Mietspiegel Herne 2026 — Mietpreise, Rechtslage & amtlicher Mietspiegel
Was kostet Wohnen in Herne aktuell? Die durchschnittliche Angebotsmiete (Nettokaltmiete) liegt 2026 bei 7,54 €/m². Diese Seite zeigt die Angebotsmieten aus dem Markt nach Wohnlage, Baujahr, Größe und Stadtteil, den rechtlichen Rahmen (Mietpreisbremse & Kappungsgrenze) und zitiert und verlinkt den amtlichen Mietspiegel als Originalquelle.
Amtliche Datenbasis
DSGVO-konform
SSL-verschlüsseltMarktmiete, Mietspiegel und Recht — drei verschiedene Dinge
Die Angebotsmiete ist der Preis, der in Wohnungsinseraten für neu angebotene Wohnungen verlangt wird — in Herne liegt sie 2026 im Schnitt bei 7,54 €/m² (Nettokaltmiete, Inseratsauswertung). Davon zu unterscheiden ist die ortsübliche Vergleichsmiete: die Miete, die für vergleichbare Wohnungen in laufenden Mietverhältnissen üblicherweise gezahlt wird. Für Mieterhöhungen im bestehenden Mietverhältnis ist rechtlich die ortsübliche Vergleichsmiete maßgeblich, nicht der Inseratspreis. In Herne wird die ortsübliche Vergleichsmiete durch den amtlichen Mietspiegel (Stand 01.01.2025) abgebildet — nicht als einzelner Durchschnittswert, sondern differenziert nach Baualter, Größe und weiteren Merkmalen.
Angebotsmiete
Der in Inseraten geforderte Preis für neu angebotene Wohnungen — echte Marktdaten aus der Inseratsauswertung, aufgeschlüsselt nach Wohnlage, Baujahr, Größe und Stadtteil.
Amtlicher Mietspiegel
Die rechtlich maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete. Wir bauen den amtlichen Mietspiegel nicht nach — wir zitieren und verlinken ihn als Originalquelle.
Mietpreisentwicklung in Herne
Der qualifizierte Mietspiegel für Herne nach § 558d BGB mit Stand vom 1. Januar 2025 bildet die maßgebliche Grundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Er erfasst systematisch die tatsächlich gezahlten Bestandsmieten in der Stadt und dient als verbindliches Instrument bei Mietanpassungen im laufenden Mietverhältnis. Die Werte des amtlichen Mietspiegels unterscheiden sich grundlegend von den Angebotsmieten aus Inseraten, die lediglich nachrichtliche Marktdaten zu Neuvermietungen darstellen.
Die durchschnittliche Angebotsmiete in Herne liegt bei 7,54 €/m² und verzeichnete im Vergleich zum Vorjahr einen Anstieg von 1,5 %. Diese Inseratsdaten spiegeln das aktuelle Preisniveau bei Wohnungswechseln wider, haben jedoch keinen Einfluss auf die rechtliche Bewertung bestehender Mietverhältnisse.
Die Wohnlage zeigt deutliche Unterschiede im Angebotsmietenniveau: Während Wohnungen in einfacher Lage durchschnittlich 6,17 €/m² aufweisen, erreichen Objekte in guter Lage einen Wert von 9,78 €/m². Auch das Baujahr beeinflusst die Miethöhe erkennbar, wobei Neubauten ab 2021 mit 9,85 €/m² die höchsten Angebotsmieten erzielen.
Marktmieten in Herne nach Wohnlage
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einfach | 5,41 € | 5,60 € | 5,77 € | 6,05 € | 6,17 € |
| Mittel | 6,80 € | 7,04 € | 7,25 € | 7,60 € | 7,75 € |
| Gut | 8,58 € | 8,88 € | 9,15 € | 9,59 € | 9,78 € |
Mietpreise in Herne nach Baujahr
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| bis 1949 | 5,79 € | 5,99 € | 6,17 € | 6,47 € | 6,60 € |
| 1950 - 1979 | 5,98 € | 6,19 € | 6,38 € | 6,69 € | 6,82 € |
| 1980 - 1999 | 6,71 € | 6,95 € | 7,16 € | 7,50 € | 7,65 € |
| 2000 - 2015 | 7,65 € | 7,91 € | 8,15 € | 8,55 € | 8,72 € |
| 2016 - 2020 | 8,22 € | 8,51 € | 8,77 € | 9,19 € | 9,38 € |
| ab 2021 | 8,64 € | 8,93 € | 9,21 € | 9,65 € | 9,85 € |
Durchschnittliche Miete nach Wohnungsgröße
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Bis 45 m² | 7,43 € | 7,69 € | 7,92 € | 8,30 € | 8,47 € |
| 45 - 100 m² | 6,69 € | 6,92 € | 7,13 € | 7,47 € | 7,62 € |
| Über 100 m² | 5,98 € | 6,19 € | 6,38 € | 6,69 € | 6,82 € |
| Einfamilienhaus | 7,63 € | 7,89 € | 8,13 € | 8,52 € | 8,69 € |
Mietpreise in den Stadtteilen von Herne
| # | Name | Ø Miete/m² | Veränderung |
|---|---|---|---|
| 1 | Börnig - Holthausen | 7,90 € | +2,3% |
| 2 | Sodingen | 7,80 € | +2,9% |
| 3 | Herne-Süd | 7,68 € | +1,7% |
| 4 | Holsterhausen | 7,67 € | +2,3% |
| 5 | Eickel | 7,56 € | +2,2% |
| 6 | Wanne-Süd | 7,54 € | +0,9% |
| 7 | Röhlinghausen | 7,50 € | +2,0% |
| 8 | Wanne | 7,50 € | +1,9% |
| 9 | Herne-Mitte | 7,47 € | +1,5% |
| 10 | Horsthausen | 7,47 € | +1,5% |
| 11 | Unser Fritz - Crange | 7,41 € | +1,2% |
| 12 | Baukau-Ost | 7,33 € | +2,7% |
| 13 | Baukau-West | 7,28 € | +1,8% |
Wohnungsmieten in Herne
Nach Zimmeranzahl
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 Zimmer | 7,71 € | 7,97 € | 8,22 € | 8,61 € | 8,79 € |
| 2 Zimmer | 6,93 € | 7,17 € | 7,39 € | 7,74 € | 7,90 € |
| 3 Zimmer | 6,54 € | 6,76 € | 6,97 € | 7,30 € | 7,45 € |
| 4 Zimmer | 6,16 € | 6,37 € | 6,57 € | 6,88 € | 7,02 € |
| 5+ Zimmer | 5,95 € | 6,16 € | 6,34 € | 6,65 € | 6,78 € |
Nach Etage
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Erdgeschoss | 6,19 € | 6,40 € | 6,60 € | 6,92 € | 7,06 € |
| 1. Stock | 6,58 € | 6,81 € | 7,02 € | 7,36 € | 7,51 € |
| 2. Stock | 6,46 € | 6,69 € | 6,89 € | 7,22 € | 7,37 € |
| 3.+ Stock | 6,77 € | 7,01 € | 7,22 € | 7,57 € | 7,72 € |
Mietpreise für Häuser in Herne
Nach Haustyp
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus | 7,55 € | 7,81 € | 8,05 € | 8,43 € | 8,60 € |
| Doppelhaushälfte | 6,65 € | 6,88 € | 7,09 € | 7,43 € | 7,58 € |
| Reihenhaus | 5,95 € | 6,16 € | 6,35 € | 6,65 € | 6,79 € |
| Mehrfamilienhaus | 5,60 € | 5,80 € | 5,97 € | 6,26 € | 6,39 € |
Nach Zimmeranzahl
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3 Zimmer | 6,12 € | 6,34 € | 6,53 € | 6,84 € | 6,98 € |
| 4 Zimmer | 6,65 € | 6,88 € | 7,09 € | 7,43 € | 7,58 € |
| 5 Zimmer | 7,21 € | 7,46 € | 7,69 € | 8,06 € | 8,22 € |
| 6+ Zimmer | 7,27 € | 7,52 € | 7,75 € | 8,13 € | 8,29 € |
Mietpreisbremse & Kappungsgrenze in Herne
Mietpreisbremse (Neuvermietung)
Herne ist derzeit nicht als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen — bei Neuvermietung ist die Miethöhe nicht auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt.
Kappungsgrenze (Bestand)
Obergrenze für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis. Erhöhungen gehen nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus.
Modernisierungsumlage: Nach einer Modernisierung dürfen bis zu 8 % der Kosten jährlich auf die Jahresmiete umgelegt werden — gedeckelt durch gesetzliche Kappungsbeträge.
Amtlicher Mietspiegel Herne
Herne hat einen amtlichen Mietspiegel: einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB, herausgegeben von Stadt Herne (FB Vermessung und Kataster) mit Arbeitskreis Mietspiegel Herne (Mieterschutzbund e.V., Mieterverein Herne 2 e.V., Mieterschutzverein Herne, Haus & Grund Herne, Herner Wohnungswirtschaft); Erstellung Neitzel Consultants (Stand 01.01.2025). Er ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und trägt die gesetzliche Vermutungswirkung: Die ausgewiesenen Werte gelten als ortsübliche Vergleichsmiete. Format: Regressionsmietspiegel mit Online-Berechnung. Den vollständigen amtlichen Mietspiegel Herne können Sie als PDF direkt bei der Originalquelle herunterladen: serviceportal.herne.de.
- Typ
- Qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB)
- Stand
- 01.01.2025
- Herausgeber
- Stadt Herne (FB Vermessung und Kataster) mit Arbeitskreis Mietspiegel Herne (Mieterschutzbund e.V., Mieterverein Herne 2 e.V., Mieterschutzverein Herne, Haus & Grund Herne, Herner Wohnungswirtschaft); Erstellung Neitzel Consultants
So funktioniert der amtliche Mietspiegel: welche Merkmale zählen?
Innerhalb eines Mietspiegel-Tabellenfeldes entscheidet die Bewertung der wohnwertrelevanten Merkmale (§ 558 Abs. 2 BGB), wo genau eine Wohnung in der Spanne liegt:
1. Bad / WC
Zweites WC, Fußbodenheizung im Bad, hochwertige Ausstattung → aufwertend; fehlende Ausstattung → abwertend.
2. Küche
Moderne Einbauküche, Ceranfeld/Induktion → aufwertend.
3. Wohnung
Balkon/Terrasse, Fußboden, Grundriss, Deckenhöhe.
4. Gebäude
Aufzug, Barrierefreiheit, energetischer Zustand, Fahrradräume, Zustand des Treppenhauses.
5. Wohnumfeld
Lärm, begrünte Innenhöfe, Stellplätze, Aufenthaltsqualität.
Modernisierung
Energetische Sanierung und Modernisierung wirken als Zuschlag innerhalb der Spanne — das Baujahr allein genügt nicht.
So berechnen Sie Ihre ortsübliche Vergleichsmiete (Schritt für Schritt)
- 1
Wohnlage bestimmen. Prüfen Sie im Straßen- und Wohnlagenverzeichnis der Stadt Herne, in welcher Wohnlage Ihre Adresse liegt.
- 2
Baualtersklasse & Größe zuordnen. Bestimmen Sie Bezugsfertigkeit (z. B. „1990“) und Wohnfläche (z. B. 70 m²).
- 3
Tabellenfeld im amtlichen Mietspiegel ablesen. Sie erhalten drei Werte: einen Mittelwert sowie eine untere und obere Spanne.
- 4
Merkmale bewerten. Gehen Sie die fünf Merkmalgruppen durch und zählen Sie auf- und abwertende Merkmale.
- 5
Innerhalb der Spanne einordnen. Überwiegen aufwertende Merkmale, rückt der Wert zur oberen Spanne; überwiegen abwertende, zur unteren. Halten sie sich die Waage, gilt der Mittelwert.
- 6
Gesamtmiete berechnen. Wohnfläche × €/m² = ortsübliche Nettokaltmiete pro Monat.
Mieten im Umland von Herne
Herne liegt mit 7,54 €/m² im mittleren Bereich der regionalen Mietpreisspanne und positioniert sich knapp unter dem Durchschnitt der Nachbarstädte. Die Mieten liegen deutlich unter denen von Bochum mit 8,67 €/m² und Recklinghausen mit 8,19 €/m², aber spürbar über dem Niveau von Castrop-Rauxel mit 7,19 €/m².
Im direkten Vergleich mit den angrenzenden Städten bewegt sich Herne auf ähnlichem Niveau wie Gelsenkirchen mit 7,57 €/m² und Herten mit 7,45 €/m². Die Differenz zu den preisintensivsten Nachbarstädten beträgt bis zu 1,13 €/m², während der Abstand zu den günstigsten Lagen bei lediglich 0,35 €/m² liegt.
| Name | Ø Miete/m² | Veränderung |
|---|---|---|
| Gelsenkirchen | 7,19 € | +3,8% |
| Recklinghausen | 7,70 € | +3,9% |
| Bochum | 8,67 € | +5,0% |
| Castrop-Rauxel | 7,80 € | +4,6% |
| Herten | 7,45 € | +3,0% |
| Oer-Erkenschwick | 7,57 € | +4,3% |
| Witten | 8,19 € | +3,8% |
| Marl | 7,84 € | +3,8% |
| Waltrop | 8,14 € | +4,2% |
| Gladbeck | 7,70 € | +3,8% |
Immobilienpreise in Herne
Neben Mietpreisen sind auch die Kaufpreise für Immobilien in Herne relevant. Für weitere Informationen lesen Sie gerne die Artikel zum Bodenrichtwert in Herne sowie zur Entwicklung der aktuellen Quadratmeterpreise zum Mieten und Kaufen in Herne.
Häufige Fragen zu den Mietpreisen in Herne 2026
Die durchschnittliche Angebotsmiete (Nettokaltmiete aus Inseraten) in Herne liegt aktuell bei 7,54 €/m². Im Vergleich zum Vorjahr stieg die Miete um 1,5%. Nachrichtlich: Für Mieterhöhungen ist der amtliche Mietspiegel maßgeblich, nicht der Inseratspreis.
Die Angebotsmieten in Herne haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 1,5% verändert. Die detaillierte historische Entwicklung finden Sie im Diagramm weiter oben.
Der amtliche Mietspiegel nennt nie nur eine Zahl. Für jede Kombination aus Baualtersklasse und Wohnungsgröße stehen ein Mittelwert sowie eine untere und obere Spanne, dazu Zu- und Abschläge für Wohnlage und Ausstattung. Jeder Wert innerhalb der Spanne kann die ortsübliche Vergleichsmiete sein – die genaue Einordnung folgt aus Ausstattung, Beschaffenheit und energetischem Zustand.
Ja. Herne hat einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB, herausgegeben von Stadt Herne (FB Vermessung und Kataster) mit Arbeitskreis Mietspiegel Herne (Mieterschutzbund e.V., Mieterverein Herne 2 e.V., Mieterschutzverein Herne, Haus & Grund Herne, Herner Wohnungswirtschaft); Erstellung Neitzel Consultants (Stand 01.01.2025). Er ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und trägt die gesetzliche Vermutungswirkung: Die ausgewiesenen Werte gelten als ortsübliche Vergleichsmiete.
Nein. Herne ist derzeit nicht als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen – bei Neuvermietung gilt keine Mietpreisbremse.
Im bestehenden Mietverhältnis darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % steigen – und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Der amtliche Mietspiegel bildet die ortsübliche Vergleichsmiete aus laufenden Bestandsmietverhältnissen ab. Die Angebotsmiete ist der in Inseraten geforderte Preis für neu angebotene Wohnungen und liegt in Herne bei rund 7,54 €/m² – sie ist nachrichtlich und nicht amtlich. Rechtlich maßgeblich für Mieterhöhungen ist der amtliche Mietspiegel.
Nachrichtlich, bei den Angebotsmieten (nicht amtlich): Der günstigste Stadtteil in Herne ist Baukau-West, während Börnig - Holthausen die höchsten Mietpreise aufweist. Eine Übersicht aller Stadtteile finden Sie weiter unten.
Quellen & Stand der Daten
- Angebotsmieten: laufende Inseratsauswertung, Stand Q1 2026 — Marktdaten, nicht amtlich.
- Amtlicher Mietspiegel Herne: Stadt Herne (FB Vermessung und Kataster) mit Arbeitskreis Mietspiegel Herne (Mieterschutzbund e.V., Mieterverein Herne 2 e.V., Mieterschutzverein Herne, Haus & Grund Herne, Herner Wohnungswirtschaft); Erstellung Neitzel Consultants (Stand 01.01.2025) — serviceportal.herne.de
- Rechtsstatus: BBSR-Übersicht zu Mietpreisbremse und Kappungsgrenze — bbsr.bund.de
- Gesetzliche Grundlagen: § 558, § 558a, § 558c, § 558d BGB sowie die Mietspiegelverordnung (MsV) — gesetze-im-internet.de
Hinweis: Diese Seite dient der Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Verbindliche Auskünfte zu Mieterhöhung, Mietpreisbremse und ortsüblicher Vergleichsmiete erteilen der amtliche Mietspiegel, Mieter- bzw. Vermietervereine oder eine Fachanwältin/ein Fachanwalt für Mietrecht.