Mietspiegel Heiligenhaus 2026 — Mietpreise, Rechtslage & amtlicher Mietspiegel
Was kostet Wohnen in Heiligenhaus aktuell? Die durchschnittliche Angebotsmiete (Nettokaltmiete) liegt 2026 bei 9,33 €/m². Diese Seite zeigt die Angebotsmieten aus dem Markt nach Wohnlage, Baujahr, Größe und Stadtteil, sowie den rechtlichen Rahmen (Mietpreisbremse & Kappungsgrenze).
Amtliche Datenbasis
DSGVO-konform
SSL-verschlüsseltMarktmiete, Mietspiegel und Recht — drei verschiedene Dinge
Die Angebotsmiete ist der Preis, der in Wohnungsinseraten für neu angebotene Wohnungen verlangt wird — in Heiligenhaus liegt sie 2026 im Schnitt bei 9,33 €/m² (Nettokaltmiete, Inseratsauswertung). Davon zu unterscheiden ist die ortsübliche Vergleichsmiete: die Miete, die für vergleichbare Wohnungen in laufenden Mietverhältnissen üblicherweise gezahlt wird. Für Mieterhöhungen im bestehenden Mietverhältnis ist rechtlich die ortsübliche Vergleichsmiete maßgeblich, nicht der Inseratspreis.
Angebotsmiete
Der in Inseraten geforderte Preis für neu angebotene Wohnungen — echte Marktdaten aus der Inseratsauswertung, aufgeschlüsselt nach Wohnlage, Baujahr, Größe und Stadtteil.
Ortsübliche Vergleichsmiete
Die Miete, die für vergleichbare Wohnungen in laufenden Mietverhältnissen üblicherweise gezahlt wird — die rechtlich maßgebliche Größe für Mieterhöhungen.
Mietpreisentwicklung in Heiligenhaus
In Heiligenhaus liegt die durchschnittliche Angebotsmiete aus Inseraten aktuell bei 9,33 €/m². Im Vergleich zum Vorjahr zeigt sich eine Steigerung von 3,6 %, was die anhaltende Aufwärtsbewegung am lokalen Wohnungsmarkt dokumentiert.
Die Wohnlage hat einen deutlichen Einfluss auf das Mietpreisniveau. Während Wohnungen in einfachen Lagen mit 7,47 €/m² inseriert werden, erreichen Objekte in guten Lagen durchschnittlich 11,65 €/m². Der Unterschied zwischen einfacher und guter Wohnlage beträgt somit 4,18 €/m².
Das Baujahr der Immobilie spiegelt sich ebenfalls im Mietpreis wider. Altbauten bis 1949 werden mit 8,24 €/m² angeboten, während Neubauten ab 2021 mit 11,9 €/m² die höchsten Angebotsmieten aufweisen. Zwischen den ältesten und jüngsten Wohnungsbeständen ergibt sich eine Differenz von 3,66 €/m².
Marktmieten in Heiligenhaus nach Wohnlage
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einfach | 6,25 € | 6,55 € | 6,94 € | 7,31 € | 7,47 € |
| Mittel | 7,86 € | 8,23 € | 8,73 € | 9,19 € | 9,40 € |
| Gut | 9,75 € | 10,21 € | 10,83 € | 11,40 € | 11,65 € |
Mietpreise in Heiligenhaus nach Baujahr
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| bis 1949 | 6,89 € | 7,22 € | 7,65 € | 8,06 € | 8,24 € |
| 1950 - 1979 | 7,28 € | 7,63 € | 8,08 € | 8,52 € | 8,70 € |
| 1980 - 1999 | 7,71 € | 8,08 € | 8,57 € | 9,02 € | 9,22 € |
| 2000 - 2015 | 8,61 € | 9,02 € | 9,57 € | 10,08 € | 10,30 € |
| 2016 - 2020 | 9,21 € | 9,65 € | 10,23 € | 10,78 € | 11,01 € |
| ab 2021 | 9,96 € | 10,43 € | 11,06 € | 11,65 € | 11,90 € |
Durchschnittliche Miete nach Wohnungsgröße
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Bis 45 m² | 8,67 € | 9,08 € | 9,63 € | 10,14 € | 10,37 € |
| 45 - 100 m² | 7,79 € | 8,16 € | 8,65 € | 9,11 € | 9,31 € |
| Über 100 m² | 7,02 € | 7,35 € | 7,80 € | 8,21 € | 8,39 € |
| Einfamilienhaus | 9,27 € | 9,71 € | 10,29 € | 10,84 € | 11,08 € |
Wohnungsmieten in Heiligenhaus
Nach Zimmeranzahl
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 Zimmer | 8,99 € | 9,42 € | 9,99 € | 10,52 € | 10,75 € |
| 2 Zimmer | 8,31 € | 8,70 € | 9,23 € | 9,72 € | 9,93 € |
| 3 Zimmer | 7,65 € | 8,01 € | 8,49 € | 8,95 € | 9,14 € |
| 4 Zimmer | 7,52 € | 7,88 € | 8,35 € | 8,79 € | 8,99 € |
| 5+ Zimmer | 7,02 € | 7,35 € | 7,79 € | 8,21 € | 8,39 € |
Nach Etage
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Erdgeschoss | 7,57 € | 7,93 € | 8,41 € | 8,85 € | 9,05 € |
| 1. Stock | 8,06 € | 8,45 € | 8,96 € | 9,43 € | 9,64 € |
| 2. Stock | 7,74 € | 8,11 € | 8,60 € | 9,05 € | 9,25 € |
| 3.+ Stock | 7,85 € | 8,22 € | 8,72 € | 9,18 € | 9,38 € |
Mietpreise für Häuser in Heiligenhaus
Nach Haustyp
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus | 9,07 € | 9,50 € | 10,07 € | 10,61 € | 10,84 € |
| Doppelhaushälfte | 7,65 € | 8,02 € | 8,50 € | 8,95 € | 9,15 € |
| Reihenhaus | 7,12 € | 7,46 € | 7,90 € | 8,32 € | 8,51 € |
| Mehrfamilienhaus | 6,56 € | 6,87 € | 7,28 € | 7,67 € | 7,84 € |
Nach Zimmeranzahl
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3 Zimmer | 6,85 € | 7,17 € | 7,60 € | 8,01 € | 8,18 € |
| 4 Zimmer | 7,98 € | 8,36 € | 8,86 € | 9,33 € | 9,54 € |
| 5 Zimmer | 8,27 € | 8,66 € | 9,18 € | 9,67 € | 9,89 € |
| 6+ Zimmer | 8,96 € | 9,39 € | 9,95 € | 10,48 € | 10,71 € |
Mietpreisbremse & Kappungsgrenze in Heiligenhaus
Mietpreisbremse (Neuvermietung)
Heiligenhaus ist derzeit nicht als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen — bei Neuvermietung ist die Miethöhe nicht auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt.
Kappungsgrenze (Bestand)
Obergrenze für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis. Erhöhungen gehen nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus.
Modernisierungsumlage: Nach einer Modernisierung dürfen bis zu 8 % der Kosten jährlich auf die Jahresmiete umgelegt werden — gedeckelt durch gesetzliche Kappungsbeträge.
Ortsübliche Vergleichsmiete in Heiligenhaus
Ob eine Gemeinde einen amtlichen Mietspiegel führt, entscheidet sie selbst — verbindliche Auskunft dazu erteilt die Stadt- bzw. Gemeindeverwaltung von Heiligenhaus. Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558c/§ 558d BGB), die von der Gemeinde oder von Interessenvertretungen der Mieter und Vermieter erstellt wird. Liegt kein Mietspiegel vor, kann die ortsübliche Vergleichsmiete über Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten (§ 558a BGB) begründet werden. Die auf dieser Seite gezeigten Werte sind Angebotsmieten aus Inseraten und dienen der Marktorientierung.
So funktioniert der amtliche Mietspiegel: welche Merkmale zählen?
Innerhalb eines Mietspiegel-Tabellenfeldes entscheidet die Bewertung der wohnwertrelevanten Merkmale (§ 558 Abs. 2 BGB), wo genau eine Wohnung in der Spanne liegt:
1. Bad / WC
Zweites WC, Fußbodenheizung im Bad, hochwertige Ausstattung → aufwertend; fehlende Ausstattung → abwertend.
2. Küche
Moderne Einbauküche, Ceranfeld/Induktion → aufwertend.
3. Wohnung
Balkon/Terrasse, Fußboden, Grundriss, Deckenhöhe.
4. Gebäude
Aufzug, Barrierefreiheit, energetischer Zustand, Fahrradräume, Zustand des Treppenhauses.
5. Wohnumfeld
Lärm, begrünte Innenhöfe, Stellplätze, Aufenthaltsqualität.
Modernisierung
Energetische Sanierung und Modernisierung wirken als Zuschlag innerhalb der Spanne — das Baujahr allein genügt nicht.
So berechnen Sie Ihre ortsübliche Vergleichsmiete (Schritt für Schritt)
- 1
Wohnlage bestimmen. Prüfen Sie im Straßen- und Wohnlagenverzeichnis der Stadt Heiligenhaus, in welcher Wohnlage Ihre Adresse liegt.
- 2
Baualtersklasse & Größe zuordnen. Bestimmen Sie Bezugsfertigkeit (z. B. „1990“) und Wohnfläche (z. B. 70 m²).
- 3
Vergleichswerte heranziehen. Ohne amtlichen Mietspiegel dienen Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten (§ 558a BGB) als Grundlage.
- 4
Merkmale bewerten. Gehen Sie die fünf Merkmalgruppen durch und zählen Sie auf- und abwertende Merkmale.
- 5
Innerhalb der Spanne einordnen. Überwiegen aufwertende Merkmale, rückt der Wert zur oberen Spanne; überwiegen abwertende, zur unteren. Halten sie sich die Waage, gilt der Mittelwert.
- 6
Gesamtmiete berechnen. Wohnfläche × €/m² = ortsübliche Nettokaltmiete pro Monat.
Mieten im Umland von Heiligenhaus
Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Heiligenhaus liegt bei 9,33 €/m² und positioniert sich damit im mittleren Bereich der regionalen Vergleichsstädte. Innerhalb des Umfelds bewegen sich die Mietpreise in einer Spanne von 8,43 €/m² bis 12,99 €/m², wobei Heiligenhaus knapp unterhalb des rechnerischen Durchschnitts der Nachbarstädte von etwa 10,06 €/m² rangiert.
Die höchsten Mieten im Vergleichsgebiet werden mit 12,99 €/m² erreicht, während am unteren Ende 8,43 €/m² zu verzeichnen sind. Heiligenhaus liegt preislich nahe bei den günstigeren Nachbarstädten mit 9,30 €/m² und 9,08 €/m², deutlich unterhalb der Spitzenwerte von 11,41 €/m², 10,50 €/m² und 10,48 €/m².
| Name | Ø Miete/m² | Veränderung |
|---|---|---|
| Wülfrath | 9,48 € | +3,7% |
| Ratingen | 11,41 € | +4,9% |
| Mettmann | 10,37 € | +2,3% |
| Velbert | 8,43 € | +2,2% |
| Mülheim an der Ruhr | 9,30 € | +3,2% |
| Essen | 9,08 € | +3,3% |
| Erkrath | 10,50 € | +4,7% |
| Haan | 10,48 € | +3,9% |
| Düsseldorf | 12,99 € | +5,1% |
| Hattingen | 8,53 € | +3,8% |
Immobilienpreise in Heiligenhaus
Neben Mietpreisen sind auch die Kaufpreise für Immobilien in Heiligenhaus relevant. Für weitere Informationen lesen Sie gerne die Artikel zum Bodenrichtwert in Heiligenhaus sowie zur Entwicklung der aktuellen Quadratmeterpreise zum Mieten und Kaufen in Heiligenhaus.
Häufige Fragen zu den Mietpreisen in Heiligenhaus 2026
Die durchschnittliche Angebotsmiete (Nettokaltmiete aus Inseraten) in Heiligenhaus liegt aktuell bei 9,33 €/m². Im Vergleich zum Vorjahr stieg die Miete um 3,6%.
Die Angebotsmieten in Heiligenhaus haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 3,6% verändert. Die detaillierte historische Entwicklung finden Sie im Diagramm weiter oben.
Nein. Heiligenhaus ist derzeit nicht als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen – bei Neuvermietung gilt keine Mietpreisbremse.
Im bestehenden Mietverhältnis darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % steigen – und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Quellen & Stand der Daten
- Angebotsmieten: laufende Inseratsauswertung, Stand Q1 2026 — Marktdaten, nicht amtlich.
- Rechtsstatus: BBSR-Übersicht zu Mietpreisbremse und Kappungsgrenze — bbsr.bund.de
- Gesetzliche Grundlagen: § 558, § 558a, § 558c, § 558d BGB sowie die Mietspiegelverordnung (MsV) — gesetze-im-internet.de
Hinweis: Diese Seite dient der Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Verbindliche Auskünfte zu Mieterhöhung, Mietpreisbremse und ortsüblicher Vergleichsmiete erteilen der amtliche Mietspiegel, Mieter- bzw. Vermietervereine oder eine Fachanwältin/ein Fachanwalt für Mietrecht.