Mietspiegel Düsseldorf 2026 — Mietpreise, Rechtslage & amtlicher Mietspiegel
Was kostet Wohnen in Düsseldorf aktuell? Die durchschnittliche Angebotsmiete (Nettokaltmiete) liegt 2026 bei 12,99 €/m². Diese Seite zeigt die Angebotsmieten aus dem Markt nach Wohnlage, Baujahr, Größe und Stadtteil, den rechtlichen Rahmen (Mietpreisbremse & Kappungsgrenze) und zitiert und verlinkt den amtlichen Mietspiegel als Originalquelle.
Amtliche Datenbasis
DSGVO-konform
SSL-verschlüsseltMarktmiete, Mietspiegel und Recht — drei verschiedene Dinge
Die Angebotsmiete ist der Preis, der in Wohnungsinseraten für neu angebotene Wohnungen verlangt wird — in Düsseldorf liegt sie 2026 im Schnitt bei 12,99 €/m² (Nettokaltmiete, Inseratsauswertung). Davon zu unterscheiden ist die ortsübliche Vergleichsmiete: die Miete, die für vergleichbare Wohnungen in laufenden Mietverhältnissen üblicherweise gezahlt wird. Für Mieterhöhungen im bestehenden Mietverhältnis ist rechtlich die ortsübliche Vergleichsmiete maßgeblich, nicht der Inseratspreis. In Düsseldorf wird die ortsübliche Vergleichsmiete durch den amtlichen Mietspiegel (Stand 01.04.2024) abgebildet — nicht als einzelner Durchschnittswert, sondern differenziert nach Baualter, Größe und weiteren Merkmalen.
Angebotsmiete
Der in Inseraten geforderte Preis für neu angebotene Wohnungen — echte Marktdaten aus der Inseratsauswertung, aufgeschlüsselt nach Wohnlage, Baujahr, Größe und Stadtteil.
Amtlicher Mietspiegel
Die rechtlich maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete. Wir bauen den amtlichen Mietspiegel nicht nach — wir zitieren und verlinken ihn als Originalquelle.
Mietpreisentwicklung in Düsseldorf
Der amtliche Mietspiegel für Düsseldorf aus dem Jahr 2024 dient als maßgebliche Grundlage zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne des § 558c BGB. Als einfacher Mietspiegel bildet er die Bestandsmieten in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt ab und ist für Mietpreisanpassungen sowie bei Mietstreitigkeiten von zentraler Bedeutung. Die dort ausgewiesenen Werte basieren auf tatsächlich gezahlten Mieten bestehender Mietverhältnisse.
Davon zu unterscheiden sind die Angebotsmieten aus Inseraten, die lediglich nachrichtlichen Charakter haben und aktuelle Marktentwicklungen widerspiegeln. In Düsseldorf liegt die durchschnittliche Angebotsmiete bei 12,99 €/m², was einem Anstieg von 5,1 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Diese Werte basieren auf Neuvermietungsangeboten und liegen üblicherweise über den im amtlichen Mietspiegel erfassten Bestandsmieten.
Die Wohnlage hat einen erheblichen Einfluss auf das Mietpreisniveau bei Angebotsmieten. Während in einfachen Lagen durchschnittlich 10,74 €/m² aufgerufen werden, liegen die Angebotsmieten in guten Wohnlagen bei 16,46 €/m². Auch das Baujahr spielt eine bedeutende Rolle: Neubauten ab 2021 werden mit durchschnittlich 16,53 €/m² angeboten, während Altbauten bis 1949 bei 11,27 €/m² liegen.
Marktmieten in Düsseldorf nach Wohnlage
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einfach | 8,84 € | 9,34 € | 9,76 € | 10,34 € | 10,74 € |
| Mittel | 10,83 € | 11,44 € | 11,95 € | 12,66 € | 13,15 € |
| Gut | 13,55 € | 14,32 € | 14,96 € | 15,84 € | 16,46 € |
Mietpreise in Düsseldorf nach Baujahr
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| bis 1949 | 9,28 € | 9,80 € | 10,24 € | 10,84 € | 11,27 € |
| 1950 - 1979 | 9,52 € | 10,05 € | 10,51 € | 11,12 € | 11,56 € |
| 1980 - 1999 | 10,92 € | 11,53 € | 12,06 € | 12,76 € | 13,26 € |
| 2000 - 2015 | 11,85 € | 12,51 € | 13,08 € | 13,85 € | 14,39 € |
| 2016 - 2020 | 12,65 € | 13,37 € | 13,97 € | 14,79 € | 15,37 € |
| ab 2021 | 13,60 € | 14,37 € | 15,02 € | 15,90 € | 16,53 € |
Durchschnittliche Miete nach Wohnungsgröße
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Bis 45 m² | 11,81 € | 12,47 € | 13,04 € | 13,80 € | 14,34 € |
| 45 - 100 m² | 10,90 € | 11,51 € | 12,03 € | 12,74 € | 13,24 € |
| Über 100 m² | 9,90 € | 10,46 € | 10,94 € | 11,58 € | 12,03 € |
| Einfamilienhaus | 12,45 € | 13,16 € | 13,75 € | 14,56 € | 15,13 € |
Mietpreise in den Stadtteilen von Düsseldorf
| # | Name | Ø Miete/m² | Veränderung |
|---|---|---|---|
| 1 | Oberkassel | 16,22 € | +4,5% |
| 2 | Niederkassel | 15,89 € | +4,7% |
| 3 | Carlstadt | 15,48 € | +5,5% |
| 4 | Altstadt | 15,27 € | +4,5% |
| 5 | Hafen | 14,98 € | +4,9% |
| 6 | Golzheim | 14,77 € | +5,2% |
| 7 | Unterbilk | 14,55 € | +4,8% |
| 8 | Lörick | 14,35 € | +5,2% |
| 9 | Pempelfort | 14,31 € | +5,0% |
| 10 | Kaiserswerth | 14,20 € | +4,5% |
| 11 | Stockum | 13,86 € | +4,8% |
| 12 | Kalkum | 13,84 € | +4,8% |
| 13 | Düsseltal | 13,81 € | +5,8% |
| 14 | Stadtmitte | 13,78 € | +5,8% |
| 15 | Grafenberg | 13,61 € | +5,4% |
| 16 | Bilk | 13,50 € | +5,3% |
| 17 | Friedrichstadt | 13,40 € | +5,5% |
| 18 | Hamm | 13,39 € | +4,7% |
| 19 | Lohausen | 13,33 € | +5,0% |
| 20 | Wittlaer | 13,31 € | +5,4% |
| 21 | Flehe | 13,15 € | +4,5% |
| 22 | Flingern Nord | 13,14 € | +4,5% |
| 23 | Volmerswerth | 13,10 € | +5,0% |
| 24 | Heerdt | 13,03 € | +4,6% |
| 25 | Derendorf | 13,01 € | +7,2% |
| 26 | Ludenberg | 12,94 € | +5,0% |
| 27 | Flingern Süd | 12,92 € | +5,7% |
| 28 | Himmelgeist | 12,89 € | +6,1% |
| 29 | Itter | 12,76 € | +5,5% |
| 30 | Oberbilk | 12,67 € | +5,2% |
| 31 | Unterrath | 12,61 € | +5,3% |
| 32 | Mörsenbroich | 12,60 € | +4,8% |
| 33 | Benrath | 12,56 € | +5,8% |
| 34 | Wersten | 12,56 € | +5,9% |
| 35 | Gerresheim | 12,54 € | +4,9% |
| 36 | Vennhausen | 12,46 € | +4,2% |
| 37 | Urdenbach | 12,31 € | +5,9% |
| 38 | Holthausen | 12,26 € | +5,7% |
| 39 | Angermund | 12,17 € | +5,5% |
| 40 | Rath | 12,12 € | +6,3% |
| 41 | Eller | 12,05 € | +5,5% |
| 42 | Hubbelrath | 12,04 € | +5,4% |
| 43 | Unterbach | 12,02 € | +3,6% |
| 44 | Lierenfeld | 12,01 € | +5,2% |
| 45 | Knittkuhl | 11,83 € | +5,0% |
| 46 | Reisholz | 11,79 € | +5,3% |
| 47 | Lichtenbroich | 11,73 € | +5,8% |
| 48 | Hassels | 11,70 € | +4,6% |
| 49 | Garath | 11,61 € | +6,5% |
| 50 | Hellerhof | 11,49 € | +5,8% |
Wohnungsmieten in Düsseldorf
Nach Zimmeranzahl
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 Zimmer | 12,89 € | 13,62 € | 14,24 € | 15,07 € | 15,66 € |
| 2 Zimmer | 11,18 € | 11,80 € | 12,34 € | 13,06 € | 13,58 € |
| 3 Zimmer | 10,84 € | 11,46 € | 11,97 € | 12,68 € | 13,17 € |
| 4 Zimmer | 10,23 € | 10,80 € | 11,29 € | 11,95 € | 12,42 € |
| 5+ Zimmer | 9,61 € | 10,15 € | 10,61 € | 11,23 € | 11,67 € |
Nach Etage
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Erdgeschoss | 10,23 € | 10,80 € | 11,29 € | 11,95 € | 12,42 € |
| 1. Stock | 10,80 € | 11,40 € | 11,92 € | 12,62 € | 13,11 € |
| 2. Stock | 10,60 € | 11,20 € | 11,71 € | 12,40 € | 12,88 € |
| 3.+ Stock | 10,96 € | 11,58 € | 12,10 € | 12,81 € | 13,32 € |
Mietpreise für Häuser in Düsseldorf
Nach Haustyp
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus | 12,07 € | 12,75 € | 13,33 € | 14,11 € | 14,66 € |
| Doppelhaushälfte | 10,44 € | 11,02 € | 11,52 € | 12,20 € | 12,68 € |
| Reihenhaus | 9,53 € | 10,07 € | 10,53 € | 11,14 € | 11,58 € |
| Mehrfamilienhaus | 8,92 € | 9,42 € | 9,85 € | 10,43 € | 10,84 € |
Nach Zimmeranzahl
| Nettokaltmiete /m² | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3 Zimmer | 9,86 € | 10,41 € | 10,88 € | 11,52 € | 11,97 € |
| 4 Zimmer | 10,58 € | 11,18 € | 11,68 € | 12,37 € | 12,85 € |
| 5 Zimmer | 11,32 € | 11,96 € | 12,50 € | 13,24 € | 13,76 € |
| 6+ Zimmer | 12,01 € | 12,68 € | 13,26 € | 14,03 € | 14,58 € |
Mietpreisbremse & Kappungsgrenze in Düsseldorf
Mietpreisbremse (Neuvermietung)
Bei Wiedervermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Düsseldorf ist in der Mieterschutzverordnung NRW (seit 01.03.2025) als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt festgelegt. Bundesweit bis Ende 2029 verlängert.
Kappungsgrenze (Bestand)
Obergrenze für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis — statt bundesweit 20 %, abgesenkt über die MietSchVO NRW, gültig bis 28.02.2030. Erhöhungen gehen nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus.
Kündigungssperrfrist nach Umwandlung: Nach Umwandlung in Eigentumswohnungen ist die Sperrfrist in Düsseldorf auf 8 Jahre verlängert.
Modernisierungsumlage: Nach einer Modernisierung dürfen bis zu 8 % der Kosten jährlich auf die Jahresmiete umgelegt werden — gedeckelt durch gesetzliche Kappungsbeträge.
Amtlicher Mietspiegel Düsseldorf
Düsseldorf hat einen amtlichen Mietspiegel: einen einfachen Mietspiegel nach § 558c BGB, herausgegeben von Haus und Grund Düsseldorf und Umgebung e.V. und Mieterverein Düsseldorf e.V. (Stand 01.04.2024). Als einfacher Mietspiegel ist er eine anerkannte Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmiete, trägt aber — anders als ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB — keine gesetzliche Vermutungswirkung. Format: Tabellenmietspiegel. Die amtliche Mietspiegeltabelle weist Werte von 6,86 bis 16,17 €/m² aus — je nach Baualter, Größe und Lage der Wohnung. Für eine typische Wohnung (1977 - 1985, mittlere) nennt die Tabelle einen Mittelwert von 9,06 €/m². Den vollständigen amtlichen Mietspiegel Düsseldorf können Sie als PDF direkt bei der Originalquelle herunterladen: miete-duesseldorf.de.
- Typ
- Einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB)
- Amtliche Werte
- 6,86 – 16,17 €/m²
- Stand
- 01.04.2024
- Herausgeber
- Haus und Grund Düsseldorf und Umgebung e.V. und Mieterverein Düsseldorf e.V.
Amtliche Mietspiegeltabelle — Nettokaltmiete je m²
| Baualter | einfache | mittlere | gute |
|---|---|---|---|
| bis 1948 | 7,61 € | 8,81 € | 9,96 € |
| 1949 - 1960 | 8,24 € | 9,39 € | 10,54 € |
| 1961 - 1976 | – | 8,97 € | 10,32 € |
| 1977 - 1985 | – | 9,06 € | 10,01 € |
| 1986 - 1999 | – | 9,63 € | 10,93 € |
| 2000 - 2010 | – | 10,53 € | 11,78 € |
| ab 2011 | – | 13,37 € | 14,67 € |
So funktioniert der amtliche Mietspiegel: welche Merkmale zählen?
Innerhalb eines Mietspiegel-Tabellenfeldes entscheidet die Bewertung der wohnwertrelevanten Merkmale (§ 558 Abs. 2 BGB), wo genau eine Wohnung in der Spanne liegt:
1. Bad / WC
Zweites WC, Fußbodenheizung im Bad, hochwertige Ausstattung → aufwertend; fehlende Ausstattung → abwertend.
2. Küche
Moderne Einbauküche, Ceranfeld/Induktion → aufwertend.
3. Wohnung
Balkon/Terrasse, Fußboden, Grundriss, Deckenhöhe.
4. Gebäude
Aufzug, Barrierefreiheit, energetischer Zustand, Fahrradräume, Zustand des Treppenhauses.
5. Wohnumfeld
Lärm, begrünte Innenhöfe, Stellplätze, Aufenthaltsqualität.
Modernisierung
Energetische Sanierung und Modernisierung wirken als Zuschlag innerhalb der Spanne — das Baujahr allein genügt nicht.
So berechnen Sie Ihre ortsübliche Vergleichsmiete (Schritt für Schritt)
- 1
Wohnlage bestimmen. Prüfen Sie im Straßen- und Wohnlagenverzeichnis der Stadt Düsseldorf, in welcher Wohnlage Ihre Adresse liegt.
- 2
Baualtersklasse & Größe zuordnen. Bestimmen Sie Bezugsfertigkeit (z. B. „1990“) und Wohnfläche (z. B. 70 m²).
- 3
Tabellenfeld im amtlichen Mietspiegel ablesen. Sie erhalten drei Werte: einen Mittelwert sowie eine untere und obere Spanne.
- 4
Merkmale bewerten. Gehen Sie die fünf Merkmalgruppen durch und zählen Sie auf- und abwertende Merkmale.
- 5
Innerhalb der Spanne einordnen. Überwiegen aufwertende Merkmale, rückt der Wert zur oberen Spanne; überwiegen abwertende, zur unteren. Halten sie sich die Waage, gilt der Mittelwert.
- 6
Gesamtmiete berechnen. Wohnfläche × €/m² = ortsübliche Nettokaltmiete pro Monat.
Rechenbeispiel:
70-m²-Wohnung (1977 - 1985, mittlere): Der amtliche Mietspiegel nennt für dieses Feld einen Mittelwert von 9,06 €/m² → 70 m² × 9,06 €/m² = 634 € Nettokaltmiete/Monat ortsübliche Vergleichsmiete (vor Merkmal-Zu-/Abschlägen).
Mieten im Umland von Düsseldorf
Düsseldorf verzeichnet mit 12,99 €/m² die höchsten Mietpreise im regionalen Vergleich und liegt damit deutlich über allen angrenzenden Städten. Der Abstand zur nächstteuersten Nachbarstadt beträgt 1,28 €/m², was einer Differenz von rund 10,9 % entspricht.
Die Mietpreisspanne in den Nachbarstädten bewegt sich zwischen 9,33 €/m² und 11,71 €/m², wobei der regionale Durchschnitt der Nachbarstädte bei etwa 10,69 €/m² liegt. Düsseldorf übertrifft diesen Durchschnittswert um 21,5 % und positioniert sich damit klar als Hochpreisstandort der Region.
Immobilienpreise in Düsseldorf
Neben Mietpreisen sind auch die Kaufpreise für Immobilien in Düsseldorf relevant. Für weitere Informationen lesen Sie gerne die Artikel zum Bodenrichtwert in Düsseldorf sowie zur Entwicklung der aktuellen Quadratmeterpreise zum Mieten und Kaufen in Düsseldorf.
Häufige Fragen zu den Mietpreisen in Düsseldorf 2026
Die durchschnittliche Angebotsmiete (Nettokaltmiete aus Inseraten) in Düsseldorf liegt aktuell bei 12,99 €/m². Im Vergleich zum Vorjahr stieg die Miete um 5,1%. Nachrichtlich: Für Mieterhöhungen ist der amtliche Mietspiegel maßgeblich, nicht der Inseratspreis.
Die Angebotsmieten in Düsseldorf haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 5,1% verändert. Die detaillierte historische Entwicklung finden Sie im Diagramm weiter oben.
Der amtliche Mietspiegel nennt nie nur eine Zahl. Für jede Kombination aus Baualtersklasse und Wohnungsgröße stehen ein Mittelwert sowie eine untere und obere Spanne, dazu Zu- und Abschläge für Wohnlage und Ausstattung. Jeder Wert innerhalb der Spanne kann die ortsübliche Vergleichsmiete sein – die genaue Einordnung folgt aus Ausstattung, Beschaffenheit und energetischem Zustand.
Nein. Düsseldorf hat einen amtlichen, aber einfachen Mietspiegel nach § 558c BGB, herausgegeben von Haus und Grund Düsseldorf und Umgebung e.V. und Mieterverein Düsseldorf e.V. (Stand 01.04.2024). Er ist eine anerkannte Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmiete, trägt aber – anders als ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB – keine gesetzliche Vermutungswirkung.
Ja. Düsseldorf ist in der Mieterschutzverordnung NRW (in Kraft seit 01.03.2025) als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt festgelegt. Bei Wiedervermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen; bundesweit wurde die Mietpreisbremse bis Ende 2029 verlängert.
Im bestehenden Mietverhältnis darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen (statt bundesweit 20 % – abgesenkt über die MietSchVO NRW, gültig bis 28.02.2030) – und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Der amtliche Mietspiegel bildet die ortsübliche Vergleichsmiete aus laufenden Bestandsmietverhältnissen ab. Die Angebotsmiete ist der in Inseraten geforderte Preis für neu angebotene Wohnungen und liegt in Düsseldorf bei rund 12,99 €/m² – sie ist nachrichtlich und nicht amtlich. Rechtlich maßgeblich für Mieterhöhungen ist der amtliche Mietspiegel.
Nachrichtlich, bei den Angebotsmieten (nicht amtlich): Der günstigste Stadtteil in Düsseldorf ist Hellerhof, während Oberkassel die höchsten Mietpreise aufweist. Eine Übersicht aller Stadtteile finden Sie weiter unten.
Quellen & Stand der Daten
- Angebotsmieten: laufende Inseratsauswertung, Stand Q1 2026 — Marktdaten, nicht amtlich.
- Amtlicher Mietspiegel Düsseldorf: Haus und Grund Düsseldorf und Umgebung e.V. und Mieterverein Düsseldorf e.V. (Stand 01.04.2024) — miete-duesseldorf.de
- Rechtsstatus: BBSR-Übersicht zu Mietpreisbremse und Kappungsgrenze sowie Mieterschutzverordnung NRW — recht.nrw.de
- Gesetzliche Grundlagen: § 558, § 558a, § 558c, § 558d BGB sowie die Mietspiegelverordnung (MsV) — gesetze-im-internet.de
Hinweis: Diese Seite dient der Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Verbindliche Auskünfte zu Mieterhöhung, Mietpreisbremse und ortsüblicher Vergleichsmiete erteilen der amtliche Mietspiegel, Mieter- bzw. Vermietervereine oder eine Fachanwältin/ein Fachanwalt für Mietrecht.