Mietspiegel Wernau (Neckar) 2026 — Mietpreise, Rechtslage & amtlicher Mietspiegel
Was kostet Wohnen in Wernau (Neckar) aktuell? Die durchschnittliche Angebotsmiete (Nettokaltmiete) liegt 2026 bei 12,51 €/m². Diese Seite zeigt die Angebotsmieten aus dem Markt nach Wohnlage, Baujahr und Größe sowie den rechtlichen Rahmen (Mietpreisbremse & Kappungsgrenze); der amtliche Mietspiegel ist als Originalquelle zitiert und verlinkt.
Amtliche Datenbasis
DSGVO-konform
SSL-verschlüsseltMarktmiete, Mietspiegel und Recht — drei verschiedene Dinge
Die Angebotsmiete ist der Preis, der in Wohnungsinseraten für neu angebotene Wohnungen verlangt wird — in Wernau (Neckar) liegt sie 2026 im Schnitt bei 12,51 €/m² (Nettokaltmiete, Inseratsauswertung). Davon zu unterscheiden ist die ortsübliche Vergleichsmiete: die Miete, die für vergleichbare Wohnungen in laufenden Mietverhältnissen üblicherweise gezahlt wird. Für Mieterhöhungen im bestehenden Mietverhältnis ist rechtlich die ortsübliche Vergleichsmiete maßgeblich, nicht der Inseratspreis. In Wernau (Neckar) wird die ortsübliche Vergleichsmiete durch den amtlichen Mietspiegel (Stand 01.12.2024) abgebildet — nicht als einzelner Durchschnittswert, sondern differenziert nach Baualter, Größe und weiteren Merkmalen.
Angebotsmiete
Der in Inseraten geforderte Preis für neu angebotene Wohnungen — echte Marktdaten aus der Inseratsauswertung, aufgeschlüsselt nach Wohnlage, Baujahr, Größe und Stadtteil.
Amtlicher Mietspiegel
Die rechtlich maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete. Wir bauen den amtlichen Mietspiegel nicht nach — wir zitieren und verlinken ihn als Originalquelle.
Mietpreisentwicklung in Wernau (Neckar)
Für Wernau (Neckar) liegt ein qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558d BGB vor, der im Dezember 2024 erstellt wurde. Dieser amtliche Mietspiegel bildet die maßgebliche Grundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete und basiert auf den tatsächlichen Bestandsmieten im Stadtgebiet. Er dient insbesondere bei Mieterhöhungen nach § 558 BGB als rechtlich anerkannte Datenquelle.
Ergänzend werden auf dieser Seite Angebotsmieten aus Inseraten ausgewiesen, die als nachrichtliche Marktdaten zu verstehen sind. Die durchschnittliche Angebotsmiete beträgt aktuell 12,51 €/m² und ist im Vergleich zum Vorjahr um 4,4 % gestiegen. Anders als der amtliche Mietspiegel spiegeln diese Werte ausschließlich die Preisvorstellungen bei Neuvermietungen wider und sind nicht unmittelbar für mietrechtliche Zwecke heranzuziehen.
Die Wohnlage hat erkennbaren Einfluss auf das Mietpreisniveau bei Inseraten: Während in einfacher Lage Angebotsmieten von 10,36 €/m² registriert werden, liegen sie in guter Wohnlage bei 15,88 €/m². Auch das Baujahr der Immobilien zeigt eine deutliche Spreizung – von 10,91 €/m² bei Gebäuden bis 1949 bis zu 15,89 €/m² bei Neubauten ab 2021.
Marktmieten in Wernau (Neckar) nach Wohnlage
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einfach | 9,01 € | 9,30 € | 9,74 € | 10,02 € | 10,36 € |
| Mittel | 10,75 € | 11,08 € | 11,62 € | 11,94 € | 12,36 € |
| Gut | 13,81 € | 14,24 € | 14,93 € | 15,34 € | 15,88 € |
Mietpreise in Wernau (Neckar) nach Baujahr
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| bis 1949 | 9,49 € | 9,78 € | 10,25 € | 10,54 € | 10,91 € |
| 1950 - 1979 | 9,77 € | 10,08 € | 10,56 € | 10,86 € | 11,23 € |
| 1980 - 1999 | 10,70 € | 11,04 € | 11,57 € | 11,89 € | 12,30 € |
| 2000 - 2015 | 12,46 € | 12,85 € | 13,46 € | 13,84 € | 14,32 € |
| 2016 - 2020 | 13,33 € | 13,74 € | 14,40 € | 14,81 € | 15,32 € |
| ab 2021 | 13,83 € | 14,26 € | 14,94 € | 15,36 € | 15,89 € |
Durchschnittliche Miete nach Wohnungsgröße
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Bis 45 m² | 12,43 € | 12,82 € | 13,44 € | 13,81 € | 14,29 € |
| 45 - 100 m² | 10,72 € | 11,06 € | 11,59 € | 11,91 € | 12,33 € |
| Über 100 m² | 9,63 € | 9,93 € | 10,41 € | 10,70 € | 11,07 € |
| Einfamilienhaus | 12,67 € | 13,07 € | 13,70 € | 14,08 € | 14,57 € |
Wohnungsmieten in Wernau (Neckar)
Nach Zimmeranzahl
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 Zimmer | 12,58 € | 12,97 € | 13,60 € | 13,98 € | 14,46 € |
| 2 Zimmer | 11,63 € | 11,99 € | 12,56 € | 12,92 € | 13,37 € |
| 3 Zimmer | 10,81 € | 11,15 € | 11,68 € | 12,01 € | 12,43 € |
| 4 Zimmer | 10,30 € | 10,62 € | 11,13 € | 11,44 € | 11,84 € |
| 5+ Zimmer | 9,56 € | 9,86 € | 10,33 € | 10,62 € | 10,99 € |
Nach Etage
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Erdgeschoss | 10,34 € | 10,66 € | 11,17 € | 11,49 € | 11,89 € |
| 1. Stock | 11,40 € | 11,75 € | 12,32 € | 12,66 € | 13,10 € |
| 2. Stock | 10,50 € | 10,83 € | 11,35 € | 11,66 € | 12,07 € |
| 3.+ Stock | 10,86 € | 11,20 € | 11,74 € | 12,07 € | 12,49 € |
Mietpreise für Häuser in Wernau (Neckar)
Nach Haustyp
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus | 12,88 € | 13,28 € | 13,92 € | 14,31 € | 14,80 € |
| Doppelhaushälfte | 11,01 € | 11,35 € | 11,90 € | 12,23 € | 12,66 € |
| Reihenhaus | 10,29 € | 10,61 € | 11,12 € | 11,43 € | 11,83 € |
| Mehrfamilienhaus | 9,24 € | 9,53 € | 9,99 € | 10,27 € | 10,62 € |
Nach Zimmeranzahl
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3 Zimmer | 9,76 € | 10,07 € | 10,55 € | 10,85 € | 11,22 € |
| 4 Zimmer | 10,62 € | 10,95 € | 11,48 € | 11,80 € | 12,21 € |
| 5 Zimmer | 11,86 € | 12,23 € | 12,82 € | 13,18 € | 13,63 € |
| 6+ Zimmer | 12,48 € | 12,87 € | 13,49 € | 13,87 € | 14,35 € |
Mietpreisbremse & Kappungsgrenze in Wernau (Neckar)
Mietpreisbremse (Neuvermietung)
Bei Wiedervermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Bundesweit bis Ende 2029 verlängert.
Kappungsgrenze (Bestand)
Obergrenze für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis. Erhöhungen gehen nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus.
Modernisierungsumlage: Nach einer Modernisierung dürfen bis zu 8 % der Kosten jährlich auf die Jahresmiete umgelegt werden — gedeckelt durch gesetzliche Kappungsbeträge.
Amtlicher Mietspiegel Wernau (Neckar)
Wernau (Neckar) hat einen amtlichen Mietspiegel: einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB, herausgegeben von Gemeinsamer Gutachterausschuss im Landkreis Esslingen (Zweckverband) (Stand 01.12.2024). Er ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und trägt die gesetzliche Vermutungswirkung: Die ausgewiesenen Werte gelten als ortsübliche Vergleichsmiete. Format: Kombination aus Tabelle und Berechnungsmodell. Den vollständigen amtlichen Mietspiegel Wernau (Neckar) können Sie als PDF direkt bei der Originalquelle herunterladen: gutachterausschuss-lkes.de.
- Typ
- Qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB)
- Stand
- 01.12.2024
- Herausgeber
- Gemeinsamer Gutachterausschuss im Landkreis Esslingen (Zweckverband)
So funktioniert der amtliche Mietspiegel: welche Merkmale zählen?
Innerhalb eines Mietspiegel-Tabellenfeldes entscheidet die Bewertung der wohnwertrelevanten Merkmale (§ 558 Abs. 2 BGB), wo genau eine Wohnung in der Spanne liegt:
1. Bad / WC
Zweites WC, Fußbodenheizung im Bad, hochwertige Ausstattung → aufwertend; fehlende Ausstattung → abwertend.
2. Küche
Moderne Einbauküche, Ceranfeld/Induktion → aufwertend.
3. Wohnung
Balkon/Terrasse, Fußboden, Grundriss, Deckenhöhe.
4. Gebäude
Aufzug, Barrierefreiheit, energetischer Zustand, Fahrradräume, Zustand des Treppenhauses.
5. Wohnumfeld
Lärm, begrünte Innenhöfe, Stellplätze, Aufenthaltsqualität.
Modernisierung
Energetische Sanierung und Modernisierung wirken als Zuschlag innerhalb der Spanne — das Baujahr allein genügt nicht.
So berechnen Sie Ihre ortsübliche Vergleichsmiete (Schritt für Schritt)
- 1
Wohnlage bestimmen. Prüfen Sie im Straßen- und Wohnlagenverzeichnis der Stadt Wernau (Neckar), in welcher Wohnlage Ihre Adresse liegt.
- 2
Baualtersklasse & Größe zuordnen. Bestimmen Sie Bezugsfertigkeit (z. B. „1990“) und Wohnfläche (z. B. 70 m²).
- 3
Tabellenfeld im amtlichen Mietspiegel ablesen. Sie erhalten drei Werte: einen Mittelwert sowie eine untere und obere Spanne.
- 4
Merkmale bewerten. Gehen Sie die fünf Merkmalgruppen durch und zählen Sie auf- und abwertende Merkmale.
- 5
Innerhalb der Spanne einordnen. Überwiegen aufwertende Merkmale, rückt der Wert zur oberen Spanne; überwiegen abwertende, zur unteren. Halten sie sich die Waage, gilt der Mittelwert.
- 6
Gesamtmiete berechnen. Wohnfläche × €/m² = ortsübliche Nettokaltmiete pro Monat.
Mieten im Umland von Wernau (Neckar)
Wernau (Neckar) liegt mit 12,51 €/m² im oberen Mittelfeld der Region und übertrifft den Durchschnitt der Nachbarstädte um 0,36 €/m². Die Mieten bewegen sich in einer vergleichsweise homogenen Spanne zwischen 11,60 €/m² und 12,90 €/m².
Das höchste Mietniveau findet sich mit 12,90 €/m² und 12,86 €/m² in den beiden teureren Nachbarstädten, während das untere Ende mit 11,60 €/m² deutlich unter dem Wernauer Niveau liegt. Die übrigen Nachbarstädte gruppieren sich eng um die 12,00 €/m²-Marke und weisen damit nur geringe Abweichungen zu Wernau (Neckar) auf.
| Name | Ø Miete/m² | Veränderung |
|---|---|---|
| Wendlingen am Neckar | 12,37 € | +4,4% |
| Plochingen | 12,29 € | +3,8% |
| Hochdorf (Plochingen) | 11,60 € | +4,8% |
| Deizisau | 12,86 € | +4,4% |
| Notzingen | 11,87 € | +4,2% |
| Reichenbach an der Fils | 12,05 € | +3,8% |
| Köngen | 12,35 € | +4,6% |
| Altbach | 12,90 € | +4,3% |
| Kirchheim unter Teck | 12,28 € | +5,0% |
| Oberboihingen | 12,04 € | +3,5% |
Immobilienpreise in Wernau (Neckar)
Neben Mietpreisen sind auch die Kaufpreise für Immobilien in Wernau (Neckar) relevant. Für weitere Informationen lesen Sie gerne die Artikel zum Bodenrichtwert in Wernau (Neckar) sowie zur Entwicklung der aktuellen Quadratmeterpreise zum Mieten und Kaufen in Wernau (Neckar).
Häufige Fragen zu den Mietpreisen in Wernau (Neckar) 2026
Die durchschnittliche Angebotsmiete (Nettokaltmiete aus Inseraten) in Wernau (Neckar) liegt aktuell bei 12,51 €/m². Im Vergleich zum Vorjahr stieg die Miete um 4,4%. Nachrichtlich: Für Mieterhöhungen ist der amtliche Mietspiegel maßgeblich, nicht der Inseratspreis.
Die Angebotsmieten in Wernau (Neckar) haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 4,4% verändert. Die detaillierte historische Entwicklung finden Sie im Diagramm weiter oben.
Der amtliche Mietspiegel nennt nie nur eine Zahl. Für jede Kombination aus Baualtersklasse und Wohnungsgröße stehen ein Mittelwert sowie eine untere und obere Spanne, dazu Zu- und Abschläge für Wohnlage und Ausstattung. Jeder Wert innerhalb der Spanne kann die ortsübliche Vergleichsmiete sein – die genaue Einordnung folgt aus Ausstattung, Beschaffenheit und energetischem Zustand.
Ja. Wernau (Neckar) hat einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB, herausgegeben von Gemeinsamer Gutachterausschuss im Landkreis Esslingen (Zweckverband) (Stand 01.12.2024). Er ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und trägt die gesetzliche Vermutungswirkung: Die ausgewiesenen Werte gelten als ortsübliche Vergleichsmiete.
Ja. Bei Wiedervermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen; bundesweit wurde die Mietpreisbremse bis Ende 2029 verlängert.
Im bestehenden Mietverhältnis darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen – und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Der amtliche Mietspiegel bildet die ortsübliche Vergleichsmiete aus laufenden Bestandsmietverhältnissen ab. Die Angebotsmiete ist der in Inseraten geforderte Preis für neu angebotene Wohnungen und liegt in Wernau (Neckar) bei rund 12,51 €/m² – sie ist nachrichtlich und nicht amtlich. Rechtlich maßgeblich für Mieterhöhungen ist der amtliche Mietspiegel.
Quellen & Stand der Daten
- Angebotsmieten: laufende Inseratsauswertung, Stand Q1 2026 — Marktdaten, nicht amtlich.
- Amtlicher Mietspiegel Wernau (Neckar): Gemeinsamer Gutachterausschuss im Landkreis Esslingen (Zweckverband) (Stand 01.12.2024) — gutachterausschuss-lkes.de
- Rechtsstatus: BBSR-Übersicht zu Mietpreisbremse und Kappungsgrenze — bbsr.bund.de
- Gesetzliche Grundlagen: § 558, § 558a, § 558c, § 558d BGB sowie die Mietspiegelverordnung (MsV) — gesetze-im-internet.de
Hinweis: Diese Seite dient der Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Verbindliche Auskünfte zu Mieterhöhung, Mietpreisbremse und ortsüblicher Vergleichsmiete erteilen der amtliche Mietspiegel, Mieter- bzw. Vermietervereine oder eine Fachanwältin/ein Fachanwalt für Mietrecht.