Mietspiegel Offenau 2026 — Mietpreise, Rechtslage & amtlicher Mietspiegel
Was kostet Wohnen in Offenau aktuell? Die durchschnittliche Angebotsmiete (Nettokaltmiete) liegt 2026 bei 10,94 €/m². Diese Seite zeigt die Angebotsmieten aus dem Markt nach Wohnlage, Baujahr und Größe sowie den rechtlichen Rahmen (Mietpreisbremse & Kappungsgrenze).
Amtliche Datenbasis
DSGVO-konform
SSL-verschlüsseltMarktmiete, Mietspiegel und Recht — drei verschiedene Dinge
Die Angebotsmiete ist der Preis, der in Wohnungsinseraten für neu angebotene Wohnungen verlangt wird — in Offenau liegt sie 2026 im Schnitt bei 10,94 €/m² (Nettokaltmiete, Inseratsauswertung). Davon zu unterscheiden ist die ortsübliche Vergleichsmiete: die Miete, die für vergleichbare Wohnungen in laufenden Mietverhältnissen üblicherweise gezahlt wird. Für Mieterhöhungen im bestehenden Mietverhältnis ist rechtlich die ortsübliche Vergleichsmiete maßgeblich, nicht der Inseratspreis.
Angebotsmiete
Der in Inseraten geforderte Preis für neu angebotene Wohnungen — echte Marktdaten aus der Inseratsauswertung, aufgeschlüsselt nach Wohnlage, Baujahr, Größe und Stadtteil.
Ortsübliche Vergleichsmiete
Die Miete, die für vergleichbare Wohnungen in laufenden Mietverhältnissen üblicherweise gezahlt wird — die rechtlich maßgebliche Größe für Mieterhöhungen.
Mietpreisentwicklung in Offenau
Die durchschnittliche Angebotsmiete in Offenau liegt aktuell bei 10,94 €/m², basierend auf verfügbaren Inseratsdaten am Wohnungsmarkt. Im Vergleich zum Vorjahr verzeichneten die Angebotsmieten einen Anstieg um 3,0 %. Diese Marktdaten spiegeln das aktuelle Angebotsniveau wider, ersetzen jedoch keinen amtlichen Mietspiegel.
Die Wohnlage hat einen deutlichen Einfluss auf das Mietpreisniveau in der Gemeinde. Während Wohnungen in einfacher Lage durchschnittlich 9,02 €/m² erzielen, liegen die Angebotsmieten in guten Wohnlagen bei 14,10 €/m². Objekte in mittlerer Lage bewegen sich mit 11,09 €/m² im Bereich des Gesamtdurchschnitts.
Das Baujahr der Immobilien zeigt ebenfalls eine klare Staffelung der Mietpreise. Altbauten bis 1949 werden mit 9,79 €/m² inseriert, während Neubauten ab 2021 Angebotsmieten von 14,57 €/m² erreichen. Zwischen den Baujahren 1950 bis 1979 und 1980 bis 1999 bewegen sich die Mieten zwischen 10,29 €/m² und 10,67 €/m², während Objekte aus den Jahren 2000 bis 2015 bei 12,38 €/m² liegen.
Marktmieten in Offenau nach Wohnlage
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einfach | 7,79 € | 8,13 € | 8,48 € | 8,79 € | 9,02 € |
| Mittel | 9,59 € | 10,01 € | 10,43 € | 10,82 € | 11,09 € |
| Gut | 12,19 € | 12,72 € | 13,26 € | 13,75 € | 14,10 € |
Mietpreise in Offenau nach Baujahr
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| bis 1949 | 8,46 € | 8,83 € | 9,21 € | 9,55 € | 9,79 € |
| 1950 - 1979 | 8,90 € | 9,28 € | 9,68 € | 10,04 € | 10,29 € |
| 1980 - 1999 | 9,23 € | 9,63 € | 10,04 € | 10,41 € | 10,67 € |
| 2000 - 2015 | 10,70 € | 11,17 € | 11,64 € | 12,08 € | 12,38 € |
| 2016 - 2020 | 11,78 € | 12,29 € | 12,82 € | 13,29 € | 13,63 € |
| ab 2021 | 12,60 € | 13,14 € | 13,71 € | 14,21 € | 14,57 € |
Durchschnittliche Miete nach Wohnungsgröße
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Bis 45 m² | 10,46 € | 10,92 € | 11,38 € | 11,80 € | 12,10 € |
| 45 - 100 m² | 9,67 € | 10,09 € | 10,52 € | 10,91 € | 11,19 € |
| Über 100 m² | 8,71 € | 9,09 € | 9,48 € | 9,83 € | 10,08 € |
| Einfamilienhaus | 11,24 € | 11,73 € | 12,23 € | 12,68 € | 13,00 € |
Wohnungsmieten in Offenau
Nach Zimmeranzahl
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 Zimmer | 11,29 € | 11,78 € | 12,29 € | 12,74 € | 13,06 € |
| 2 Zimmer | 9,72 € | 10,14 € | 10,57 € | 10,96 € | 11,24 € |
| 3 Zimmer | 9,67 € | 10,09 € | 10,52 € | 10,91 € | 11,19 € |
| 4 Zimmer | 8,87 € | 9,25 € | 9,65 € | 10,00 € | 10,26 € |
| 5+ Zimmer | 8,49 € | 8,86 € | 9,24 € | 9,58 € | 9,82 € |
Nach Etage
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Erdgeschoss | 9,30 € | 9,70 € | 10,11 € | 10,49 € | 10,75 € |
| 1. Stock | 9,41 € | 9,82 € | 10,24 € | 10,62 € | 10,89 € |
| 2. Stock | 9,28 € | 9,68 € | 10,09 € | 10,47 € | 10,73 € |
| 3.+ Stock | 9,57 € | 9,99 € | 10,42 € | 10,80 € | 11,07 € |
Mietpreise für Häuser in Offenau
Nach Haustyp
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus | 11,01 € | 11,49 € | 11,98 € | 12,42 € | 12,74 € |
| Doppelhaushälfte | 9,26 € | 9,66 € | 10,07 € | 10,44 € | 10,71 € |
| Reihenhaus | 8,61 € | 8,99 € | 9,37 € | 9,72 € | 9,96 € |
| Mehrfamilienhaus | 8,12 € | 8,48 € | 8,84 € | 9,16 € | 9,40 € |
Nach Zimmeranzahl
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3 Zimmer | 8,61 € | 8,98 € | 9,36 € | 9,71 € | 9,96 € |
| 4 Zimmer | 9,32 € | 9,73 € | 10,14 € | 10,52 € | 10,78 € |
| 5 Zimmer | 10,01 € | 10,44 € | 10,89 € | 11,29 € | 11,58 € |
| 6+ Zimmer | 10,68 € | 11,14 € | 11,62 € | 12,05 € | 12,35 € |
Mietpreisbremse & Kappungsgrenze in Offenau
Mietpreisbremse (Neuvermietung)
Offenau ist derzeit nicht als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen — bei Neuvermietung ist die Miethöhe nicht auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt.
Kappungsgrenze (Bestand)
Obergrenze für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis. Erhöhungen gehen nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus.
Modernisierungsumlage: Nach einer Modernisierung dürfen bis zu 8 % der Kosten jährlich auf die Jahresmiete umgelegt werden — gedeckelt durch gesetzliche Kappungsbeträge.
Ortsübliche Vergleichsmiete in Offenau
Ob eine Gemeinde einen amtlichen Mietspiegel führt, entscheidet sie selbst — verbindliche Auskunft dazu erteilt die Stadt- bzw. Gemeindeverwaltung von Offenau. Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558c/§ 558d BGB), die von der Gemeinde oder von Interessenvertretungen der Mieter und Vermieter erstellt wird. Liegt kein Mietspiegel vor, kann die ortsübliche Vergleichsmiete über Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten (§ 558a BGB) begründet werden. Die auf dieser Seite gezeigten Werte sind Angebotsmieten aus Inseraten und dienen der Marktorientierung.
So funktioniert der amtliche Mietspiegel: welche Merkmale zählen?
Innerhalb eines Mietspiegel-Tabellenfeldes entscheidet die Bewertung der wohnwertrelevanten Merkmale (§ 558 Abs. 2 BGB), wo genau eine Wohnung in der Spanne liegt:
1. Bad / WC
Zweites WC, Fußbodenheizung im Bad, hochwertige Ausstattung → aufwertend; fehlende Ausstattung → abwertend.
2. Küche
Moderne Einbauküche, Ceranfeld/Induktion → aufwertend.
3. Wohnung
Balkon/Terrasse, Fußboden, Grundriss, Deckenhöhe.
4. Gebäude
Aufzug, Barrierefreiheit, energetischer Zustand, Fahrradräume, Zustand des Treppenhauses.
5. Wohnumfeld
Lärm, begrünte Innenhöfe, Stellplätze, Aufenthaltsqualität.
Modernisierung
Energetische Sanierung und Modernisierung wirken als Zuschlag innerhalb der Spanne — das Baujahr allein genügt nicht.
So berechnen Sie Ihre ortsübliche Vergleichsmiete (Schritt für Schritt)
- 1
Wohnlage bestimmen. Prüfen Sie im Straßen- und Wohnlagenverzeichnis der Stadt Offenau, in welcher Wohnlage Ihre Adresse liegt.
- 2
Baualtersklasse & Größe zuordnen. Bestimmen Sie Bezugsfertigkeit (z. B. „1990“) und Wohnfläche (z. B. 70 m²).
- 3
Vergleichswerte heranziehen. Ohne amtlichen Mietspiegel dienen Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten (§ 558a BGB) als Grundlage.
- 4
Merkmale bewerten. Gehen Sie die fünf Merkmalgruppen durch und zählen Sie auf- und abwertende Merkmale.
- 5
Innerhalb der Spanne einordnen. Überwiegen aufwertende Merkmale, rückt der Wert zur oberen Spanne; überwiegen abwertende, zur unteren. Halten sie sich die Waage, gilt der Mittelwert.
- 6
Gesamtmiete berechnen. Wohnfläche × €/m² = ortsübliche Nettokaltmiete pro Monat.
Mieten im Umland von Offenau
Offenau liegt mit einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 10,94 €/m² im mittleren Bereich der Region. Die Mietpreise bewegen sich damit etwa 5,5 % unter dem Durchschnitt der Nachbarstädte, der bei rund 11,59 €/m² liegt.
Die höchsten Mieten im Vergleichsgebiet werden mit 11,82 €/m² und 11,80 €/m² erreicht, während am unteren Ende Werte von 9,81 €/m² und 10,15 €/m² zu finden sind. Die Spanne zwischen der günstigsten und teuersten Nachbarstadt beträgt somit 2,01 €/m², was einer Differenz von rund 20,5 % entspricht.
| Name | Ø Miete/m² | Veränderung |
|---|---|---|
| Bad Wimpfen | 11,38 € | +2,6% |
| Bad Friedrichshall | 11,35 € | +3,6% |
| Untereisesheim | 11,80 € | +3,0% |
| Gundelsheim (Württemberg) | 10,33 € | +3,5% |
| Siegelsbach | 10,28 € | +3,1% |
| Oedheim | 11,21 € | +3,3% |
| Neckarsulm | 11,82 € | +1,8% |
| Haßmersheim | 10,15 € | +5,1% |
| Bad Rappenau | 10,76 € | +2,8% |
| Neckarzimmern | 9,81 € | +3,9% |
Immobilienpreise in Offenau
Neben Mietpreisen sind auch die Kaufpreise für Immobilien in Offenau relevant. Für weitere Informationen lesen Sie gerne die Artikel zum Bodenrichtwert in Offenau sowie zur Entwicklung der aktuellen Quadratmeterpreise zum Mieten und Kaufen in Offenau.
Häufige Fragen zu den Mietpreisen in Offenau 2026
Die durchschnittliche Angebotsmiete (Nettokaltmiete aus Inseraten) in Offenau liegt aktuell bei 10,94 €/m². Im Vergleich zum Vorjahr stieg die Miete um 3%.
Die Angebotsmieten in Offenau haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 3% verändert. Die detaillierte historische Entwicklung finden Sie im Diagramm weiter oben.
Nein. Offenau ist derzeit nicht als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen – bei Neuvermietung gilt keine Mietpreisbremse.
Im bestehenden Mietverhältnis darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % steigen – und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Quellen & Stand der Daten
- Angebotsmieten: laufende Inseratsauswertung, Stand Q1 2026 — Marktdaten, nicht amtlich.
- Rechtsstatus: BBSR-Übersicht zu Mietpreisbremse und Kappungsgrenze — bbsr.bund.de
- Gesetzliche Grundlagen: § 558, § 558a, § 558c, § 558d BGB sowie die Mietspiegelverordnung (MsV) — gesetze-im-internet.de
Hinweis: Diese Seite dient der Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Verbindliche Auskünfte zu Mieterhöhung, Mietpreisbremse und ortsüblicher Vergleichsmiete erteilen der amtliche Mietspiegel, Mieter- bzw. Vermietervereine oder eine Fachanwältin/ein Fachanwalt für Mietrecht.