Mietspiegel Fellbach 2026 — Mietpreise, Rechtslage & amtlicher Mietspiegel
Was kostet Wohnen in Fellbach aktuell? Die durchschnittliche Angebotsmiete (Nettokaltmiete) liegt 2026 bei 13,44 €/m². Diese Seite zeigt die Angebotsmieten aus dem Markt nach Wohnlage, Baujahr und Größe sowie den rechtlichen Rahmen (Mietpreisbremse & Kappungsgrenze); der amtliche Mietspiegel ist als Originalquelle zitiert und verlinkt.
Amtliche Datenbasis
DSGVO-konform
SSL-verschlüsseltMarktmiete, Mietspiegel und Recht — drei verschiedene Dinge
Die Angebotsmiete ist der Preis, der in Wohnungsinseraten für neu angebotene Wohnungen verlangt wird — in Fellbach liegt sie 2026 im Schnitt bei 13,44 €/m² (Nettokaltmiete, Inseratsauswertung). Davon zu unterscheiden ist die ortsübliche Vergleichsmiete: die Miete, die für vergleichbare Wohnungen in laufenden Mietverhältnissen üblicherweise gezahlt wird. Für Mieterhöhungen im bestehenden Mietverhältnis ist rechtlich die ortsübliche Vergleichsmiete maßgeblich, nicht der Inseratspreis. In Fellbach wird die ortsübliche Vergleichsmiete durch den amtlichen Mietspiegel (Stand 01.11.2025) abgebildet — nicht als einzelner Durchschnittswert, sondern differenziert nach Baualter, Größe und weiteren Merkmalen.
Angebotsmiete
Der in Inseraten geforderte Preis für neu angebotene Wohnungen — echte Marktdaten aus der Inseratsauswertung, aufgeschlüsselt nach Wohnlage, Baujahr, Größe und Stadtteil.
Amtlicher Mietspiegel
Die rechtlich maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete. Wir bauen den amtlichen Mietspiegel nicht nach — wir zitieren und verlinken ihn als Originalquelle.
Mietpreisentwicklung in Fellbach
Für Fellbach liegt ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB vor, Stand November 2025. Dieser amtliche Mietspiegel bildet die maßgebliche Grundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete und basiert auf den tatsächlich gezahlten Bestandsmieten in der Stadt. Die darin enthaltenen Werte sind rechtlich relevant für Mietanpassungen im laufenden Mietverhältnis.
Ergänzend dazu werden Angebotsmieten aus Inseraten ausgewiesen, die als nachrichtliche Marktdaten dienen. Die durchschnittliche Angebotsmiete beträgt aktuell 13,44 €/m² und ist im Jahresvergleich um 3,5 % gestiegen. Angebotsmieten liegen in der Regel über den Bestandsmieten des amtlichen Mietspiegels, da sie Neuvertragsmieten für aktuell verfügbare Wohnungen widerspiegeln.
Die Wohnlage hat einen erheblichen Einfluss auf das Mietpreisniveau bei den Inseraten. Während in einfacher Lage 10,91 €/m² aufgerufen werden, liegen die Angebotsmieten in guter Wohnlage bei 16,72 €/m². Auch das Baujahr zeigt eine deutliche Staffelung: Neubauwohnungen ab 2021 werden mit durchschnittlich 17,42 €/m² angeboten, während Altbauten bis 1949 bei 11,72 €/m² liegen.
Marktmieten in Fellbach nach Wohnlage
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einfach | 9,47 € | 9,85 € | 10,31 € | 10,62 € | 10,91 € |
| Mittel | 11,66 € | 12,12 € | 12,69 € | 13,07 € | 13,42 € |
| Gut | 14,52 € | 15,10 € | 15,81 € | 16,29 € | 16,72 € |
Mietpreise in Fellbach nach Baujahr
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| bis 1949 | 10,18 € | 10,58 € | 11,08 € | 11,41 € | 11,72 € |
| 1950 - 1979 | 10,98 € | 11,41 € | 11,95 € | 12,31 € | 12,64 € |
| 1980 - 1999 | 11,39 € | 11,84 € | 12,40 € | 12,77 € | 13,11 € |
| 2000 - 2015 | 13,20 € | 13,72 € | 14,36 € | 14,80 € | 15,19 € |
| 2016 - 2020 | 14,59 € | 15,17 € | 15,89 € | 16,36 € | 16,80 € |
| ab 2021 | 15,13 € | 15,73 € | 16,47 € | 16,97 € | 17,42 € |
Durchschnittliche Miete nach Wohnungsgröße
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Bis 45 m² | 13,06 € | 13,57 € | 14,21 € | 14,64 € | 15,03 € |
| 45 - 100 m² | 11,71 € | 12,17 € | 12,75 € | 13,13 € | 13,48 € |
| Über 100 m² | 10,82 € | 11,25 € | 11,78 € | 12,13 € | 12,46 € |
| Einfamilienhaus | 13,53 € | 14,06 € | 14,73 € | 15,17 € | 15,58 € |
Wohnungsmieten in Fellbach
Nach Zimmeranzahl
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 Zimmer | 13,34 € | 13,87 € | 14,53 € | 14,96 € | 15,37 € |
| 2 Zimmer | 12,26 € | 12,74 € | 13,35 € | 13,75 € | 14,12 € |
| 3 Zimmer | 11,61 € | 12,07 € | 12,64 € | 13,02 € | 13,37 € |
| 4 Zimmer | 10,93 € | 11,36 € | 11,89 € | 12,25 € | 12,58 € |
| 5+ Zimmer | 10,65 € | 11,07 € | 11,59 € | 11,94 € | 12,26 € |
Nach Etage
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Erdgeschoss | 10,93 € | 11,37 € | 11,90 € | 12,26 € | 12,59 € |
| 1. Stock | 11,77 € | 12,24 € | 12,81 € | 13,20 € | 13,55 € |
| 2. Stock | 11,75 € | 12,22 € | 12,79 € | 13,18 € | 13,53 € |
| 3.+ Stock | 11,65 € | 12,12 € | 12,69 € | 13,07 € | 13,42 € |
Mietpreise für Häuser in Fellbach
Nach Haustyp
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus | 13,59 € | 14,13 € | 14,79 € | 15,24 € | 15,65 € |
| Doppelhaushälfte | 11,41 € | 11,87 € | 12,43 € | 12,80 € | 13,14 € |
| Reihenhaus | 10,68 € | 11,10 € | 11,62 € | 11,97 € | 12,29 € |
| Mehrfamilienhaus | 9,85 € | 10,24 € | 10,72 € | 11,05 € | 11,34 € |
Nach Zimmeranzahl
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3 Zimmer | 10,15 € | 10,55 € | 11,05 € | 11,38 € | 11,69 € |
| 4 Zimmer | 11,46 € | 11,92 € | 12,48 € | 12,85 € | 13,20 € |
| 5 Zimmer | 12,10 € | 12,58 € | 13,17 € | 13,57 € | 13,94 € |
| 6+ Zimmer | 13,00 € | 13,52 € | 14,15 € | 14,58 € | 14,97 € |
Mietpreisbremse & Kappungsgrenze in Fellbach
Mietpreisbremse (Neuvermietung)
Bei Wiedervermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Bundesweit bis Ende 2029 verlängert.
Kappungsgrenze (Bestand)
Obergrenze für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis. Erhöhungen gehen nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus.
Modernisierungsumlage: Nach einer Modernisierung dürfen bis zu 8 % der Kosten jährlich auf die Jahresmiete umgelegt werden — gedeckelt durch gesetzliche Kappungsbeträge.
Amtlicher Mietspiegel Fellbach
Fellbach hat einen amtlichen Mietspiegel: einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB, herausgegeben von Stadt Fellbach, Amt fuer Hochbau und Gebaeudemanagement (Herausgeber); anerkannt von den Mieter- und Vermietervertretern; Erstellung 2023 und Indexfortschreibung 2025: EMA-Institut fuer empirische Marktanalysen, Regensburg (Stand 01.11.2025). Er ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und trägt die gesetzliche Vermutungswirkung: Die ausgewiesenen Werte gelten als ortsübliche Vergleichsmiete. Format: Kombination aus Tabelle und Berechnungsmodell. Die amtliche Mietspiegeltabelle weist Werte von 8,32 bis 16,97 €/m² aus — je nach Baualter, Größe und Lage der Wohnung. Für eine typische Wohnung (1985 - 1994, 60 - < 70) nennt die Tabelle einen Mittelwert von 9,94 €/m². Den vollständigen amtlichen Mietspiegel Fellbach können Sie als PDF direkt bei der Originalquelle herunterladen: fellbach.de.
- Typ
- Qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB)
- Amtliche Werte
- 8,32 – 16,97 €/m²
- Stand
- 01.11.2025
- Herausgeber
- Stadt Fellbach, Amt fuer Hochbau und Gebaeudemanagement (Herausgeber); anerkannt von den Mieter- und Vermietervertretern; Erstellung 2023 und Indexfortschreibung 2025: EMA-Institut fuer empirische Marktanalysen, Regensburg
Amtliche Mietspiegeltabelle — Nettokaltmiete je m²
| Baualter | 25 - < 30 | 30 - < 40 | 40 - < 45 | 45 - < 50 | 50 - < 55 | 55 - < 60 | 60 - < 70 | 70 - < 80 | 80 - < 90 | 90 - < 115 | 115 - < 130 | 130 - 150 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| bis 1918 | 13,07 € | 11,49 € | 10,57 € | 10,17 € | 9,87 € | 9,65 € | 9,41 € | 9,22 € | 9,12 € | 9,01 € | 8,93 € | 8,83 € |
| 1919 - 1945 | 12,50 € | 11,00 € | 10,12 € | 9,73 € | 9,44 € | 9,23 € | 9,01 € | 8,82 € | 8,72 € | 8,63 € | 8,55 € | 8,45 € |
| 1946 - 1963 | 12,33 € | 10,83 € | 9,96 € | 9,59 € | 9,30 € | 9,10 € | 8,88 € | 8,70 € | 8,59 € | 8,50 € | 8,42 € | 8,32 € |
| 1964 - 1974 | 12,67 € | 11,15 € | 10,25 € | 9,86 € | 9,57 € | 9,36 € | 9,13 € | 8,94 € | 8,83 € | 8,74 € | 8,66 € | 8,56 € |
| 1975 - 1984 | 13,16 € | 11,56 € | 10,64 € | 10,24 € | 9,93 € | 9,71 € | 9,47 € | 9,28 € | 9,18 € | 9,07 € | 8,99 € | 8,90 € |
| 1985 - 1994 | 13,80 € | 12,13 € | 11,17 € | 10,74 € | 10,42 € | 10,18 € | 9,94 € | 9,73 € | 9,62 € | 9,51 € | 9,43 € | 9,33 € |
| 1995 - 2004 | 14,62 € | 12,85 € | 11,82 € | 11,38 € | 11,04 € | 10,79 € | 10,53 € | 10,32 € | 10,19 € | 10,08 € | 9,98 € | 9,88 € |
| 2005 - 2012 | 15,50 € | 13,63 € | 12,54 € | 12,05 € | 11,71 € | 11,44 € | 11,17 € | 10,94 € | 10,81 € | 10,70 € | 10,59 € | 10,48 € |
| 2013 - 2015 | 16,12 € | 14,17 € | 13,04 € | 12,54 € | 12,17 € | 11,90 € | 11,61 € | 11,38 € | 11,24 € | 11,11 € | 11,01 € | 10,89 € |
| 2016 - 2018 | 16,48 € | 14,48 € | 13,32 € | 12,81 € | 12,44 € | 12,16 € | 11,87 € | 11,63 € | 11,49 € | 11,36 € | 11,26 € | 11,13 € |
| 2019 - 2025 | 16,97 € | 14,92 € | 13,73 € | 13,20 € | 12,82 € | 12,53 € | 12,22 € | 11,97 € | 11,84 € | 11,70 € | 11,59 € | 11,47 € |
So funktioniert der amtliche Mietspiegel: welche Merkmale zählen?
Innerhalb eines Mietspiegel-Tabellenfeldes entscheidet die Bewertung der wohnwertrelevanten Merkmale (§ 558 Abs. 2 BGB), wo genau eine Wohnung in der Spanne liegt:
1. Bad / WC
Zweites WC, Fußbodenheizung im Bad, hochwertige Ausstattung → aufwertend; fehlende Ausstattung → abwertend.
2. Küche
Moderne Einbauküche, Ceranfeld/Induktion → aufwertend.
3. Wohnung
Balkon/Terrasse, Fußboden, Grundriss, Deckenhöhe.
4. Gebäude
Aufzug, Barrierefreiheit, energetischer Zustand, Fahrradräume, Zustand des Treppenhauses.
5. Wohnumfeld
Lärm, begrünte Innenhöfe, Stellplätze, Aufenthaltsqualität.
Modernisierung
Energetische Sanierung und Modernisierung wirken als Zuschlag innerhalb der Spanne — das Baujahr allein genügt nicht.
So berechnen Sie Ihre ortsübliche Vergleichsmiete (Schritt für Schritt)
- 1
Wohnlage bestimmen. Prüfen Sie im Straßen- und Wohnlagenverzeichnis der Stadt Fellbach, in welcher Wohnlage Ihre Adresse liegt.
- 2
Baualtersklasse & Größe zuordnen. Bestimmen Sie Bezugsfertigkeit (z. B. „1990“) und Wohnfläche (z. B. 70 m²).
- 3
Tabellenfeld im amtlichen Mietspiegel ablesen. Sie erhalten drei Werte: einen Mittelwert sowie eine untere und obere Spanne.
- 4
Merkmale bewerten. Gehen Sie die fünf Merkmalgruppen durch und zählen Sie auf- und abwertende Merkmale.
- 5
Innerhalb der Spanne einordnen. Überwiegen aufwertende Merkmale, rückt der Wert zur oberen Spanne; überwiegen abwertende, zur unteren. Halten sie sich die Waage, gilt der Mittelwert.
- 6
Gesamtmiete berechnen. Wohnfläche × €/m² = ortsübliche Nettokaltmiete pro Monat.
Rechenbeispiel:
70-m²-Wohnung (1985 - 1994, 60 - < 70): Der amtliche Mietspiegel nennt für dieses Feld einen Mittelwert von 9,94 €/m² → 70 m² × 9,94 €/m² = 696 € Nettokaltmiete/Monat ortsübliche Vergleichsmiete (vor Merkmal-Zu-/Abschlägen).
Mieten im Umland von Fellbach
Fellbach liegt mit einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 13,44 €/m² im oberen Mittelfeld der Region. Die Mietpreise bewegen sich damit über dem Durchschnitt der meisten Nachbarstädte, wobei nur wenige Kommunen höhere Werte aufweisen.
Das Mietpreisniveau in der Region zeigt erhebliche Unterschiede: Während die höchsten Mieten mit 15,11 €/m² erreicht werden, liegen die günstigsten Nachbarstädte bei 12,37 €/m² bis 12,52 €/m². Fellbach positioniert sich deutlich näher am oberen Bereich dieser Spanne, mit nur zwei Nachbarstädten, die mit 13,57 €/m² und 13,86 €/m² höhere Mietpreise verzeichnen.
| Name | Ø Miete/m² | Veränderung |
|---|---|---|
| Kernen im Remstal | 13,00 € | +5,2% |
| Remseck am Neckar | 12,80 € | +3,1% |
| Korb | 12,69 € | +5,7% |
| Kornwestheim | 13,57 € | +3,4% |
| Schwaikheim | 12,37 € | +4,9% |
| Weinstadt | 12,52 € | +5,6% |
| Stuttgart | 15,11 € | +3,9% |
| Waiblingen | 12,81 € | +3,6% |
| Esslingen am Neckar | 13,09 € | +4,6% |
| Ludwigsburg | 13,86 € | +4,2% |
Immobilienpreise in Fellbach
Neben Mietpreisen sind auch die Kaufpreise für Immobilien in Fellbach relevant. Für weitere Informationen lesen Sie gerne die Artikel zum Bodenrichtwert in Fellbach sowie zur Entwicklung der aktuellen Quadratmeterpreise zum Mieten und Kaufen in Fellbach.
Häufige Fragen zu den Mietpreisen in Fellbach 2026
Die durchschnittliche Angebotsmiete (Nettokaltmiete aus Inseraten) in Fellbach liegt aktuell bei 13,44 €/m². Im Vergleich zum Vorjahr stieg die Miete um 3,5%. Nachrichtlich: Für Mieterhöhungen ist der amtliche Mietspiegel maßgeblich, nicht der Inseratspreis.
Die Angebotsmieten in Fellbach haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 3,5% verändert. Die detaillierte historische Entwicklung finden Sie im Diagramm weiter oben.
Der amtliche Mietspiegel nennt nie nur eine Zahl. Für jede Kombination aus Baualtersklasse und Wohnungsgröße stehen ein Mittelwert sowie eine untere und obere Spanne, dazu Zu- und Abschläge für Wohnlage und Ausstattung. Jeder Wert innerhalb der Spanne kann die ortsübliche Vergleichsmiete sein – die genaue Einordnung folgt aus Ausstattung, Beschaffenheit und energetischem Zustand.
Ja. Fellbach hat einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB, herausgegeben von Stadt Fellbach, Amt fuer Hochbau und Gebaeudemanagement (Herausgeber); anerkannt von den Mieter- und Vermietervertretern; Erstellung 2023 und Indexfortschreibung 2025: EMA-Institut fuer empirische Marktanalysen, Regensburg (Stand 01.11.2025). Er ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und trägt die gesetzliche Vermutungswirkung: Die ausgewiesenen Werte gelten als ortsübliche Vergleichsmiete.
Ja. Bei Wiedervermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen; bundesweit wurde die Mietpreisbremse bis Ende 2029 verlängert.
Im bestehenden Mietverhältnis darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen – und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Der amtliche Mietspiegel bildet die ortsübliche Vergleichsmiete aus laufenden Bestandsmietverhältnissen ab. Die Angebotsmiete ist der in Inseraten geforderte Preis für neu angebotene Wohnungen und liegt in Fellbach bei rund 13,44 €/m² – sie ist nachrichtlich und nicht amtlich. Rechtlich maßgeblich für Mieterhöhungen ist der amtliche Mietspiegel.
Quellen & Stand der Daten
- Angebotsmieten: laufende Inseratsauswertung, Stand Q1 2026 — Marktdaten, nicht amtlich.
- Amtlicher Mietspiegel Fellbach: Stadt Fellbach, Amt fuer Hochbau und Gebaeudemanagement (Herausgeber); anerkannt von den Mieter- und Vermietervertretern; Erstellung 2023 und Indexfortschreibung 2025: EMA-Institut fuer empirische Marktanalysen, Regensburg (Stand 01.11.2025) — fellbach.de
- Rechtsstatus: BBSR-Übersicht zu Mietpreisbremse und Kappungsgrenze — bbsr.bund.de
- Gesetzliche Grundlagen: § 558, § 558a, § 558c, § 558d BGB sowie die Mietspiegelverordnung (MsV) — gesetze-im-internet.de
Hinweis: Diese Seite dient der Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Verbindliche Auskünfte zu Mieterhöhung, Mietpreisbremse und ortsüblicher Vergleichsmiete erteilen der amtliche Mietspiegel, Mieter- bzw. Vermietervereine oder eine Fachanwältin/ein Fachanwalt für Mietrecht.