalt für Mietrecht.