Mietspiegel Essen 2026 — Mietpreise, Rechtslage & amtlicher Mietspiegel
Was kostet Wohnen in Essen aktuell? Die durchschnittliche Angebotsmiete (Nettokaltmiete) liegt 2026 bei 9,08 €/m². Diese Seite zeigt die Angebotsmieten aus dem Markt nach Wohnlage, Baujahr, Größe und Stadtteil, den rechtlichen Rahmen (Mietpreisbremse & Kappungsgrenze) und zitiert und verlinkt den amtlichen Mietspiegel als Originalquelle.
Amtliche Datenbasis
DSGVO-konform
SSL-verschlüsseltMarktmiete, Mietspiegel und Recht — drei verschiedene Dinge
Die Angebotsmiete ist der Preis, der in Wohnungsinseraten für neu angebotene Wohnungen verlangt wird — in Essen liegt sie 2026 im Schnitt bei 9,08 €/m² (Nettokaltmiete, Inseratsauswertung). Davon zu unterscheiden ist die ortsübliche Vergleichsmiete: die Miete, die für vergleichbare Wohnungen in laufenden Mietverhältnissen üblicherweise gezahlt wird. Für Mieterhöhungen im bestehenden Mietverhältnis ist rechtlich die ortsübliche Vergleichsmiete maßgeblich, nicht der Inseratspreis. In Essen wird die ortsübliche Vergleichsmiete durch den amtlichen Mietspiegel (Stand 01.08.2024) abgebildet — nicht als einzelner Durchschnittswert, sondern differenziert nach Baualter, Größe und weiteren Merkmalen.
Angebotsmiete
Der in Inseraten geforderte Preis für neu angebotene Wohnungen — echte Marktdaten aus der Inseratsauswertung, aufgeschlüsselt nach Wohnlage, Baujahr, Größe und Stadtteil.
Amtlicher Mietspiegel
Die rechtlich maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete. Wir bauen den amtlichen Mietspiegel nicht nach — wir zitieren und verlinken ihn als Originalquelle.
Mietpreisentwicklung in Essen
Der qualifizierte Mietspiegel der Stadt Essen (Stand August 2024) bildet nach § 558d BGB die rechtlich maßgebliche Grundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für Bestandsmietverhältnisse. Er dokumentiert die gezahlten Nettokaltmieten und dient als Orientierung bei Mietanpassungen im laufenden Mietverhältnis. Der amtliche Mietspiegel unterscheidet sich grundlegend von Angebotsmieten aus Inseraten, die lediglich nachrichtliche Marktdaten darstellen und tendenziell höher liegen als die gezahlten Bestandsmieten.
Die durchschnittliche Angebotsmiete in Essen beträgt aktuell 9,08 €/m² und ist im Vergleich zum Vorjahr um 3,3 % gestiegen. Diese Inseratsdaten spiegeln die Preisvorstellungen bei Neuvermietungen wider, ersetzen jedoch nicht den amtlichen Mietspiegel als rechtliche Referenz. Die Wohnlage hat einen erheblichen Einfluss auf das Mietpreisniveau: Während in einfachen Lagen durchschnittlich 7,33 €/m² inseriert werden, liegen die Angebotsmieten in guten Wohnlagen bei 11,11 €/m².
Auch das Baujahr der Immobilie zeigt deutliche Unterschiede im Angebotspreisniveau. Neubauten ab 2021 werden mit durchschnittlich 11,76 €/m² angeboten, während Altbauten bis 1949 bei 8,09 €/m² liegen. Wohnungen aus den Baujahren 1950 bis 1979 bewegen sich mit 8,14 €/m² auf ähnlichem Niveau wie ältere Bestände.
Marktmieten in Essen nach Wohnlage
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einfach | 6,24 € | 6,54 € | 6,81 € | 7,14 € | 7,33 € |
| Mittel | 7,73 € | 8,10 € | 8,44 € | 8,85 € | 9,09 € |
| Gut | 9,45 € | 9,90 € | 10,32 € | 10,82 € | 11,11 € |
Mietpreise in Essen nach Baujahr
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| bis 1949 | 6,88 € | 7,21 € | 7,51 € | 7,88 € | 8,09 € |
| 1950 - 1979 | 6,93 € | 7,26 € | 7,56 € | 7,93 € | 8,14 € |
| 1980 - 1999 | 7,77 € | 8,14 € | 8,48 € | 8,90 € | 9,14 € |
| 2000 - 2015 | 8,57 € | 8,98 € | 9,36 € | 9,82 € | 10,08 € |
| 2016 - 2020 | 9,17 € | 9,61 € | 10,02 € | 10,50 € | 10,79 € |
| ab 2021 | 10,00 € | 10,48 € | 10,92 € | 11,45 € | 11,76 € |
Durchschnittliche Miete nach Wohnungsgröße
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Bis 45 m² | 8,56 € | 8,97 € | 9,35 € | 9,80 € | 10,07 € |
| 45 - 100 m² | 7,75 € | 8,12 € | 8,46 € | 8,87 € | 9,11 € |
| Über 100 m² | 6,99 € | 7,32 € | 7,63 € | 8,00 € | 8,22 € |
| Einfamilienhaus | 9,05 € | 9,49 € | 9,89 € | 10,37 € | 10,65 € |
Mietpreise in den Stadtteilen von Essen
| # | Name | Ø Miete/m² | Veränderung |
|---|---|---|---|
| 1 | Bredeney | 11,12 € | +2,5% |
| 2 | Schuir | 11,01 € | +4,0% |
| 3 | Werden | 10,73 € | +3,4% |
| 4 | Stadtwald | 10,62 € | +4,7% |
| 5 | Margarethenhöhe | 10,53 € | +3,1% |
| 6 | Rüttenscheid | 10,50 € | +3,4% |
| 7 | Kettwig | 10,49 € | +3,2% |
| 8 | Haarzopf | 10,46 € | +2,8% |
| 9 | Heisingen | 10,40 € | +2,7% |
| 10 | Fischlaken | 10,27 € | +3,6% |
| 11 | Heidhausen | 10,26 € | +3,1% |
| 12 | Fulerum | 9,96 € | +2,8% |
| 13 | Rellinghausen | 9,94 € | +3,5% |
| 14 | Südviertel | 9,79 € | +3,5% |
| 15 | Byfang | 9,57 € | +3,2% |
| 16 | Bergerhausen | 9,55 € | +3,7% |
| 17 | Burgaltendorf | 9,53 € | +3,0% |
| 18 | Westviertel | 9,41 € | +3,3% |
| 19 | Stadtkern | 9,41 € | +4,0% |
| 20 | Kupferdreh | 9,40 € | +2,5% |
| 21 | Holsterhausen | 9,38 € | +4,2% |
| 22 | Überruhr-Holthausen | 9,30 € | +3,5% |
| 23 | Überruhr-Hinsel | 9,27 € | +2,8% |
| 24 | Bedingrade | 9,19 € | +3,4% |
| 25 | Schönebeck | 9,13 € | +4,1% |
| 26 | Huttrop | 8,97 € | +2,8% |
| 27 | Gerschede | 8,95 € | +3,7% |
| 28 | Borbeck-Mitte | 8,87 € | +4,3% |
| 29 | Frintrop | 8,79 € | +3,7% |
| 30 | Frohnhausen | 8,64 € | +3,0% |
| 31 | Südostviertel | 8,62 € | +4,1% |
| 32 | Nordviertel | 8,55 € | +3,6% |
| 33 | Steele | 8,50 € | +2,9% |
| 34 | Ostviertel | 8,48 € | +3,8% |
| 35 | Bergeborbeck | 8,36 € | +3,5% |
| 36 | Stoppenberg | 8,35 € | +3,9% |
| 37 | Altenessen-Nord | 8,27 € | +5,0% |
| 38 | Frillendorf | 8,25 € | +3,8% |
| 39 | Horst | 8,23 € | +3,5% |
| 40 | Bochold | 8,20 € | +3,7% |
| 41 | Freisenbruch | 8,18 € | +3,7% |
| 42 | Dellwig | 8,17 € | +4,5% |
| 43 | Altendorf | 8,17 € | +3,0% |
| 44 | Karnap | 8,14 € | +4,2% |
| 45 | Vogelheim | 8,12 € | +2,8% |
| 46 | Altenessen-Süd | 8,12 € | +3,4% |
| 47 | Katernberg | 8,11 € | +3,6% |
| 48 | Kray | 8,10 € | +4,8% |
| 49 | Leithe | 8,09 € | +3,3% |
| 50 | Schonnebeck | 8,01 € | +4,2% |
Wohnungsmieten in Essen
Nach Zimmeranzahl
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 Zimmer | 9,11 € | 9,54 € | 9,94 € | 10,43 € | 10,71 € |
| 2 Zimmer | 8,28 € | 8,68 € | 9,04 € | 9,48 € | 9,74 € |
| 3 Zimmer | 7,69 € | 8,06 € | 8,40 € | 8,80 € | 9,04 € |
| 4 Zimmer | 7,26 € | 7,61 € | 7,93 € | 8,31 € | 8,54 € |
| 5+ Zimmer | 6,90 € | 7,23 € | 7,53 € | 7,90 € | 8,11 € |
Nach Etage
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Erdgeschoss | 7,34 € | 7,69 € | 8,01 € | 8,40 € | 8,63 € |
| 1. Stock | 7,77 € | 8,15 € | 8,49 € | 8,90 € | 9,14 € |
| 2. Stock | 7,60 € | 7,97 € | 8,30 € | 8,70 € | 8,94 € |
| 3.+ Stock | 7,82 € | 8,19 € | 8,53 € | 8,95 € | 9,19 € |
Mietpreise für Häuser in Essen
Nach Haustyp
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus | 8,83 € | 9,25 € | 9,64 € | 10,11 € | 10,38 € |
| Doppelhaushälfte | 7,67 € | 8,04 € | 8,38 € | 8,79 € | 9,02 € |
| Reihenhaus | 7,28 € | 7,63 € | 7,95 € | 8,34 € | 8,57 € |
| Mehrfamilienhaus | 6,42 € | 6,72 € | 7,00 € | 7,34 € | 7,54 € |
Nach Zimmeranzahl
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3 Zimmer | 6,92 € | 7,25 € | 7,55 € | 7,92 € | 8,13 € |
| 4 Zimmer | 7,51 € | 7,87 € | 8,20 € | 8,60 € | 8,83 € |
| 5 Zimmer | 8,38 € | 8,78 € | 9,15 € | 9,60 € | 9,86 € |
| 6+ Zimmer | 8,80 € | 9,22 € | 9,61 € | 10,07 € | 10,35 € |
Mietpreisbremse & Kappungsgrenze in Essen
Mietpreisbremse (Neuvermietung)
Essen ist derzeit nicht als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen — bei Neuvermietung ist die Miethöhe nicht auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt.
Kappungsgrenze (Bestand)
Obergrenze für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis. Erhöhungen gehen nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus.
Modernisierungsumlage: Nach einer Modernisierung dürfen bis zu 8 % der Kosten jährlich auf die Jahresmiete umgelegt werden — gedeckelt durch gesetzliche Kappungsbeträge.
Amtlicher Mietspiegel Essen
Essen hat einen amtlichen Mietspiegel: einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB, herausgegeben von Stadt Essen (Amt für Stadterneuerung und Bodenmanagement); wissenschaftliche Bearbeitung: Analyse & Konzepte immo.consult GmbH (Stand 01.08.2024). Er ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und trägt die gesetzliche Vermutungswirkung: Die ausgewiesenen Werte gelten als ortsübliche Vergleichsmiete. Format: Regressionsmietspiegel mit Online-Berechnung. Den vollständigen amtlichen Mietspiegel Essen können Sie als PDF direkt bei der Originalquelle herunterladen: service.essen.de.
- Typ
- Qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB)
- Stand
- 01.08.2024
- Herausgeber
- Stadt Essen (Amt für Stadterneuerung und Bodenmanagement); wissenschaftliche Bearbeitung: Analyse & Konzepte immo.consult GmbH
So funktioniert der amtliche Mietspiegel: welche Merkmale zählen?
Innerhalb eines Mietspiegel-Tabellenfeldes entscheidet die Bewertung der wohnwertrelevanten Merkmale (§ 558 Abs. 2 BGB), wo genau eine Wohnung in der Spanne liegt:
1. Bad / WC
Zweites WC, Fußbodenheizung im Bad, hochwertige Ausstattung → aufwertend; fehlende Ausstattung → abwertend.
2. Küche
Moderne Einbauküche, Ceranfeld/Induktion → aufwertend.
3. Wohnung
Balkon/Terrasse, Fußboden, Grundriss, Deckenhöhe.
4. Gebäude
Aufzug, Barrierefreiheit, energetischer Zustand, Fahrradräume, Zustand des Treppenhauses.
5. Wohnumfeld
Lärm, begrünte Innenhöfe, Stellplätze, Aufenthaltsqualität.
Modernisierung
Energetische Sanierung und Modernisierung wirken als Zuschlag innerhalb der Spanne — das Baujahr allein genügt nicht.
So berechnen Sie Ihre ortsübliche Vergleichsmiete (Schritt für Schritt)
- 1
Wohnlage bestimmen. Prüfen Sie im Straßen- und Wohnlagenverzeichnis der Stadt Essen, in welcher Wohnlage Ihre Adresse liegt.
- 2
Baualtersklasse & Größe zuordnen. Bestimmen Sie Bezugsfertigkeit (z. B. „1990“) und Wohnfläche (z. B. 70 m²).
- 3
Tabellenfeld im amtlichen Mietspiegel ablesen. Sie erhalten drei Werte: einen Mittelwert sowie eine untere und obere Spanne.
- 4
Merkmale bewerten. Gehen Sie die fünf Merkmalgruppen durch und zählen Sie auf- und abwertende Merkmale.
- 5
Innerhalb der Spanne einordnen. Überwiegen aufwertende Merkmale, rückt der Wert zur oberen Spanne; überwiegen abwertende, zur unteren. Halten sie sich die Waage, gilt der Mittelwert.
- 6
Gesamtmiete berechnen. Wohnfläche × €/m² = ortsübliche Nettokaltmiete pro Monat.
Mieten im Umland von Essen
Die Mietpreise in Essen liegen mit 9,08 €/m² im mittleren Bereich der umliegenden Städte. Der regionale Durchschnitt der Nachbarstädte beträgt 8,84 €/m², womit Essen leicht über diesem Wert rangiert.
Während Düsseldorf mit 11,41 €/m² und Bochum mit 9,48 €/m² deutlich höhere Mieten aufweisen, zeigen Gladbeck mit 7,19 €/m² und Bottrop mit 7,70 €/m² die niedrigsten Mietpreise der Region. Gelsenkirchen, Mülheim an der Ruhr und Oberhausen bewegen sich mit Werten zwischen 8,37 €/m² und 8,67 €/m² im unteren Preissegment, während Duisburg und Herne mit 9,30 €/m² beziehungsweise 9,33 €/m² in etwa auf Essener Niveau liegen.
| Name | Ø Miete/m² | Veränderung |
|---|---|---|
| Mülheim an der Ruhr | 9,30 € | +3,2% |
| Velbert | 8,43 € | +2,2% |
| Gelsenkirchen | 7,19 € | +3,8% |
| Heiligenhaus | 9,33 € | +3,5% |
| Hattingen | 8,53 € | +3,8% |
| Oberhausen | 8,37 € | +3,7% |
| Bochum | 8,67 € | +5,0% |
| Gladbeck | 7,70 € | +3,8% |
| Wülfrath | 9,48 € | +3,7% |
| Ratingen | 11,41 € | +4,9% |
Immobilienpreise in Essen
Neben Mietpreisen sind auch die Kaufpreise für Immobilien in Essen relevant. Für weitere Informationen lesen Sie gerne die Artikel zum Bodenrichtwert in Essen sowie zur Entwicklung der aktuellen Quadratmeterpreise zum Mieten und Kaufen in Essen.
Häufige Fragen zu den Mietpreisen in Essen 2026
Die durchschnittliche Angebotsmiete (Nettokaltmiete aus Inseraten) in Essen liegt aktuell bei 9,08 €/m². Im Vergleich zum Vorjahr stieg die Miete um 3,3%. Nachrichtlich: Für Mieterhöhungen ist der amtliche Mietspiegel maßgeblich, nicht der Inseratspreis.
Die Angebotsmieten in Essen haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 3,3% verändert. Die detaillierte historische Entwicklung finden Sie im Diagramm weiter oben.
Der amtliche Mietspiegel nennt nie nur eine Zahl. Für jede Kombination aus Baualtersklasse und Wohnungsgröße stehen ein Mittelwert sowie eine untere und obere Spanne, dazu Zu- und Abschläge für Wohnlage und Ausstattung. Jeder Wert innerhalb der Spanne kann die ortsübliche Vergleichsmiete sein – die genaue Einordnung folgt aus Ausstattung, Beschaffenheit und energetischem Zustand.
Ja. Essen hat einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB, herausgegeben von Stadt Essen (Amt für Stadterneuerung und Bodenmanagement); wissenschaftliche Bearbeitung: Analyse & Konzepte immo.consult GmbH (Stand 01.08.2024). Er ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und trägt die gesetzliche Vermutungswirkung: Die ausgewiesenen Werte gelten als ortsübliche Vergleichsmiete.
Nein. Essen ist derzeit nicht als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen – bei Neuvermietung gilt keine Mietpreisbremse.
Im bestehenden Mietverhältnis darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % steigen – und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Der amtliche Mietspiegel bildet die ortsübliche Vergleichsmiete aus laufenden Bestandsmietverhältnissen ab. Die Angebotsmiete ist der in Inseraten geforderte Preis für neu angebotene Wohnungen und liegt in Essen bei rund 9,08 €/m² – sie ist nachrichtlich und nicht amtlich. Rechtlich maßgeblich für Mieterhöhungen ist der amtliche Mietspiegel.
Nachrichtlich, bei den Angebotsmieten (nicht amtlich): Der günstigste Stadtteil in Essen ist Schonnebeck, während Bredeney die höchsten Mietpreise aufweist. Eine Übersicht aller Stadtteile finden Sie weiter unten.
Quellen & Stand der Daten
- Angebotsmieten: laufende Inseratsauswertung, Stand Q1 2026 — Marktdaten, nicht amtlich.
- Amtlicher Mietspiegel Essen: Stadt Essen (Amt für Stadterneuerung und Bodenmanagement); wissenschaftliche Bearbeitung: Analyse & Konzepte immo.consult GmbH (Stand 01.08.2024) — service.essen.de
- Rechtsstatus: BBSR-Übersicht zu Mietpreisbremse und Kappungsgrenze — bbsr.bund.de
- Gesetzliche Grundlagen: § 558, § 558a, § 558c, § 558d BGB sowie die Mietspiegelverordnung (MsV) — gesetze-im-internet.de
Hinweis: Diese Seite dient der Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Verbindliche Auskünfte zu Mieterhöhung, Mietpreisbremse und ortsüblicher Vergleichsmiete erteilen der amtliche Mietspiegel, Mieter- bzw. Vermietervereine oder eine Fachanwältin/ein Fachanwalt für Mietrecht.