Mietspiegel Esslingen am Neckar 2026 — Mietpreise, Rechtslage & amtlicher Mietspiegel
Was kostet Wohnen in Esslingen am Neckar aktuell? Die durchschnittliche Angebotsmiete (Nettokaltmiete) liegt 2026 bei 13,09 €/m². Diese Seite zeigt die Angebotsmieten aus dem Markt nach Wohnlage, Baujahr, Größe und Stadtteil sowie den rechtlichen Rahmen (Mietpreisbremse & Kappungsgrenze); der amtliche Mietspiegel ist als Originalquelle zitiert und verlinkt.
Amtliche Datenbasis
DSGVO-konform
SSL-verschlüsseltMarktmiete, Mietspiegel und Recht — drei verschiedene Dinge
Die Angebotsmiete ist der Preis, der in Wohnungsinseraten für neu angebotene Wohnungen verlangt wird — in Esslingen am Neckar liegt sie 2026 im Schnitt bei 13,09 €/m² (Nettokaltmiete, Inseratsauswertung). Davon zu unterscheiden ist die ortsübliche Vergleichsmiete: die Miete, die für vergleichbare Wohnungen in laufenden Mietverhältnissen üblicherweise gezahlt wird. Für Mieterhöhungen im bestehenden Mietverhältnis ist rechtlich die ortsübliche Vergleichsmiete maßgeblich, nicht der Inseratspreis. In Esslingen am Neckar weist der amtliche Mietspiegel eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 10,06 €/m² aus (Bestand, Stand 01.01.2026) — Bestandsmieten liegen damit deutlich unter den Angebotsmieten neu inserierter Wohnungen.
Angebotsmiete
Der in Inseraten geforderte Preis für neu angebotene Wohnungen — echte Marktdaten aus der Inseratsauswertung, aufgeschlüsselt nach Wohnlage, Baujahr, Größe und Stadtteil.
Amtlicher Mietspiegel
Die rechtlich maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete. Wir bauen den amtlichen Mietspiegel nicht nach — wir zitieren und verlinken ihn als Originalquelle.
Mietpreisentwicklung in Esslingen am Neckar
Für Esslingen am Neckar liegt ein qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558d BGB mit Stand vom 1. Januar 2026 vor. Dieser bildet als amtliches Instrument die ortsübliche Vergleichsmiete auf Basis tatsächlicher Bestandsmieten ab und gibt einen Median von 10,06 €/m² an. Der qualifizierte Mietspiegel ist die maßgebliche Referenz für Mietanpassungen im laufenden Mietverhältnis.
Die durchschnittliche Angebotsmiete aus Inseraten liegt mit 13,09 €/m² deutlich über dem amtlichen Median und ist im Vergleich zum Vorjahr um 4,6 % gestiegen. Angebotsmieten erfassen neu am Markt inserierte Wohnungen und dienen als nachrichtliche Marktdaten, sind jedoch nicht Teil des amtlichen Mietspiegels. Sie liegen typischerweise höher als Bestandsmieten, da sie aktuelle Marktbedingungen bei Neuvermietungen widerspiegeln.
Die Wohnlage hat einen erheblichen Einfluss auf das Mietpreisniveau bei Inseraten: Während Wohnungen in einfacher Lage im Durchschnitt 10,93 €/m² erzielen, liegt das Niveau in guter Lage bei 16,24 €/m². Auch das Baujahr zeigt deutliche Unterschiede, wobei Neubauten ab 2021 mit durchschnittlich 16,81 €/m² die höchsten Angebotsmieten aufweisen.
Marktmieten in Esslingen am Neckar nach Wohnlage
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einfach | 9,40 € | 9,78 € | 10,23 € | 10,66 € | 10,93 € |
| Mittel | 11,22 € | 11,68 € | 12,21 € | 12,72 € | 13,05 € |
| Gut | 13,96 € | 14,54 € | 15,20 € | 15,83 € | 16,24 € |
Mietpreise in Esslingen am Neckar nach Baujahr
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| bis 1949 | 9,87 € | 10,28 € | 10,75 € | 11,19 € | 11,49 € |
| 1950 - 1979 | 10,15 € | 10,56 € | 11,04 € | 11,50 € | 11,80 € |
| 1980 - 1999 | 11,02 € | 11,48 € | 12,00 € | 12,50 € | 12,82 € |
| 2000 - 2015 | 12,88 € | 13,41 € | 14,02 € | 14,61 € | 14,99 € |
| 2016 - 2020 | 13,44 € | 14,00 € | 14,63 € | 15,24 € | 15,64 € |
| ab 2021 | 14,45 € | 15,04 € | 15,72 € | 16,38 € | 16,81 € |
Durchschnittliche Miete nach Wohnungsgröße
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Bis 45 m² | 12,42 € | 12,93 € | 13,52 € | 14,09 € | 14,45 € |
| 45 - 100 m² | 11,47 € | 11,94 € | 12,49 € | 13,01 € | 13,34 € |
| Über 100 m² | 10,01 € | 10,42 € | 10,89 € | 11,35 € | 11,64 € |
| Einfamilienhaus | 13,46 € | 14,01 € | 14,65 € | 15,26 € | 15,66 € |
Mietpreise in den Stadtteilen von Esslingen am Neckar
| # | Name | Ø Miete/m² | Veränderung |
|---|---|---|---|
| 1 | Neckarhalde | 13,52 € | +3,2% |
| 2 | Mettingen | 13,51 € | +4,4% |
| 3 | Rüdern | 13,29 € | +3,3% |
| 4 | Pliensauvorstadt | 13,27 € | +3,8% |
| 5 | Hohenkreuz | 13,25 € | +4,5% |
| 6 | Brühl | 13,25 € | +3,4% |
| 7 | Sulzgries | 13,21 € | +3,8% |
| 8 | Innenstadt | 13,18 € | +4,9% |
| 9 | Sirnau | 13,15 € | +4,8% |
| 10 | Zollberg | 13,08 € | +3,4% |
| 11 | Weil | 13,05 € | +3,3% |
| 12 | Kimmichsweiler-Oberhof | 12,97 € | +5,0% |
| 13 | Zell | 12,96 € | +4,3% |
| 14 | Berkheim | 12,96 € | +4,1% |
| 15 | Serach | 12,94 € | +3,9% |
| 16 | Sankt Bernhardt | 12,93 € | +4,4% |
| 17 | Krummenacker | 12,90 € | +4,0% |
| 18 | Hegensberg | 12,88 € | +5,1% |
| 19 | Oberesslingen | 12,83 € | +4,1% |
| 20 | Wäldenbronn | 12,80 € | +4,0% |
| 21 | Liebersbronn | 12,76 € | +4,8% |
| 22 | Wiflingshausen | 12,76 € | +4,4% |
| 23 | Kennenburg | 12,74 € | +4,3% |
| 24 | Obertal | 12,67 € | +4,2% |
Wohnungsmieten in Esslingen am Neckar
Nach Zimmeranzahl
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 Zimmer | 13,48 € | 14,04 € | 14,67 € | 15,29 € | 15,68 € |
| 2 Zimmer | 12,19 € | 12,69 € | 13,27 € | 13,83 € | 14,18 € |
| 3 Zimmer | 11,36 € | 11,82 € | 12,36 € | 12,88 € | 13,21 € |
| 4 Zimmer | 10,50 € | 10,93 € | 11,42 € | 11,90 € | 12,21 € |
| 5+ Zimmer | 10,15 € | 10,56 € | 11,04 € | 11,50 € | 11,80 € |
Nach Etage
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Erdgeschoss | 10,97 € | 11,42 € | 11,93 € | 12,43 € | 12,76 € |
| 1. Stock | 11,64 € | 12,12 € | 12,67 € | 13,20 € | 13,55 € |
| 2. Stock | 10,81 € | 11,25 € | 11,77 € | 12,26 € | 12,58 € |
| 3.+ Stock | 10,98 € | 11,44 € | 11,95 € | 12,45 € | 12,78 € |
Mietpreise für Häuser in Esslingen am Neckar
Nach Haustyp
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus | 13,27 € | 13,82 € | 14,44 € | 15,05 € | 15,44 € |
| Doppelhaushälfte | 11,32 € | 11,78 € | 12,32 € | 12,83 € | 13,17 € |
| Reihenhaus | 10,38 € | 10,81 € | 11,30 € | 11,77 € | 12,08 € |
| Mehrfamilienhaus | 9,29 € | 9,67 € | 10,11 € | 10,53 € | 10,80 € |
Nach Zimmeranzahl
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3 Zimmer | 10,19 € | 10,61 € | 11,09 € | 11,55 € | 11,85 € |
| 4 Zimmer | 11,10 € | 11,56 € | 12,08 € | 12,59 € | 12,92 € |
| 5 Zimmer | 11,57 € | 12,05 € | 12,59 € | 13,12 € | 13,46 € |
| 6+ Zimmer | 12,65 € | 13,16 € | 13,76 € | 14,34 € | 14,71 € |
Mietpreisbremse & Kappungsgrenze in Esslingen am Neckar
Mietpreisbremse (Neuvermietung)
Bei Wiedervermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Bundesweit bis Ende 2029 verlängert.
Kappungsgrenze (Bestand)
Obergrenze für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis. Erhöhungen gehen nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus.
Modernisierungsumlage: Nach einer Modernisierung dürfen bis zu 8 % der Kosten jährlich auf die Jahresmiete umgelegt werden — gedeckelt durch gesetzliche Kappungsbeträge.
Amtlicher Mietspiegel Esslingen am Neckar
Esslingen am Neckar hat einen amtlichen Mietspiegel: einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB, herausgegeben von Stadt Esslingen am Neckar, Stabsstelle Wohnen (begleitende AG Mietspiegel: Amtsgericht Esslingen, Baugenossenschaft Esslingen eG, Deutscher Mieterbund Esslingen-Göppingen e.V., EWB Esslinger Wohnungsbau GmbH, Haus & Grund Esslingen e.V., Mieterbund Esslingen Stadt und Kreis e.V.); Datenanalyse: ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH, Hamburg (Stand 01.01.2026). Er ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und trägt die gesetzliche Vermutungswirkung: Die ausgewiesenen Werte gelten als ortsübliche Vergleichsmiete. Format: Regressionsmietspiegel mit Online-Berechnung. Den vollständigen amtlichen Mietspiegel Esslingen am Neckar können Sie als PDF direkt bei der Originalquelle herunterladen: esslingen.de.
- Typ
- Qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB)
- Amtlicher Median (Bestand)
- 10,06 €/m²
- Referenzwohnung 75 m² (kalt)
- ≈ 754 €
- Stand
- 01.01.2026
- Herausgeber
- Stadt Esslingen am Neckar, Stabsstelle Wohnen (begleitende AG Mietspiegel: Amtsgericht Esslingen, Baugenossenschaft Esslingen eG, Deutscher Mieterbund Esslingen-Göppingen e.V., EWB Esslinger Wohnungsbau GmbH, Haus & Grund Esslingen e.V., Mieterbund Esslingen Stadt und Kreis e.V.); Datenanalyse: ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH, Hamburg
So funktioniert der amtliche Mietspiegel: welche Merkmale zählen?
Innerhalb eines Mietspiegel-Tabellenfeldes entscheidet die Bewertung der wohnwertrelevanten Merkmale (§ 558 Abs. 2 BGB), wo genau eine Wohnung in der Spanne liegt:
1. Bad / WC
Zweites WC, Fußbodenheizung im Bad, hochwertige Ausstattung → aufwertend; fehlende Ausstattung → abwertend.
2. Küche
Moderne Einbauküche, Ceranfeld/Induktion → aufwertend.
3. Wohnung
Balkon/Terrasse, Fußboden, Grundriss, Deckenhöhe.
4. Gebäude
Aufzug, Barrierefreiheit, energetischer Zustand, Fahrradräume, Zustand des Treppenhauses.
5. Wohnumfeld
Lärm, begrünte Innenhöfe, Stellplätze, Aufenthaltsqualität.
Modernisierung
Energetische Sanierung und Modernisierung wirken als Zuschlag innerhalb der Spanne — das Baujahr allein genügt nicht.
So berechnen Sie Ihre ortsübliche Vergleichsmiete (Schritt für Schritt)
- 1
Wohnlage bestimmen. Prüfen Sie im Straßen- und Wohnlagenverzeichnis der Stadt Esslingen am Neckar, in welcher Wohnlage Ihre Adresse liegt.
- 2
Baualtersklasse & Größe zuordnen. Bestimmen Sie Bezugsfertigkeit (z. B. „1990“) und Wohnfläche (z. B. 70 m²).
- 3
Tabellenfeld im amtlichen Mietspiegel ablesen. Sie erhalten drei Werte: einen Mittelwert sowie eine untere und obere Spanne.
- 4
Merkmale bewerten. Gehen Sie die fünf Merkmalgruppen durch und zählen Sie auf- und abwertende Merkmale.
- 5
Innerhalb der Spanne einordnen. Überwiegen aufwertende Merkmale, rückt der Wert zur oberen Spanne; überwiegen abwertende, zur unteren. Halten sie sich die Waage, gilt der Mittelwert.
- 6
Gesamtmiete berechnen. Wohnfläche × €/m² = ortsübliche Nettokaltmiete pro Monat.
Mieten im Umland von Esslingen am Neckar
Esslingen am Neckar liegt mit einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 13,09 €/m² im oberen Bereich der Region und wird nur von Ostfildern mit 13,67 €/m² übertroffen. Die Mieten in Esslingen liegen damit deutlich über den günstigeren Nachbarstädten wie Wendlingen am Neckar (11,97 €/m²) und Altbach (12,29 €/m²).
Im Vergleich zum ermittelten regionalen Durchschnitt von 12,62 €/m² positioniert sich Esslingen am Neckar 3,7 % darüber. Die Spannbreite der Mieten in der Nachbarschaft reicht von 11,97 €/m² bis 13,67 €/m², womit Esslingen am Neckar zu den teureren Mietstandorten in der unmittelbaren Umgebung zählt.
| Name | Ø Miete/m² | Veränderung |
|---|---|---|
| Altbach | 12,90 € | +4,3% |
| Aichwald | 11,97 € | +4,5% |
| Denkendorf (Württemberg) | 12,87 € | +3,8% |
| Ostfildern | 13,67 € | +5,3% |
| Deizisau | 12,86 € | +4,4% |
| Kernen im Remstal | 13,00 € | +5,2% |
| Köngen | 12,35 € | +4,6% |
| Plochingen | 12,29 € | +3,8% |
| Neuhausen auf den Fildern | 12,76 € | +3,7% |
| Weinstadt | 12,52 € | +5,6% |
Immobilienpreise in Esslingen am Neckar
Neben Mietpreisen sind auch die Kaufpreise für Immobilien in Esslingen am Neckar relevant. Für weitere Informationen lesen Sie gerne die Artikel zum Bodenrichtwert in Esslingen am Neckar sowie zur Entwicklung der aktuellen Quadratmeterpreise zum Mieten und Kaufen in Esslingen am Neckar.
Häufige Fragen zu den Mietpreisen in Esslingen am Neckar 2026
Der amtliche Mietspiegel Esslingen am Neckar weist eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 10,06 €/m² aus (Bestand, Stand 01.01.2026). Angebotsmieten für neu inserierte Wohnungen liegen mit rund 13,09 €/m² darüber – sie sind nachrichtliche Marktdaten, nicht der amtliche Mietspiegel.
Die Angebotsmieten in Esslingen am Neckar haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 4,6% verändert. Die detaillierte historische Entwicklung finden Sie im Diagramm weiter oben.
Der amtliche Mietspiegel nennt nie nur eine Zahl. Für jede Kombination aus Baualtersklasse und Wohnungsgröße stehen ein Mittelwert sowie eine untere und obere Spanne, dazu Zu- und Abschläge für Wohnlage und Ausstattung. Jeder Wert innerhalb der Spanne kann die ortsübliche Vergleichsmiete sein – die genaue Einordnung folgt aus Ausstattung, Beschaffenheit und energetischem Zustand.
Ja. Esslingen am Neckar hat einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB, herausgegeben von Stadt Esslingen am Neckar, Stabsstelle Wohnen (begleitende AG Mietspiegel: Amtsgericht Esslingen, Baugenossenschaft Esslingen eG, Deutscher Mieterbund Esslingen-Göppingen e.V., EWB Esslinger Wohnungsbau GmbH, Haus & Grund Esslingen e.V., Mieterbund Esslingen Stadt und Kreis e.V.); Datenanalyse: ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH, Hamburg (Stand 01.01.2026). Er ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und trägt die gesetzliche Vermutungswirkung: Die ausgewiesenen Werte gelten als ortsübliche Vergleichsmiete.
Ja. Bei Wiedervermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen; bundesweit wurde die Mietpreisbremse bis Ende 2029 verlängert.
Im bestehenden Mietverhältnis darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen – und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Der amtliche Mietspiegel bildet die ortsübliche Vergleichsmiete aus laufenden Bestandsmietverhältnissen ab (10,06 €/m² Median). Die Angebotsmiete ist der in Inseraten geforderte Preis für neu angebotene Wohnungen und liegt in Esslingen am Neckar bei rund 13,09 €/m² – sie ist nachrichtlich und nicht amtlich. Rechtlich maßgeblich für Mieterhöhungen ist der amtliche Mietspiegel.
Nachrichtlich, bei den Angebotsmieten (nicht amtlich): Der günstigste Stadtteil in Esslingen am Neckar ist Obertal, während Neckarhalde die höchsten Mietpreise aufweist. Eine Übersicht aller Stadtteile finden Sie weiter unten.
Quellen & Stand der Daten
- Angebotsmieten: laufende Inseratsauswertung, Stand Q1 2026 — Marktdaten, nicht amtlich.
- Amtlicher Mietspiegel Esslingen am Neckar: Stadt Esslingen am Neckar, Stabsstelle Wohnen (begleitende AG Mietspiegel: Amtsgericht Esslingen, Baugenossenschaft Esslingen eG, Deutscher Mieterbund Esslingen-Göppingen e.V., EWB Esslinger Wohnungsbau GmbH, Haus & Grund Esslingen e.V., Mieterbund Esslingen Stadt und Kreis e.V.); Datenanalyse: ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH, Hamburg (Stand 01.01.2026) — esslingen.de
- Rechtsstatus: BBSR-Übersicht zu Mietpreisbremse und Kappungsgrenze — bbsr.bund.de
- Gesetzliche Grundlagen: § 558, § 558a, § 558c, § 558d BGB sowie die Mietspiegelverordnung (MsV) — gesetze-im-internet.de
Hinweis: Diese Seite dient der Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Verbindliche Auskünfte zu Mieterhöhung, Mietpreisbremse und ortsüblicher Vergleichsmiete erteilen der amtliche Mietspiegel, Mieter- bzw. Vermietervereine oder eine Fachanwältin/ein Fachanwalt für Mietrecht.